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6月以來,全國70個城市中,二手住宅價格環比下調的城市達到52個,較前一月大幅增加17個,二手房全國性降價已經成立,甚至在自住型商品房項目周邊,出現了不少低於自住房限價水平的房源,與自住房形成價格“倒掛”現象。
截至目前,已經完成搖號的三個自住房項目均出現了較高的棄選率。而隨着北京部分新盤項目和二手房價格的下探,自住房價格優勢不再明顯突出,部分客源迴流至新房和二手房市場,從年初開始產生的自住房效應逐漸開始減弱了。
自住房價格優勢逐漸模糊
根據鏈家地產市場研究部統計,在房地產市場整體下行的大背景下,2014年上半年北京市二手住宅價格平均降幅已達到7.3%,個別區域降幅更深。
值得一提的事,記者上週末走訪了部分自住型商品房項目周邊的二手房中介,發現不少讓利幅度大的房源價格與自住型商品房的價格差距已經縮小到了10%以內,其中個別房源的價格甚至已低於自住房的限價水平,出現了明顯的價格“倒掛”現象。
例如,自住房項目恆大御景灣附近的朝豐家園小區,目前正有不少掛牌價低於22000元/平方米的剛需戶型房源出售。
“朝陽新城有一套東西朝向的頂層大戶型,報價210萬元,摺合單價21875元,比周邊自住房還低,雖然這是極個別的房源,但普遍報價均在2.6萬元。”我愛我家中介員小李告訴記者,該小區正是位於東壩自住房項目金隅·匯景苑附近的小區。
除了自住房項目周邊小區出現不少低價二手房房源之外,記者還發現,部分與自住房項目的環線位置相當、此前爲剛需購房熱點的成熟商圈中的小區降價也非常明顯。從一定程度上也形成了對自住房的衝擊。
記者發現在距兩個已搖號的金隅項目5公里左右的管莊商圈中,京通苑、尚東閣等小區均有不少價格在1.8萬-2.2萬元/平方米的房源出售,與自住房項目相比,這些小區周邊配套更加完善,軌道和公路交通便利,而價格的優勢使得其看房率明顯升高。
3個自住房項目
棄選比例高
按照自住型商品房價格設置的初衷,自住房的銷售均價應低於周邊同地段、同品質商品住宅價格30%,這一優勢使自住房一經推出便備受購房者關注。近期入市的自住房項目申請均十分火爆,個別項目的申購戶數甚至超過了20萬。雖然推算下來中籤率極低,但依然牢牢鎖定了一部分購房需求人羣,加重了購房者的觀望程度。
然而,連日來,自住房中籤人羣的棄選現象也同樣引起了業內的極大關注。金隅·匯星苑中籤家庭棄選比例約爲20%,首創·悅都匯這一比例則高達42%。
中籤者的棄選雖與自身經濟承受能力有一定關係,但自住房本身地段較偏,周邊配套不足,項目建設品質不確定等也是導致棄選的重要原因。而今年以來新房和二手房價格的下滑,或許將成爲購房者棄選自住房的新的因素。
部分新盤價格“狙擊”自住房
在新房市場上,記者調查發現,在配建有自住房項目的區域,房價近幾年已經被越炒越高,例如門頭溝區域,區域最高單價已經突破4萬,而同區域的自住房項目價格卻在2萬元,自住房入市對購房者的分流是造成北京樓市普通商品住宅銷售下滑、助長市場觀望情緒的重要因素。
而隨着市場淡市不可避免地到來,北京更多房地產開發企業已經開始謀求降低入市價格,部分位於自住房周邊區域的新房採取低價跑量策略,價格直觸自住房“底線”。上週末,在溫榆河板塊就發生剛需商品房逆襲的一幕。
7月20日位於東壩的住宅項目首開香溪郡以單價20000元的價格入市銷售,此價格,基本處於其所在的北京東壩區域2011年左右的價格水平,而且低於周邊同區域自住型商品房的價格,位於同區域的自住房項目金隅·匯星苑的均價在22000元/平方米。此前,北京東壩地區新房平均銷售價格水平一直維持在30000元/平方米左右。
在銷售現場,記者碰到了自住房中籤的韓先生一家。他告訴記者:“我已經在金隅·匯星苑自住房項目搖中號,但號碼靠後未必能選到好房,比較起來首開香溪郡的性價比就高一些。”
·影響·
客源迴流
二手房市場回暖
根據鏈家地產市場研究部統計,自7月初起,北京市二手住宅客源量出現較爲明顯的回升,截至目前全市7月日均新增客源量與6月相比已上升18.4%。7月上半月二手住宅成交量與6月同期相比也有30.7%的增長。
在走訪中,不少鏈家地產相關門店中介人員向記者反映,首個自住商品房搖號結束後,附近商圈客源量增長尤其明顯,對於成交也產生了一定拉動作用。
“二手房可以隨時入住,也不用搖號,周邊什麼都有,看上自住房是因爲它便宜,現在周邊二手房價格既然差不多,就不非得等着自住房了。”一位購房者說道。
由於自住型商品房項目銷售價格在土地出讓時就已固定,在市場形勢發生變化時,與普通二手住宅市場相比,其價格彈性極小,而這些降價房源正是這樣順利突圍的。
自住房預期下降明顯
鏈家地產市場研究部張旭認爲,雖然二手房客源增加主要是受近期市場形勢影響,但自住型商品房棄選對於促進二手房客源回升也產生了一定積極的影響。
一方面,自住型商品房極低的中籤率使得部分申購失敗者回歸普通二手住宅市場,而其較高的棄選率也降低了購房者對於自住商品房的預期。
另一方面,近期北京市房價明顯下滑,間接削弱了自住型商品房的價格優勢,使得認同自住房價格的部分購房者觀望情緒有所減弱。
隨着自住房項目陸續入市,其神祕面紗逐漸被揭開,購房者對於自住型商品房的瞭解也日益加深。在當前的市場形勢下,與自住型商品房相比,普通二手住宅優勢凸顯,這有助於降低購房者觀望情緒,促進部分購房者回流到普通二手住宅市場。
7月下旬二手房或量升價穩
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍認爲,積壓了半年的購房需求,下半年將會有所釋放。
有些城市取消限購,對消費者的預期會產生一定影響,擔心繼續觀望可能會付出額外成本。北京市場上自住房批量上市,也會打壓新房價格。這也將傳導到二手房市場,業主將不得不繼續下調價格,放寬議價空間,從而帶動成交增長。
他認爲,最關鍵的還是銀行信貸政策的變化,如果首套房利率不再上漲,甚至能迴歸基準利率,就會極大地刺激買房信心。預計7月下旬二手房成交量將會有所上漲,成交價格保持平穩。
本版文/孔令薇製圖/周建文
/部分自住房項目及其周邊二手房價格情況/
項目名稱銷售價格(萬元/㎡)所屬商圈附近樓盤附近低價二手房源價格(萬元/㎡)自住房與附近低價二手房價格差
金隅·匯星苑2.2高碑店南太平莊北巷2.4約8%
金隅·匯景苑2.2東壩康靜裏、朝陽新城2.2-2.4小於8%
恆大御景灣2.2豆各莊朝豐家園、富力又一城2.1-2.3小於5%