|
||||
本週內海口市已下發內部文件終止限購政策,不再要求購房者提供住房套數證明。海口成爲中國鬆綁限購政策城市中的最新一員。在原本46個限購城市中已有逾半數對限購政策進行不同程度的調整,但多數市場反應依然冷淡。
業內人士指出,中國樓市的現狀是供求關係失衡導致的量價齊跌,房企去庫存壓力增大,而目前多地限購鬆綁作用有限,樓市正從政府調控向市場自發調節發展。
今年上半年,中國各地樓市成交接連走低,房地產銷售不景氣,市場表現低迷。總體而言,全國樓市上半年成交呈現出量價雙降。
國家統計局近日發佈的數據顯示,1—6月份,全國商品住宅銷售面積42487萬平方米,同比下降7.8%;住宅銷售額25632億元,同比下降9.2%。
此外,全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,6月房價環比下降的城市增至55個,環比上漲的城市僅有8個。其中最大漲幅爲0.2%,最大降幅爲1.8%。
向來被視爲樓市“風向標”的北京、上海、廣州、深圳四個一線城市樓市也逐步“淪陷”。6月份,除北京的新建住宅市場依然堅挺外,北京的二手房市場、“上廣深”三個城市的新建住宅以及二手住宅指數全面下調。
業內人士指出,隨着今年房地產市場趨冷,樓市只漲不跌的預期有了根本扭轉。市場悲觀情緒滋生,進而更有“崩盤論”“拐點論”持續發酵,使得需求疲軟,觀望盛行。而開發商應對市場變化,調整售價打折促銷的行爲,更進一步深化了看淡後市的預期。樓市在預期的自我印證和自我實現中又將加劇下行趨勢。
一方面是成交量下滑,另一方面卻是新增供應增加。業內人士分析,新建商品住宅庫存再創歷史新高,市場成交繼續低迷,購房者觀望情緒濃厚,導致市場供求關係失衡,房企下半年去庫存壓力將成首要任務。
截至6月底,上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量達26218萬平方米,同比增長22.9%。35個城市中,29個城市庫存出現了同比增長現象。
億房網研究中心研究員鄭軍華認爲,從數據來看,6月份去庫存化週期超過18個月,表明去庫存壓力將空前變大。同時,在資金壓力等多重因素下,下半年房價上漲動力減弱,開發企業在保持房價平穩的基礎上,將會更多地通過促銷、優惠等手段進行調整。
中國指數研究院最新發布的《2014年上半年中國房地產市場研究報告》也預計,下半年房地產政策方面,中央將推進長效機制建設,地方則趨靈活,但短期供大於求壓力繼續存在,“去庫存”將是下半年主基調。
在“分類調控”“雙向調控”思路指導下,一些地方政府開始調整、鬆動樓市政策。如呼和浩特市明文取消了限購令,其他城市大多采取“只做不說”做法,在實際操作中予以實施。地方政府自主多樣化“救市”策略頻頻推出,呈現由點到面的擴散之勢。
“不過,限購政策調整對當前房地產市場影響不大。”中國指數研究院華中市場研究總監李國政告訴記者。北京師範大學房地產研究中心主任董藩也表示,限購鬆綁的作用有限,只取消限購,貸款不配合,市場很難有特別明顯的回暖。
克而瑞研究中心分析師認爲,地方政府在土地出讓等收入減少的情況下,迫於財政壓力,預計下半年地方政府根據中央“分類調控”原則,尤其是近期住建部再次重申樓市調控的地方主導權之後,出臺多樣化調整政策的可能性被加大,力度也將更大。
業內人士指出,上半年樓市出現回落是市場自身的內生調整需要,是一種向理性迴歸的正常反應。分化和競爭還是下半年的主旋律,城市之間的分化還在拉大,政府主動調控轉爲市場自發調節將是未來樓市的發展趨勢。