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最近,本報推出了“市長命題,莞城求解”系列報道,剖析莞城近十年來“空心化”、“邊緣化”的過程,探討市長袁寶成的“老樹發新枝,改革再出發”命題的答案,這一系列報道在網上引起了熱議。
莞城作爲老城區,是東莞曾經的政治、經濟和文化中心,也是這座千年古城的根。1250多年前,先輩們就在此日出而作、日落而息,東莞人世世代代都在此居住,繁衍生息,但近年來情況發生了改變。
從居住的角度來看,近年來莞城的常住人口越來越少,越來越多的人選擇了離開,住進了南城、東城的那些更爲繁榮的商品房中去,而那些習慣了舊城生活的老人家和無力搬遷的人就留了下來。
沒有人能夠怪罪這些莞城人的“出走”。在進入新千年後,雖然莞城的樓市也曾輝煌過,有過多個熱銷的商品房項目,這與很多東莞人的中心情結不無關係。然而,很長一段時間內,莞城商品房的新增供應面積持續減少,成交面積也在同步下滑,在售樓盤數量遠少於其他幾個主城區。
而且,莞城的很多區域交通規劃落後,難以滿足日益增長的機動車道路需求,堵車成家常便飯。在這樣的情況下,原本居住在老莞城的人——尤其是年輕人在購買改善型住房的時候,目光往往就會放在南城、東城,因爲新城區有着更好的城市規劃、更便捷的交通配套、更漂亮的商品房、更發達更時尚的商圈……
業內普遍認爲,2012年龍光君御旗峯項目推出了持續1個月的特價,是莞城樓市風光不再的標誌。2009年7月,該項目地塊在市土地拍賣中心公開拍賣時,共吸引了包括萬科、金地、光大、三正、保利、富盈、深業、深長城、深圳市東方銀座在內的19家房企參與競拍,經過122輪激戰,最終被深圳市龍光地產以7.03億元的高價斬獲,樓面地價高達每平方米4847.25元。
當時業內人士普遍看好“地王”的開發前景,沒想到幾年莞城樓市萎縮,開發商需要降價走量。如今,相對於南城和東城樓市均價過萬,莞城無疑已經成爲價格窪地——雖然有着成熟的居住氛圍和優質的教育資源,但價格卻賣不起來。
去年以來,主打城區優質教育資源剛需盤的富通自在城以及主打城區中心高層大戶型豪宅的恆大華府開盤,均取得了銷售佳績,這證明莞城只要有好的新項目供應,依然能夠吸引大批購房者的關注。
但莞城近年來極少有商住地塊掛牌出讓——受制於土地總量低而開發強度過高的瓶頸,莞城可供開發的連片土地幾近絕跡,而土地則制約着商品房的供應。待如今正在開發的幾個項目完工後,莞城的下一個房地產項目在哪,可能大家都不知道。
顯然,如今莞城的地產開發只能通過“三舊”改造,但礙於高昂的拆遷成本,即使政府有相關的規劃,在如今的市場環境下,大概也沒多少家開發商敢於“接盤”。筆者認爲,未來莞城樓市開發的主要方向應該是剛需項目、核心地段豪華項目以及商業公寓項目。
在莞城的邊緣地帶開發房地產,要比在覈心地帶開發要容易得多,再加上莞城是價格窪地,有優質的教育資源和完善配套,相信會吸引不少剛需客的購買;至於核心地段的豪華項目,應該是大開發商領銜的商住綜合體,大型的商業中心有助於重聚人氣;至於商業公寓項目,可作爲寫字樓配套的一部分推向市場。
雖然很多人有戀舊情結,覺得老莞城現在這樣也挺好,但筆者始終認爲舊不一定是文化、歷史積澱,也有可能只是落後、土地利用率低的表現。而某些地方還給人一種凋敝、殘破、人跡罕至的感覺,這不太像是歷史積澱,反而更像是枯枝敗葉。
在舊城改造的過程中,拆遷是不可迴避的話題,有關部門必須要明確哪些地方是不可以拆的,而哪些地方成片改造後是利大於弊。千萬不能夠該拆的沒拆,而不該拆的卻拆了。(龔名揚)