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6月入伏,盛夏來臨,各地氣溫逐漸升高,一向紅紅火火的樓市卻遭遇了連連遇冷。不過,與住宅市場的冷清勢頭相比,北京商業地產卻逆勢升溫,尤其是商辦寫字樓市場表現出弱市之中的強勁爆發力。
據瞭解,供應不足是寫字樓市場持續火熱的主要原因,仲量聯行年初發布報告顯示,2014年北京最多僅有兩座甲級辦公樓進入市場,該供應量將創2009年以來又一低值。金融街、中關村、CBD等核心商務區的寫字樓容量將難以承載新的辦公需求,產業外溢成爲必然。
供應放緩 三大商務區空置率低難容新發展
目前,北京核心商務區呈三足鼎力之勢,金融街、中關村、CBD三大商務區包攬了互聯網高新科技產業、巨型金融產業以及高端文化創意產業,而區域內部也呈現出明顯的集羣化特徵。
其中,金融街內雄踞着中國人民銀行、中國銀監會、中國證監會、中國保監會等金融監管部門和衆多國內外大型金融機構及國企,使得金融街成爲了全國金融管理中心。中關村依託清華大學、北京大學、中科院等高校和科研機構,形成了以互聯網產業爲主導的產業結構。而CBD不僅是摩托羅拉、惠普、三星、德意志銀行等衆多世界500強企業的中國總部,也是國內衆多金融、保險、地產、網絡等高端企業的所在地,成爲文化創意產業聚集區與高端商務服務業聚集區。
研究指出,產業集羣能夠爲羣內企業帶來融資優勢、產品差異化優勢、區域營銷優勢,以及資源整合優勢,使羣內企業能夠得到更好的發展機會,獲取更爲客觀的收益。2013年,三大商務區創收合計達37335.5億元,佔北京地區生產總值的36.9%,成爲拉動北京經濟增長的重要引擎。
基於此,這三大商務區對區域內外的企業都具有極大的吸引力,這也導致三大商務區內寫字樓需求旺盛,空置率低且持續呈現下跌趨勢。以2014年第一季度爲例,CBD寫字樓空置率約爲5%,中關村寫字樓空置率約爲2%,金融街寫字樓空置率不足1%;此外,從2013年末到2014年第一季度,三大商務區寫字樓空置率整體呈下降趨勢,其中,CBD寫字樓空置率降幅達1.5%,而同期北京寫字樓整體空置率降幅不足0.5%。
據第一太平戴維斯一季度市場報告顯示,未來三個季度,北京甲級寫字樓市場的供應量中僅有48%的面積位於CBD、金融街與中關村等核心商務區。與此同時,三大商務區內,互聯網產業、金融產業、文化創意產業的快速發展意味着企業對於寫字樓的強勁需求將會超出寫字樓的供給水平,新興商務區承接其產業外溢,勢在必行。
次級商圈PK戰 京西商務區優勢明顯
此背景下,極有可能在北京市內各次級商圈中產生出一個北京商務區第四極,承接傳統三大商務區高質產業的外溢。
目前,北京的六大次級商務區:通州、望京、上地、麗澤、亦莊和京西發展初具雛形,磨拳霍霍爭奪優勢產業入駐。早在2008年,通州便提出打造金融產業園區的口號,希望承接從北京金融街等核心商務區外溢的金融類企業。
不過專家指出,能夠適應並推動高質產業發展的商務區,必須具備體量大、交通便利、配套設施完善、管理體系完備等特點。在上述次級商務區中,通州交通不夠便利,望京承載體量太小,上地配套設施不夠完善,亦莊製造業聚集、辦公環境差,且配套設施不適宜高端第三產業的發展;因此,均非承接金融街、中關村、CBD產業外溢的上佳之選。
如果綜合分析區域位置,發展空間等因素,位於長安街起點位置的京西商務區或許是最有力的競爭者。該區緊鄰長安街,交通極其便利;坐擁1060萬平方米建築面積,體量充足;有近期落成的國家保險產業園和互聯網金融產業基地作爲強力支撐,商務辦公氛圍佳,配套設施完善;其地標項目——金融街(長安)中心,將承襲北京金融街的“4C管理服務體系”,爲進駐企業提供全方位、標準化、專業性的服務,讓金融街(長安)中心成爲金融街在石景山的複製。而反觀通州,其地標建築萬達商業廣場主打購物中心,現有寫字樓無論從規模還是數量上都難以承接作爲北京第四商務區的任務。
據此,不少專家預測,在次級商圈的PK中,京西將脫穎而出,成爲金融街、中關村、CBD產業外溢的最佳承接地,成爲北京商務區第四極。