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改善型需求逐步成爲北京樓市的中堅力量,並正在成交企穩回升。
成交均價先於成交量上漲,是當前樓市變化的重要特徵。亞豪機構最新數據顯示,2014年上半年北京樓市成交均價爲25932元/平米,與去年同期相比上漲17%。雖然上半年樓市存在一定觀望情緒,但從上半年各區銷冠來看,改善型樓盤依然表現亮眼,並逐步帶動整體樓市的回溫。
“北京樓市正在發生結構性變化。”一位北京資深市場人士指出,從上半年來看,剛需市場受自住房衝擊,導致觀望情緒濃厚,而高端市場中價格合理、配套齊全的些許項目成交依然樂觀,“改善型需求穩定增長,在市場成交中逐漸佔據重要地位”。
在上半年,諸多改善型產品“逆市”突圍。無論是上半年成交量/價榜單還是各區域板塊明星項目,改善型樓盤都是主流。作爲上半年北京銷售冠軍企業,北京萬科很大程度上得益於旗下改善型項目的給力表現:在市場觀望情緒最爲濃厚的2014年1到5月份,京投銀泰萬科西華府以21.8億的熱銷成績當仁不讓地成爲北京商品住宅市場銷冠。
值得一提的是,7月首周北京樓市成交量再次回升至千套以上,顯示出了量價齊升的全面復甦跡象。在諸多業內人士看來,樓市正迎來難得的購房窗口期。
改善型需求成爲市場絕對主力
據網易房產統計的2014上半年住宅銷售榜單顯示,針對中高端客羣的改善型樓盤,在本輪市場起伏過程中,持續穩定地表現出不俗的銷量。
從成交套數來看,京投銀泰萬科西華府、西山藝境、興創·屹墅、山水文園、龍湖·雙瓏原著的成交量分別達到630套、299套、204套、199套、138套,並呈現持續上升趨勢。
而從成交金額來看,改善型樓盤更是表現活躍,其中,北京西部銷冠京投銀泰萬科西華府,依然以22.8億元成爲北京西南板塊的銷冠。
“相對於剛需和頂級高端產品,改善型樓盤將是未來北京最爲安全的產品線。”一位北京房企高管對本報記者說。而他所在的企業,近年來正努力將主要產品線從“剛需盤”調整到“改善盤”。
定位改善型的樓盤,一方面避開了與自住房的貼身肉搏;另一方面,這部分客戶改善需求迫切,受市場情緒影響相對較小,已經成爲市場成交的主力。在亞豪機構副總經理高姍看來,改善型需求的活躍以及在市場成交中的顯著表現,成爲影響上半年房價的重要因素,也成爲拉動樓市企穩回升的重要砝碼。
下半年進入回升週期 購房窗口期出現
在上半年成交均價上漲之後,緊接着北京樓市迎來了成交量的回升。
統計顯示,7月第一週,新建商品住宅(含保障房)成交1355套,環比上漲15.9%。扣除保障房後,純商品住宅成交1014套,環比上漲19.7%——北京樓市成交重回千套規模。
而據業內人士透露,近期北京部分新推樓盤都出現了搶房現象,回暖趨勢明顯。業內人士預測,隨着6月份信貸鬆動、觀望情緒的解除,北京樓市基本企穩,下半年則將進入回升週期。
“這一輪的樓市調整與以往不同,並非由調控政策所致,而是市場內部進行的調整,即改善型需求替代剛需成爲主角,這個過程中不可避免地會發生供求關係的博弈,導致市場度過一個震盪期,但也將使得成交更加理性和穩定,促使購房窗口期再次打開。”一位業內人士分析。
針對近日國家定向降準,市場的資金面也有所放鬆,央行也同時喊話支持個人自住房房貸。宏觀經濟層面的政策變動,必然也將使得銀行在剛需、首改需求領域房貸的審批提速。“這將刺激市場短期內需求反彈,甚至可能出現新一輪‘搶房潮’”。
而從以往市場回暖的經驗來看,位置好、交通便利、性價比高的樓盤將吃首先獲得市場關注。“這類樓盤在市場低迷期都能夠保持較好的銷售情況,一旦樓市回暖,必將是購房人最先爭搶的對象。”一位市場人士表示。
作爲西南板塊銷冠,京投銀泰萬科西華府近日受到業內人士重點關注。該項目位處四環稀缺地段、9號線郭公莊地鐵首站,一期推出曾以成交均價39063元/平米成爲當時最具性價比的熱點樓盤。
據透露,京投銀泰萬科西華府二期產品已經入市,主打改善型三居產品,價格鎖定在42000元/平米左右。“同時具備四環、地鐵、精裝這樣優勢的樓盤,這個價格確實少見,要知道長辛店五環外樓面價都已經達到4.5萬了,預計北京四環沿線房屋均價破10萬也就未來兩三年的事了。”上述市場人士感嘆。