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本案法律適用,不僅反映了司法實踐對合同法適用的偏差,也是守約方合法權益以及正常交易安全未得到切實保護的寫照。因此特提出以下問題,供讀者批評指正。
『一房二賣』是合同解除原因
賣房人擅自將房屋賣給第三人,並辦理過戶手續,一審認為『房屋買賣合同客觀上已經無法繼續履行』,支持買房人張強解除合同的訴訟請求;二審也作出同樣認定。兩審均肯定了買房人行使合同解除權的訴訟請求,但均將合同解除權的發生事由認定為『合同客觀上已經無法履行』,這種觀點值得商榷。根據合同法第110條及相關規定,『法律上或事實上不能履行』只是排除當事人繼續履行請求權的事由,並非法定合同解除權發生的獨立原因。合同法第94條規定了當事人可以解除合同的五種情形,其中第四項規定『當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的』。這一規定確立了判斷合同法定解除權的『根本違約』標准。換言之,合同解除權產生的根本原因並不在於『客觀不能履行』的狀態,而在於導致他方當事人合同目的無法實現的重大違約行為。
在商品房交易領域,『一房二賣』是實踐中最為常見的嚴重損害買房人利益的重大違約行為。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第8條即明確規定,『導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任』,這一規定是合同法領域罕見的允許判決懲罰性賠償的情形之一。為防止出賣人『一房二賣』,本案合同明確約定『按已付房價款的一倍支付違約金』,補充協議約定按『房屋總價款的20%』支付違約金。法律規定與當事人的一再重申,足見此種違約行為的嚴重程度以及其與買房人核心利益關聯的密切性。即使先後作出兩次明確約定,賣房人仍單方將房屋賣給第三方,導致買房人合同目的完全落空。這是導致糾紛發生的根本原因,卻被法院認為『出於對「新國五條」實施後買房人能否履行合同的擔懮而采取的不適當措施』,掩蓋了本該重點考量的關鍵情節,導致法律適用偏頗。
買房人有過錯嗎?
依據合同法以及雙方當事人簽訂的相關協議,張強有權主張解除合同,並要求賠償因對方違約造成的損害。但張強本身是否具有過錯,進而減免賣房人周先生的損害賠償責任,成為本案的另一個關鍵問題。一審認為,造成合同無法履行的原因既包括張強未及時辦理完相關手續,也包括對方所采取的不當措施,雙方均有過錯,應當分擔合同損害。二審亦將『買房人取得購房資格的時間問題』作為其存在過錯的理由。這兩種觀點顯然都誤解了合同法的規范方式。根據合同法第107條、第120條規定,違約責任的確立以存在違約行為為已足,當事人的過錯並不在考量范圍。事實上,判定當事人是否存在過錯,須以其存在違約行為為前提。張強簽訂合同時中不具有購房資格,但之後積極采取措施並於3月22日取得購房資格,並無任何違反合同的行為,過錯問題根本無從談起。
退一步講,張強唯一可『指責』(不是法律意義上)之處,在於簽訂合同時不具購房資格,或未及時取得購房資格(事實上這點也並不一定成立)。一、二審判決的觀點之所以值得商榷,即在於購房資格欠缺與『合同無法履行』之間並無法律關聯。造成『合同客觀上無法履行』的原因是賣房人另行出賣房屋並過戶。問題是,他另行出賣房屋是否有合法依據?答案顯然是否定的。其一,對於買房人而言,只要在約定的履行期限內能夠取得購房資格並保證償付房款的能力,就不會存在合同履行不能的問題。張強購房資格的欠缺狀態只要是『暫時』而非永久存在,完全不會影響賣方之後交付房屋並過戶義務的履行,當然不能援引為『擔懮』合同無法履行的理由。
其二,賣方真正擔懮的問題是:因『新國五條』而產生的稅費由誰負擔,但這無論如何也與『合同無法履行』毫無關聯。張強在『新國五條』出臺之前未及時取得購房資格,只是可能發生額外的稅費負擔(只是推測,並無現實法律法規依據),而稅費的承擔並非合同的主給付義務,完全可以通過補充協議或任意性條款確定分擔方式,根本不可能造成合同的履行不能。
其三,賣方的『擔懮』雖表面上屬人之常情,但卻沒有任何法律依據。根據合同法第68條規定,即使是符合行使法定『不安抗辯權』的情形,後履行一方當事人也只能中止履行合同,且仍須及時通知對方並負擔相應舉證責任,否則應承擔違約責任。而本案賣方不僅不具有『不安』的法定情形,也未履行相關義務,而且徑行將房屋賣給第三人,完全置對方的合同權利於不顧,是嚴重的違約行為。
還有兩個問題值得商榷
第一,賠償數額,應該和違約人受益程度『掛鉤』嗎?
根據合同法第113條規定,損害賠償數額應當『相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益』。可見,本案中,損害賠償制度功能在於填補守約人的損害。而法院在確定賠償數額時的考慮因素之一,是『本院考慮賣方將房屋以相同價格賣與他人並未獲取其他利益』。違約人的獲益程度能否成為考量因素尚值得爭論,以違約人未獲得收益而減輕其賠償責任合理性尤其值得考量。
第二,判決為何對評估報告只字不提?
一審判賠30萬元,二審判100萬元,雖然這屬於法官自由裁量權范疇,但由於判決並未對為什麼判這麼多作出解釋,判決讓人多少有些隨意的感覺。實際上,判賠多少,最重要的依據,應該是房屋價值評估報告。以它為依據,根據雙方過錯程度確定賠償數額,纔是正確做法。但兩審判決均對其合法性、客觀性與關聯性只字不提。如此確定的賠償數額,即使實際上公正合理,也難以說服當事人。
(作者系法學博士、北京化工大學文法學院講師)