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【案情】
徐先生因結婚需要想買新房,其看中了一套公寓,並和開發商簽訂了《定金協議》,約定徐先生向開發商預訂公寓一套,總房價爲人民幣110萬元,簽訂該協議時支付定金人民幣3萬元,同時約定徐先生至開發商處與其簽訂《上海市商品房預售合同》;有下列情況,徐先生拒絕簽訂商品房預售合同的,開發商應全額返還徐先生已付定金:(1)徐先生與開發商在簽訂商品房預售合同時,因面積誤差、房屋交付、房屋質量等條款存在分歧,不能協商一致。(2)雙方簽訂本合同後、簽訂預售合同前,由司法、行政機關依法限制該房地產權利的。同日,開發商與徐先生還簽訂了一份《補充協議》,其中約定簽訂《定金協議》時徐先生已明確瞭解了預售合同的各項條款且並無異議。當日,徐先生支付定金人民幣3萬元。
徐先生依約至開發商處簽訂預售合同,然而在簽訂預售合同時,徐先生與開發商的售樓人員因貸款問題及違約責任等事項有分歧,未能簽訂預售合同。後徐先生起訴至法院要求開發商返還定金人民幣3萬元。而開發商稱已向徐先生出示預售合同的樣本,徐先生對有關條款是認可的,沒有簽訂預售合同的責任在徐先生,根據定金罰則,3萬元的定金應歸開發商所有。
【評析】
根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定,徐先生與開發商簽訂的《定金協議》爲雙方真實意思表示,沒有違反國家法律、行政法規的強制性規定,該協議合法有效。簽約當日,徐先生向開發商支付定金人民幣3萬元作爲雙方訂立預售合同的擔保,該定金具有立約定金的性質。
本案的爭議焦點在於徐先生與開發商未能簽訂《上海市商品房預售合同》是否爲徐先生的責任。依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定,出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。本案中,徐先生與開發商沒有簽訂預售合同的原因在於雙方就貸款問題及違約責任等事項未能達成一致意見,並不可歸責于徐先生,開發商應當依據《定金協議》的約定向徐先生返還定金。而開發商稱其售樓人員曾向徐先生出示了預售合同的範本,但該範本中並無徐先生的簽字確認,開發商以預售合同範本的內容約束徐先生,是沒有法律依據的。
【判決】
法院支持了徐先生的請求,判決開發商在判決生效之日起十日內返還徐先生定金人民幣3萬元。