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編者按:年中“交房季”還在持續進行中,就今年來看,房屋質量問題仍屢見不鮮,一些通病未能加以解決,而不少新的“病症”,尤其是精裝修房中的,已然開始顯現。
但這僅僅是集中交付季凸顯出的一個方面,更爲關鍵和值得關注的問題在於,面對即將大批量入住的人口,區域內的商業配套能否予以滿足?
據新華網記者的不完全統計,僅5、6、7三個月,南京就有將近30家樓盤的1.4萬套新房次第展開交付工作。倘若加上年初的、年底的,即便刨去5%-10%的投資類房源,至少也有3萬套新房將分批次入駐。
按照一家兩口計算,保守估計也有6-7萬人將成爲區域的常住人口。
商業綜合體“到處都是”
7月19日的一則消息,萬達集團將斥資150億元,於南京仙林科技城白象商務中心區,打造一個集辦公、文化旅遊、百貨、娛樂、餐飲、住宅於一體的城市綜合體。據悉,項目總用地面積約377畝,容積率爲3.71,規劃建築面積約93萬平方米。
儘管仍處於意向階段,地塊最終的招拍掛也還未進行,但由於規劃已定,且體量頗大,土地金不菲,“不出意外,基本上就是萬達的了。”有業內人士預判。
消息一經明確,周邊區域的住宅開發商立刻“興奮”起來,尤其是一直被認爲房價虛高,而又距離萬達意向地塊距離最近的仙林湖區域。
包括已經於今年上半年部分交付的保利羅蘭香谷,已近銷售末期的保利羅蘭春天、星葉楓情水岸,處於強銷期內的高科榮境、金地湖城藝境,還有年內即將首開的新城香悅瀾山。
“萬達進駐仙林無疑是對板塊樓市的重大利好,也體現出地方政府已經逐漸意識到了,中大型規模的商業配套對於區域整體價值、居住環境提升的重要性和同步性。”世聯行高級研究員董曄認爲。
事實上,不僅僅是城東仙林,近兩年來,城南卡子門、城北邁皋橋、河西南部、江北浦口新城、江寧南站、城中中央門等樓市熱點片區,也都加大了對商業地產的佈局力度,這不僅僅體現於一級土地市場的出讓,目前在實體層面也已初顯成效。
據新華網記者的統計,下半年南京將有十餘家商業綜合體項目營業,主要分佈於江寧、河西、城北等新興商圈,其中知名的有河西金奧國際中心商場、同曦瑞都購物廣場、中海環宇城等。
正在付諸實踐的還有河西南部的匯金中心、世界貿易中心及蘇寧睿城;南站商務圈的證大喜馬拉雅中心、綠地之窗;城北邁皋橋的常發廣場;江北浦口新城的華潤商住綜合體項目、明發新城中心以及城中的中航科技城、方興玄武湖金茂廣場等。
初步的統計,南京目前在建和擬建的含零售商業賣場的商業綜合體達到了35個,其中的80%建築體量超過了5萬平方米,3家在百萬級以上。
社區商業“再多都嫌少”
儘管商業綜合體已是“遍地開花”,但都相對集中在城市中心或者副中心的位置,無法與居住區形成“零距離”關係,也不能滿足即將入住人口日常所需的零散式消費。而目前不少片區的社區商業則呈現出了“心有餘而力不足”的狀態。
僅以城南板橋爲例,就目前而言,供給金地自在城、朗詩綠色街區兩個大盤入住業主基本日常消費需求的只有金地自在城爲數不多的底商和步行20分鐘方可到達的板橋老城。
儘管區域內目前唯一一家商業綜合體花樣年花生唐預計下半年開業,並充當社區商業的角色,但10萬平方米的建築體量,與動輒30萬平方米、多則超百萬平方米的住宅大盤相比,就顯得“無足重輕”。
況且新盤還在增加,誠如一位商業地產人士所述:“社區商業‘再多都嫌少’,因爲社區人口在不斷增加,需求量有可能是翻倍的。”
但根據新華網記者的初步調查,目前包括江北浦口新城、高新區;城東馬羣、仙林湖、麒麟;河西奧體、南部;江寧九龍湖、濱江等片區,現階段及未來的一定時期的社區商業都將以住宅樓盤的底商爲主力。
有行業專家指出,南京的社區商業還基本停留在社區底商階段。據記者瞭解,該形式特點是,商業一般以出售爲主,開發商不持有物業,商家自負盈虧。
不過,自去年至今,已有開發商開始試水社區商業,即以商業綜合體爲載體,承載居民日常消費的業態。最典型的便是位於城東馬羣的南京花園城和城東麒麟的富力水街坊——
兩者的共同點在於都提出了打造“社區商業”的概念和決心,但目前均處於起步階段;不同點在於,前者位於成熟的住宅片區,後者所處的地域目前正處在住宅快速開發狀態,但尚未成形。
不管怎樣,依託穩定的消費需求和消費羣體,上述兩個項目均被業內看好,但最終能否爲業主所接受?該種模式能否成爲今後商業相對滯後板塊或者以剛需爲主導區域的主流?現在還是個未知數。
鑑於此,新華網新華房產南京站特推出大型策劃報道“2014南京熱點區域商業配套調查”,力圖通過鮮活的案例、權威的數據、直觀的圖片,還原最真實的南京配套商業發展。