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陳先生兩年前在浙江某信託公司購買的一款房產信託產品上週到期,本金和最後一期的收益如期到賬,這款年化收益率10.5%的信託產品爲陳先生帶來不錯的回報。緊接着,信託公司又有一款新的房地產信託推出,100萬元起步預期年化收益率9.5%,300萬元起步預期年化收益率10%。
一邊是10%的高收益誘惑,一邊是單個信託項目風險頻發的擔憂,下半年要不要再投資?
房地產信託年化收益超10%
雖風險頻發仍很吸金
今年上半年,受部分地區樓市價格下降,房地產信託風險事件頻發的影響,房地產信託的發行環境與往年相比不太理想,不過房地產信託仍是目前主流的集合信託產品。從今年來1~6月份的成立數據來看,房地產信託融資規模佔據首位,成立的591款產品共募集資金1192.26億元,佔總規模的27.76%,規模同比略有增長。
除了規模不小外,上半年新成立的房地產信託收益率依然引人眼球。今年上半年成立的集合房地產信託平均規模爲2.02億元,平均期限爲1.82年,平均收益率爲9.73%,在所有產品中排第一位。其次是基礎產業,成立的121款產品平均收益爲9.42%,較上月同期下降0.09個百分點。
來自用益信託網的數據顯示,截止到7月17日,今年共有1335個集合信託到期,總規模爲2253.2億元,平均年化收益率爲8.85%。其中投向房地產的項目有225個,規模總計562.92億元,平均年化收益率爲10.16%。儘管房地產信託的風險被一再提及,但房地產信託的收益率遙遙領先,對收益率有較高要求的高淨值投資者依然有較強的吸引力。
業內人士分析,目前市場上9%左右預期收益率且風險偏低的產品非常難找,如陳先生這樣的高淨值投資者已適應於這一收益,很難接受其他收益率較低的產品,所以一般還會習慣性地選擇再投資。
兌付高峯正來臨
今年房地產信託到期規模破千億
在今年提前終止或兌付的信託產品中,投向房地產的達28支,其規模已至62億元,無論在規模還是數量上地產信託產品佔比均爲三成,這一佔比相對較高。包括寧波興潤置業、海寧立德房產、南京盈嘉地產、杭州中都置業等多家中小房地產商資金鍊接連斷裂,多家信託公司來不及抽身,被牽扯其中。
一邊是房地產信託融資規模不斷擴大,另一方面是大量的到期產品面臨兌付。2011年~2012年房企爲開發新項目大量融資,這些項目今年開始陸續到期,迎來兌付高峯期。統計顯示,2014年全年預計共有451只集合房地產信託項目到期,到期規模破千億,其中過半到期項目集中於下半年。
儘管風險一一暴露,信託業內人士並未表示擔憂。杭州某信託公司負責人表示,房地產信託提前兌付是正常情況,這是因爲風險暴露的話,信託公司會有一個調整,啓動風險釋放機制或對衝機制。“從實際情況看,出現問題的項目都被及時接管或收購了,對投資者並未產生大影響。”
一旦出現兌付風險,尋找接盤方是信託公司解決問題項目最常用的手段。“信託公司的項目,資產管理公司基本都樂於接盤。”上述負責人稱,“信託做房地產有‘432’標準的監管要求,抵押貸款項目的話,抵押物的抵押率大都控制在50%以內。資管公司接手之後,無論後續處置抵押物,還是捂在手裏幾年,等市場回暖再轉手都有利可圖。”