|
||||
城中村作爲髒、亂、差的典型,歷來飽受詬病。如何規範、高效地進行城中村管理,成爲城市發展亟須破解的難題。今年4月中旬,龍華新區在全市率先推出城中村小區物業管理房主自治《試行辦法》,分別從轄區四個辦事處選出一個城中村試點,探索成立職責約等同於商品房小區“業主委員會”的城中村自治組織,以及小區物業管理議事人大會和小區物業管理理事會,從而搭建小區內部協商、共同管理的橋樑,以求從物業管理層面破解城中村“髒、亂、差”的老大難問題,並推動城中村物業管理走上專業化、市場化道路。
目前,試行工作已開展近3個月,試點城中村自治組織的各項工作開展得如火如荼,解決了不少久拖未決的社區難題,但由於城中村的尷尬地位,自治組織在工作中也面臨着不少窘境。
新規破局:
四個城中村試行“房主自治”
長久以來,由於城中村身份尷尬,大部分都是違法建築,沒法通過相關法律法規解決問題,導致矛盾重重。今年1月1日,我市發佈實施了《〈深圳經濟特區物業管理條例〉實施若干規定》。條例第六條規定,各區政府應當會同市主管部門創新扶持政策,在老舊住宅區和原農村城市化社區推行社會化、專業化、市場化的物業服務。原農村城市化社區可成立物業管理自治機構,成立和運作的具體辦法,由區政府另行制定。
規定讓龍華新區看到了破解困局的曙光,新區在各辦事處分別選取一個試點城中村,開始探索成立城中村小區物業管理議事人大會和小區物業管理理事會,建立城中村小區自我管理、自我監督、自我發展、自覺接受政府監督的“居民自治”機制,推動城中村小區物業管理市場化運作。要解讀此次創新之舉,有幾個關鍵詞不得不提。
首先,城中村是指小區地處龍華新區、在物業產權性質未解決的前提下、住宅物業建築面積佔小區總建築面積60%以上、且戶數不少於300戶或居民超過1000人的非商品房、非軍產房住宅小區。以此爲標準衡量,龍華新區先行推進4個試點小區分別爲龍華三聯和平小區、觀瀾丹坑小區、民治南景新村、大浪金盈新村。
其次,與商品房小區居民自治不同,此番龍華新區城中村物業自主管理探索的主體人羣是“房主”。“房主”是在社區工作站的指導下,由城中村小區物業管理理事會籌備組(簡稱“籌備組”)通過兩種方式認定身份的人羣:一是持有《用地規劃許可證》、《工程規劃許可證》、《施工許可證》和《選址意見書》“三證一書”的建房人;二是經社區工作站、社區居民委員會或社區股份合作公司認定的其他類房主。
此外,物業管理大會的職責包括:制定、修訂小區管理規約、物業管理大會議事規則和理事會議事規則;選舉理事會理事;選聘、解聘物業服務企業,審議、批准物業管理服務合同;監督理事會、物業服務企業的工作;決定對物業管理區域社區公配設施維護資金的籌集和使用等。
而物業管理理事會的主要職責則包括執行物業管理大會的決定和決議、授權與物業管理大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;組織和監督社區公配設施維護資金的籌集和使用等。
成效初顯:
政府減負物管糾紛減少
據悉,自2006年起,我市採取政府補貼形式推進城中村管理,平均每個城中村的物業管理費中,有一半來自政府補貼。但僅過了3年,政府補貼全面取消。“目前龍華新區共計有327個城中村小區,是商品房小區的近3倍,城中村管理壓力較大。政府補貼取消導致大量城中村物業管理公司難以爲繼,其中僅觀瀾辦事處就有八成物業退出,又給整個龍華新區的城中村管理工作提出了難題。”龍華新區城建局物業管理科相關負責人在接受記者採訪時表示,實施房主自治後,根據“誰受益,誰出錢”的市場化原則,政府不再大包大攬社區物業管理事務,轉向發揮行政監管、引導和合理扶持的功能,迴歸了應有的角色定位。
此外,房主自治組織搭建了小區內部協商、共同管理的橋樑,居民與物業管理公司的溝通也變得順暢,涉及到城中村的排水、排污、照明、道路等公共配套設施的管理和維護收費時,居民也減少了很多牴觸情緒。以民治試點南景新村爲例,不少居民對物業管理處存在不信任感,以前出現矛盾,居民經常向民治辦事處投訴,居民與物業管理處關係緊張。此後,在民治辦事處指導下,南景新村成立了名爲“戶主委員會”的自治機構,現在居民有事先找“戶主委員會”協調,矛盾都在基層化解,辦事處如今接到的投訴幾乎爲零。
同時,小區物業管理居民自治組織真正實現了居民當家做主,通過市場競爭引進專業物業服務企業,使得社區物業管理事務逐步走向專業化、市場化道路。四個試點城中村如今環境優美、管理高效,一批久拖未決的社區難題迅速解決。
難題待解:
自治組織身份尷尬
在制度推進的同時,自治組織的尷尬身份,也成爲了阻礙房主自治工作發展的絆腳石。南景新村就是俗稱的“小產權房”,目前該小區“戶主委員會”的職責約等同於商品房的“居民委員會”,但因爲房產沒有正規房產證,故沒法在政策方面享受同等的權益。戶委會負責人黃錦在說,他們一年多來一直在向上面申請身份認證,但一直沒有獲得官方承認。今年4月龍華新區城市建設局推進城中村自治試點,總算口頭答應了他們可以先揭個牌,但公章問題仍然是暫時不能解決。“沒有公章,戶委會都沒法和物業公司簽訂合同,想就民生問題出個公告,逢節假日搞個居民聯誼活動,都得有成員們的一致手寫簽名才行,工作開展難度太大。”黃錦在說。
龍華新區城建局相關負責人表示,由於城中村基本都是違法建築,戶主也不具備正規的房產證,因此不符合成立業主大會或業委會的法定條件,也難以對其頒發公章。但爲了社會和諧穩定及城市建設發展,面對轄區內大量存在城中村和小產權房的現實,新區只能摸着石頭過河進行探索,成效顯著後再進行推廣。目前,新區正在就公章問題,積極與公安等職能部門進行溝通,更期望試點基於政府監管、社區自治、內部協商的原則,逐步建立此類型小區物業管理事務的長效管理機制。
此外,在龍華新區城建局的未來設想路徑中,考慮到物業管理理事會不具備法人身份,不能刻制印章、對外行文,理事會將在新區社會建設局指導下,通過社區工作站申請成立小區物業管理促進會的社會組織(具體辦法仍在制定中)。希望依託促進會執行物業管理大會的決議及開展對外行文工作,以求解決理事會的身份和印章的問題。(記者楊明銘)