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原標題:2014年:房企“出海”更兇猛
-中國房地產報記者周村北京報道
7月9日,中國駐韓國濟州道總領事張欣拜會了濟州道知事元喜龍,隨後用“風雨無阻”一詞表達雙方修補合作“波瀾”的願望。
這次拜訪之後,之前表現“憤青”的元喜龍態度緩和了很多。在6月份,這位新知事叫停了在濟州島的幾個中國房地產開發商的項目,其中就包括原定於6月24日開工的藍鼎集團濟州神話歷史公園項目。
“這件事對我們沒有什麼影響,最近韓國知事又改口‘歡迎中國投資’了”。7月18日,新華聯(000620,股吧)內部人士對中國房地產報表示。
外界普遍認爲,此次濟州島政府態度轉彎還與中國國家主席習近平7月初訪問韓國有關。那次訪問陣容強大,據悉一起訪韓的中國經濟使節團代表達120餘人,訪問期間還舉行了“韓中產業合作論壇暨企業家交流會”。
“我們是唯一發言的中國房企。”新華聯集團總裁蘇波稱。正是雙方從政府層面到企業層面的溝通與交流,才化解了中國房企在濟州島投資開發遭遇的“阻擊”。
目前,濟州島是中國房企“出海”的一大熱點,在濟州島開發的中國房企包括綠地、新華聯、藍鼎集團,總投資額超過200億元。
2014年已過去一半,國內房地產企業也在這段時間加快了海外投資步伐。全聯房地產商會創會會長聶梅生在近日舉辦的中國海外房地產投融資實務論壇上透露,2014年中國房企一季度境外投資額已達近千億元人民幣,“超過去年全年投資總額。”投資熱點區域除包括中國富豪與中產階級移民的熱點目標國美國、英國、澳大利亞外,主要就是集中在馬來西亞、韓國等東亞和東南亞國家。
濟州島的“風波”成爲中國房企2014年出海大潮泛起的一朵浪花,從中顯示了中國房企出海過程中並非一路充滿鮮花與掌聲,各種文化衝突與風險防範也是房企出海過程中必修的功課。
如果說2013年是國內房企集體“出海”年,那2014年將是國內房企海外“風暴”年。
國內市場調整推動房企海外避險
睿信致成管理諮詢公司合夥人兼董事總經理薛迥文認爲國內房企在近兩年快速走進國際地產市場,其首要原因是國內房地產的發展到了下行期。
薛迥文表示,在下行期房企與其在紅海市場中苦苦掙扎,不如轉向藍海市場,開拓新局面,反而會更輕鬆些。
與國內地產市場下行週期形成反差的是,以美國爲代表的一些海外國家地產市場再次走進上行期。“上一輪金融危機最先復甦的是美國,從美國的房地產市場、股票市場都能看得出來,經濟在回升。”與美國一樣快速復甦的還有歐洲。但是,當“美國、歐洲開始復甦的時候國內經濟開始走下坡路”。從匯率和世界經濟復甦進度的角度來看,房企和投資者是通過走向海外市場來平衡風險的。
當然,還有一個促使國內地產商追逐國外市場的重要原因是國內地產行業的主流客戶中出現了移民潮和海外投資潮。正如綠地集團董事長張玉良所說:“我們感興趣的是中國人多的地方在哪,你不去賺,這部分錢就被外國人賺走了。”
瞄準移民潮
英美成熱點
近年來,國人移民、留學、投資甚至休閒旅遊的人數不斷攀升,促使國內海外置業需求高漲。胡潤富豪榜報告顯示,中國大陸已有1/3的高淨值人羣購買了海外房產,海外資產在其可投資總資產中的平均佔比爲19%,投資標的以房地產爲主。而在目前沒有海外資產的高淨值人羣中,有將近30%的人在未來三年有進行海外投資的計劃。國內房企將追隨這批消費羣體的足跡佈局自己的海外大業,進行多樣化投資。
無論是因爲經濟復甦還是因爲移民或投資熱潮,美國都先成爲國內房企熱門投資領域。王石曾對媒體公開表示,在經歷了金融海嘯的低谷之後,美國市場漸漸回暖,這是投資的好時候。聶梅生也表示,目前的情況考慮對美投資是明智的選擇。對於正在出海美國地產市場的國內房企來說,這一結論就是一針強心劑。
萬科自2013年走出國門就堅持在美國尋找項目,王石曾在公開場合表示“不少萬科的客戶都紛紛移民海外,其中30%是選擇北美爲目的地,因此萬科會跟隨這些客戶進軍北美,把業務擴展到加拿大及美國。過去多年在出海路上謹慎慢行的萬科一發而頗具規模,瞬間追趕上了其他迂迴多年的房企。這恐怕是王石在美國醞釀運作多年的結果。
在美國有大手筆動作的還有綠地、復星等大型房企。2013年10月,綠地集團宣佈,與美國森林城公司簽署諒解備忘錄,將成立合資公司共同收購開發森林城公司持有的布魯克林大西洋(600558,股吧)廣場地產項目,總投資預計將超過50億美元。在2013年10月18日,復星國際買入美國紐約曼哈頓下城區地標建築物第一大通曼哈頓廣場。“國內房企海外投資一半都在美國。”薛迥文這樣介紹。
與一窩蜂涌向美國搶佔市場不同,開發商對歐洲國家的投資是有選擇性的。把房地產作爲一種消費行爲來看,消費人羣首選的移民國家就是國內房企投資的主要市場。所以,和美國一樣熱手的還有英國。萬達集團、綠地集團都將重金拋向了英國。但是,有些歐洲國家是不適合投資的,薛迥文認爲,“像德國,因爲稅收等各方面的法律政策原因,去炒作或投資房地產獲利的空間很小,投資是沒有意義的。”
爲什麼是新山?
2月的末尾,馬來西亞依然處於炎熱的雨季。張玉良親率綠地6人團隊從上海飛往馬來西亞柔佛州首府新山市。迎接他們的是馬來西亞IWH公司(Iskandar Waterfront Holdings)的華人老闆丹斯里林剛河。按照當地消息的說法,張玉良團隊此行目的是在新山與當地最大的“地主”IWH公司商討最後購買土地的決定。隨後,綠地集團公開宣佈就兩個項目簽署合作備忘錄,計劃斥資近200億元人民幣進行投資建設,其中一項目將成爲迄今爲止中國企業在馬來西亞投資的最大規模房地產單體項目。
在兇猛的中國房企出海潮中,我們看到一個熱點中的熱點:馬來西亞南部的柔佛州新山市。在過去兩年,包括綠地、碧桂園、富力、新華聯、卓達在內的大批中國開發商涌入,讓這裏成了中國房企的“殖民地”。而碧桂園在新山市的金海灣項目更是在2013年創造了近100億元人民幣的銷售奇蹟,成爲馬來西亞最大的房地產項目。
“現在新山市有將近300棟高樓在開工建設,我相信除了在中國內地,這是很難看到的景象。”馬來西亞中華總商會副總會長、柔佛州中華總商會總會長陳成龍說。
爲什麼是偏居一隅的新山受到中國開發商的熱捧?爲什麼幾乎所有進入馬來西亞的中國開發商都會首選新山?
新山市與新加坡僅隔着一條狹長的柔佛海峽,新柔長堤上面的火車及巴士聯通了柔佛和新加坡。新加坡的商品房單價在5萬元人民幣以上,而市中心的單價則超過20萬元人民幣,而新山市的房價在1萬人民幣左右,價格相差明顯,因此備受新加坡國民的歡迎,來自新加坡的需求是推動當地房地產市場的重要力量。
而如今,大批中國開發商的涌入,實際上看中的是另一支強勁的購買人羣:來自中國的海外購房。隨着中國國內房價的飆升,限購限貸政策的推行,很多中國房地產投資者把眼光投向了華人聚居的東南亞。
另一個原因是新山市的伊斯干達特區的開發政策的推動。馬來西亞2006年啓動伊斯干達特區開發,2010年之後伊斯干達特區開發進入高潮。新山市對海外投資商採取了一系列讓人垂涎的優惠政策。
例如在房地產開發環節,一般項目只需支付25%左右的單一稅費。在融資環節,海外投資商也可以通過銀行貸款,最高貸款比例可達70%。土地款開發商也可以分幾年分期支付,同時對於開發土地沒有“閒置收回”“閒置罰款”。
此外,新山市地價低廉,平均地價僅爲吉隆坡的1/3甚至更低,成爲吸引中國開發商的重要因素。