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原標題:陸挺:國內資本市場要逐步對房企放開
-中國房地產報記者李文奼北京報道
對於目前我國房地產業存在的融資壓力大且渠道單一的問題,這裏固然有房企自身的原因,但銀行對房企信貸的緊縮和金融市場對房企的避而遠之是主要癥結。在美林美銀大中華區首席經濟學家陸挺看來,“如果正規的金融市場不向房企敞開,債券市場、股權市場也向其關閉,房企從銀行借不到錢,就只能通過信託、影子銀行、委託貸款等渠道融資,或者到香港或國際市場發美元債,這樣的融資成本是很高的。”
他在接受中國房地產報記者採訪時表示,“中國是儲蓄大國,我們並非沒有錢供企業融資。目前來看,一方面,發行的國債利息很低,而另一方面,房企又要用高額的利息到國外融資,何必呢?國內資本市場要逐步對房企放開。”
中國房地產報:融資難一直是掣肘房企擴張的主要因素,對於房企,可行的融資渠道還有哪些?
陸挺:我認爲接下來一段時間裏,有些融資渠道會放開。比如說國內A股的股權融資,債券市場也要有序放開。
如果正規的金融市場不向房企敞開,那麼房企只能通過信託、影子銀行、委託貸款等渠道融資,這樣的融資成本是很高的。中國是儲蓄大國,我們並不是沒有錢供中國的企業融資。我認爲,國內資本市場要逐步對房企放開。
中國房地產報:房地產業內人士普遍認爲銀行的貸款難是商品房銷售遇冷的元兇。你怎麼看?
陸挺:去年下半年房價上漲比較快,貸款增速也很高,所以去年年底一些銀行開始收緊了房貸。但是房貸的收緊不是商品房銷售遇冷的主要原因。中國房地產市場是有波動的,2011年和2012年是房地產市場下行週期,積壓了很多需求。而這部分需求在2013年上半年釋放了出來,所以2013年的基數比較高,今年和去年相比肯定是降低了。這是今年上半年銷售數據下跌的主要原因。我覺得今年下半年或者明年,同比數據就會回到正常的指標。
中國房地產報:你認爲在下半年裏,銀行對開發貸和個貸會否有所放鬆?
陸挺:下半年的個人住房貸款可能會放鬆一點。因爲央行已經召集商業銀行高管開座談會,要求商業銀行積極支持首套個人住房貸款,這會成爲一個轉折點。首套剛需和改善型需求的住房貸款銀行是應該支持的,因爲中國的個人住房貸款風險不大,我國個人住房貸款的首付比例是比較高的,銀行完全可以適當寬鬆一點。
中國房地產報:你曾說房地產的拐點已過,在此情況下,如何挖掘房地產投資價值?
陸挺:我認爲從開工面積和銷售面積角度說,我國房地產行業已經過拐點,今後保持高速增長的可能性已經比較小了。今年開工和銷售面積同比都下降了10%~20%,接下來要達到2013年的規模是有難度的。但是房地產投資每年保持5%~10%的增速還是會維持幾年的。其中很重要的原因是現在已經開工的在建面積在增長。另外,像北京這種一線城市稀缺區域的投資成本提高也將助推房地產投資總額的增長。所以“拐點論”要看是用哪個指標來看,增長的速度減慢不代表絕對的下降。
中國房地產報:中國的房屋供應情況極不均衡,一線城市大量的外地人沒有自己的住房,而二三線城市卻出現大量的空置房。這種區域性不均衡現象該如何破局?
陸挺:要通過土地改革和戶籍制度的改革來解決這一問題。以土地改革爲基礎的戶籍制度有序放開是改革的必經之路。具體來說,就是應該給在城市有穩定工作的農民工以充分土地流轉的權利,使他們在由農村戶口向城市戶口轉化過程中,把原有的農村土地價值變現。但目前來看,存在大城市的戶籍不可能放開而小城市的戶籍對農民沒有吸引力這一矛盾。所以不能脫離土地改革而談戶籍制度改革,二者不能割裂。