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文/記者楊波、王鵬實習生林琳圖/記者陳楓
沙頭安置小區業主彭某因樓上住戶經常有水滴到他陽臺影響生活,於是投訴到物管。接到反映的物管公司多次提示和通知但收效甚微,彭某於是拒交物管費近兩年。物管公司爲此將業主起訴到了法院。最終,事情並沒有通過法院判決,物業糾紛調解委員會介入了此事,最終將小區矛盾解決在了小區。如今,三水的鎮街及大型住宅小區已經涌現出來越來越多調解委員會,遇到物業糾紛,居民可首選他們調解。
案例:
水滴到陽臺
訴前解決糾紛
沙頭安置小區業主彭某因樓上住戶經常有水滴到他陽臺影響生活,於是投訴到物管。接到反映的物管公司多次提示和通知但收效甚微,彭某於是拒交物管費近兩年,物管公司將彭某起訴至法院。三水區物業糾紛訴前聯調工作室收到法院轉來的訴訟材料後,多次與彭某以及物管公司進行溝通。最終,雙方達成和解意見,物管公司主動放棄追繳滯納金,彭某繳交物管費用和水電分攤,物管公司再跟蹤解決滴水問題。後來經調解員回訪,滴水問題已解決,彭某也按時繳交了物管費用。
現狀:
訴前調解成功率達到50%
近年來,小區物業管理糾紛呈井噴之勢。區國土城建水務局和司法局曾聯合下發通知,要求確定成立區、鎮和住宅小區三級人民調解委員會,重點解決在物業管理區域內由業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生的與物業管理活動有關的糾紛。因此,由區住建部門與三水法援聯合成立的物業糾紛人民調解委員會出現了。在法院接到業主或物業企業訴訟後,將案件先轉至該委員會調解室進行調解,若調解不成功再走司法訴訟程序。
“既節約了行政成本,又化解了業主與物管公司的矛盾。”區住建部門相關負責人表示,該委員會調解室設在區物業管理協會,通過發揮行業協會的作用,由區物業管理專家參與調解,取得雙贏效果。
截至目前,該委員會共調解訴訟案件130多宗,其中近70宗案件在訴前成功調解,訴前調解成功率達到50%。
調解組織已經開進小區
住建部門相關負責人建議,物業有糾紛,先找調解委員會來解決。
從去年4月樂平首個住宅小區物業管理調解組織——百合嘉園物業管理糾紛人民調解委員會掛牌成立,目前三水已成立了25家物業糾紛人民調解委員會,這些調解組織分佈在區、鎮、居委會並延伸進10萬平方米以上的住宅小區。減少訴訟成本,提高訴訟效率,物業糾紛矛盾在小區內部解決,成爲管理部門和業主共同的希望。
知多點:
1
“和事佬”們都有誰?
人民調解組織網絡延伸到物業小區,充當“和事佬”的都有誰呢?記者瞭解到,物業管理糾紛人民調解委員會通常由3到9名委員組成,除了主任、副主任和業主代表外,往往還有社區掛點律師擔任人民調解員。目前,三水住宅小區物業管理糾紛人民調解委員會主要在西南、雲東海、樂平和白坭4個鎮街的大型住宅小區進行組建。
2
哪些問題容易解決?
有關負責人表示,從目前兩個調解委員會的運作情況來看,在發揮實際作用上與預期效果還有差距,有待今後的進一步完善。相關負責人分析認爲,多數訴訟案件都是物管公司起訴業主拖欠物業管理費,而業主拖欠費用無外乎兩方面理由:房屋質量、規劃配套等與承諾不符,物管服務不到位。“前一種情況責任不在物管難調解,後一種情況比較容易調解成功。”該負責人表示,一些物管公司確實存在追求經濟利益而不盡服務義務的情況,尤其在保安保潔等方面存在缺陷,造成業主財產損失,從而引發業主起訴物管索賠。
3
小區調解不了怎麼辦?
要是遇到矛盾,小區人民調解委員會調解不了怎麼辦?據悉,調解一般從小區調委會開始,一旦小區調解不了,便上報給鎮級調解,鎮級調解不了,再上報給區級人民調解工作協調領導小組,由該小組向區級物業管理協會“取經”,聘請協會內的專家來化解矛盾。