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圖為:江城商品住宅供應量急劇增加
□文/本報記者廖橋圖/本報記者曹大鵬
今年以來,隨著全國樓市進入調整階段,武漢房地產市場也在發生微妙變化,拐點、泡沫、降價等觀點不絕於耳。今年上半年,武漢樓市表現如何?下半年將何去何從?昨日,全國四大地產機構首次聯合在漢發布報告。
住宅庫存逼近底線
市場機構統計數據顯示,今年上半年,武漢新建住宅成交量為7.5萬套(含各類保障房),去年同期為7.4萬套。在全國范圍內看,江城樓市整體成交面積連續兩年躋身全國前三,出現『逆市增長』。然而,開發商和代理機構卻抱怨『房子不好賣』。業內人士指出,可觀『成績單』的背後,實則是市場供應量的急劇增加和各樓盤項目的分化。
某網站研究中心統計顯示,今年上半年,全市新老項目共計開盤或加推約202次,整體開盤平均銷售率約53%,較去年同期有所降低,且新開樓盤銷售率逐月下滑。去年頻繁出現的『日光盤』今年已不見蹤影,開盤銷售率低於30%的樓盤佔比近兩成,市場冷熱不均、兩極分化嚴重。
昨日報告會透露,目前,武漢商品住宅庫存達到16.3萬套,業內預計整體銷售周期延長至13.6個月,已逼近放松限購的底線。
寫字樓市場有潛力
昨日,全球知名房地產投資管理公司仲量聯行發布報告稱,截至今年6月底,武漢優質寫字樓整體空置率降到5年來最低值18.5%。這一數值相較成熟的一線城市偏高,但在同等的1.5線城市中屬於偏低水平。
報告指出,從目前優質寫字樓總存量上分析,武漢為北京、上海等一線城市的約六分之一,為成都的三分之一。武漢與成都目前第三產業產值相當,但優質寫字樓存量尚存在較大的差距。由此可見,武漢優質寫字樓現階段的整體供應尚屬正常水平,存在一定市場空間。
實際上,早在今年1月,仲量聯行發布的信息就已顯示,武漢超越北京、深圳等一線城市,躋身全球活力城市榜第五名。因此長遠看來,武漢寫字樓市場具備持續向上發展的動力與潛力。
商鋪供需冷熱不均
『一環內商鋪供不應求,一環外商鋪供大於求。』這句話成為武漢目前商業地產的寫照。昨日,武漢思銳地產發布數據稱,今年上半年,全市商業地產新增供應量為109.2萬平方米,同比增加45.14%。其中,社區型商業地產新增供應量42.6萬平方米,為新增供應主力。
整體來看,全市商業地產市場供需比為1.66,供大於求的狀態使得市場面臨較大銷售壓力。上半年武漢市各環線商業地產供求比排名分別為:一至二環1.99,三環外1.81,二環與三環之間為1.51,一環內為0.76。
在供需關系冷熱不均的背景下,江城各區域商鋪成交價格也出現分化。據統計,今年上半年,全市13區商鋪成交均價均超過1萬元/平方米,半數區域均價過1.4萬元/平方米,其中武昌區、江漢區、青山區、東湖高新區商鋪均價超過2.1萬元/平方米,武昌區商鋪成交均價2.84萬元/平方米居首位,該區成交價格被拉高主要為武漢中央文化區集中成交,該項目均價4.01萬元/平方米。
土地供應5年最低
不論是住宅還是商業地產,市場調整結果最終反映在土地市場上。今年以來,和全國多個城市一樣,江城土地市場略顯冷清。今年5月的一場土地拍賣過程中,此前被看好的一宗武昌濱江地塊,意外出現流拍,這場3宗地塊的土拍僅用了兩分鍾就閃電收場,而這樣類似的場景近期一直在上演。
昨日的報告會上,中原地產相關負責人指出,開發商拿地意願降低,從而帶來政府供地熱情冷卻,『上半年供應地塊總建面同比減少37.56%,為近5年最低值』。
業內人士分析稱,在銀行信貸收緊、貸款放緩和樓市降溫的背景下,開發商更願意持有現金,拿地比以往更為謹慎,這也是近期武漢甚至全國土地市場降溫的重要原因之一。預計下半年隨著漢正街等地塊入市,江城土地市場『冷清』局面或將有所改變。