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北京樓市正加速進入下行週期。與新房市場普遍採取低價跑量策略一樣,二手房市場也在成交量一路下滑之後,呈現出價格普降的局面。根據多家中介機構統計,6月北京市二手住宅成交均價爲27427元/平方米,環比下降4%,與今年1月相比已累計下降7.3%。全市二手房價格普降已成爲人盡皆知的事實。
1
現象
郊區部分二手房源降幅達30%
週日上午10點已過,小劉在門店裏仍然無所事事地跟同事閒聊,他告訴記者,這樣的日子已經持續很長一段時間了。
小劉是鏈家地產位於大興黃村一門店的員工,除了他之外,這個不大的門店還有不到10箇中介人員。由於二手房市場的持續降溫,這家門店的生意也顯得異常清冷。在小劉給記者展示的房源信息裏,爲數不少的二手房源在進入7月之後,甚至都沒有帶客戶看房的記錄。“跟一兩個月前相比,最近的二手房價格又降了一些,但是看房的人也並沒有增加,大家都在觀望,願意出手的不太多”,小劉頗顯無奈。
據小劉及其同事介紹,黃村周邊目前的二手房價格普遍在1.9萬-2.2萬元/平方米左右,比去年同期大概下降了2000-3000元/平方米左右,值得注意的是,部分二手房源價格出現較大降幅,小劉告訴記者,位於黃村火車站附近的幾套上世紀80年代房源,目前報價僅爲1.5萬元/平方米,這樣的價格比去年同期的最高點下調了接近30%。位於黃村往北的棗園區域,小劉所在門店剛剛成交了一套1.9萬元/平方米的二手房,小劉告訴記者,這樣的房源在去年甚至今年早些時候的成交價格一般會在2.5萬元/平方米左右。
“除了着急用錢的業主外,還有一些大幅降價的業主是因爲不看好現在的大形勢,趕快拋售之後開始新的投資”。在小劉和同事們看來,越來越多的新房開始低價走量,吸引了本就有限的二手房潛在購買力,因此在未來的幾個月裏,二手房市場仍然看不到希望。
2
現象
熱點區域也難熱
望京是朝陽區最熱的二手房板塊,但從去年第四季度開始,望京的二手房市場就在持續降溫,速度之快和幅度之大,令人咋舌。
7月初,思源地產鹿港門店成交了一套小兩居,總價僅155萬元,單價甚至不足3萬元,而且還免稅。這套房子位於南湖渠西里,建於80年代,是望京最早的小區之一,所以目前無論從總價還是單價來講,都是望京板塊價格偏低的小區,但這套155萬元的成交總價,還是打破了目前的區域最低成交紀錄。
無獨有偶,在鏈家地產的在線房源庫裏,記者看到該小區一套同樣戶型的房源也報出了155萬元的價格。據鏈家工作人員介紹,目前該小區兩居室的成交價普遍還在200萬以上,但總體來講,價格下降幅度挺大的。他們在2月初成交的一套54平方米的簡裝兩居還228萬元,4月初成交的一套同面積的兩居室,總價已經到了202萬元,“還是精裝修,滿五年唯一住房,免稅。”
鏈家地產一位李姓工作人員告訴記者,望京二手房分化趨勢很明顯,“今年以來整體都在向下調價,2000年前的老房下調幅度相對更大,2000年以後的次新房價格明顯堅挺不少,不過成交週期明顯長於下調更迅速的老房。”同時,他也表示,“雖然看房的客戶減少了不少,但諮詢的還是有,而且幾句話就奔主題,有沒有降價。雖然總體成交時間都在拉長,但也有價格到位很快成交的。”
3
現象
90平米以上學區房降幅明顯
在教育資源稀缺的背景下,一房難求的“學區房”以及其比其他項目每平方米能高出數千元的售價,讓教育地產成爲樓市最堅挺的產品。然而,記者近期在西城、東城、海淀等區域調查發現,曾經堅挺的二手學區房價格開始鬆動。
“護城河沿線、稀缺戶型、落戶北京小學、業主急售”、“電梯朝南兩居室學區房、總價低”在西便門某二手房小區中介櫥窗上,類似二手房出售信息不下十套。二手房中介小王告訴記者:“這個片區學區房價格已經從去年每平米6萬元單價回落到現在每平米5.5萬元左右,有個急售的二手房價格已經回落到每平米5.3萬元左右。”
二手學區房回落的不僅僅是西城,在東城、海淀等傳統學區房扎堆區域,價格鬆動甚至回落的現象同樣普遍。根據鏈家地產市場研究部統計,2014年上半年全市二手住宅成交均價累計下跌6.5%。其中,市重點學區房價格年內累計微漲0.3%,區重點學區房與一般住宅分別下降3.6%與7.8%。
從均價的差別來看,2014年上半年重點學區房(市重點和區重點)的成交均價與非重點學區房相差1.4萬元,價差幅度達到39.8%,高於2013年上半年的1.1萬元和37.5%的幅度。從成交佔比情況來看,重點學區房的成交佔比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。
鏈家地產市場研究部張旭告訴記者,與2013年各類二手學區住宅價格均出現高漲不同,今年的價格漲跌不一,從重點學區房的成交面積檔位來看,70平米以下的1-2居室成交佔比最高,爲62.3%,高於全市平均水平15.7個百分點。與此同時,小戶型的價格也最抗跌,年內降幅最小爲3.6%,其次是70-90平米的戶型爲4.8%,90-120以及120平米以上的降幅分別爲10.7%與11%。
張旭認爲,2014年4月份小升初新政出臺後,“小學實行免試就近入學”的政策開始逐步落地。目前來看,學區的變動主要包括兩方面,一是不同級別學校合併,普通學校與重點學校合併。二是學區平級變動,同一個小區的學區發生變動。由於每個學校招生簡章要求的入學政策不盡相同,因此購房者在購買學區房前,一定要對學校招生要求和房屋情況仔細摸底。一般來說,以下幾方面對於能否順利入學影響較大且易被忽略,需要購房者特別注意。(記者潘秀林魯歡邢飛)
□二手樓市問答
問:什麼房降幅最大?答:商住房。
集不限購、總價低、高投資收益等優點於一身的商住房近年來備受購房者青睞。2013年北京市商住房市場風生水起,成交量較2012年增長120%,成交均價同比上漲幅度達36%,比2013年非商住項目成交均價漲幅高出了10個百分點。
但進入2014年以後,伴隨着北京樓市逐漸冷卻,商住房光景大不如前。今年6月,商住房年內累計降價幅度已達11%,明顯高出全市二手房降價幅度。而通過鏈家地產市場研究部對全市樓盤年內累計降價幅度的統計可以明顯看出,降幅前三名的均爲商住項目,年內累計降幅均超過25%。
除了去年商住房價格大幅飆升使其價格產生一定虛高水分導致今年價格大幅下降之外,今年樓市的不景氣使得投資商住房的需求明顯下降,造成了商住房客源少而房源多的現象;此外,商住房由於其不限購、總價低的特點,成爲不少資金有限或不具備購房資格的剛需購房者短期過渡的首選,而今年二手住宅房價也出現了明顯下降,面對價格大幅優惠的普通二手房,剛需賣掉商住房而購買普通二手房的比例明顯升高,進一步促成了商住房市場的冷淡。
問:什麼房價格降得最明顯?答:120-140平方米之間的大三居。
根據鏈家地產對2014年上半年各月北京市各面積段二手住宅成交價格的統計可知,120-140平方米麪積段的二手房降價幅度最大,年內累計降幅達到16.2%,90-120平方米麪積段二手房價格降幅次之,90平方米以下小戶型和140平方米以上大戶型價格降幅相對較小。
鏈家地產市場研究部張旭認爲,90平方米以下的小戶型房源爲剛需置業的首選,市場上相對充足的剛性需求成爲淡市下支撐小戶型二手房價格的基礎。而140平方米以上大戶型報價普遍較低,使得議價空間也較爲有限。
張旭認爲,90-140平方米麪積檔位的二手房一般爲三居及大三居戶型,其購房主體主要爲換房改善型需求。而大三居戶型總價較高,能夠直接購買的客戶還是少數,大部分購房者還是需要通過賣一買一的方式來滿足改善需求,但當前冷淡的市場形勢一方面使得房屋出售難度明顯加大,成交週期拖長,另一方面,價格下降幅度也超出一部分業主的心理預期和承受能力。售房難度的增大和業主改善意願的降低明顯影響了改善型需求的入市熱情,造成了大三居客源量明顯減少,價格大幅下降的局面。
問:什麼房降得最快?答:房價虛高區域。
根據鏈家地產市場研究部統計,2014年上半年北京市各城區二手住宅價格均出現不同程度的下降,中心城區、外城四區與近郊年內價格降幅分別爲4.3%、8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、順義與豐臺的降幅在10%以上,尤其是石景山區達到15.1%,降價幅度約5000多元/平方米。同時對需求的撬動也十分明顯,6月份鏈家石景山區成交量環比上漲26%。
鏈家地產認爲,各區的降價幅度出現一定的分化,石景山區在玉泉路商圈的拉低下降幅達到最大,一是由於此區域內公房大幅降價。如高能物理研究所、地震局宿舍等因戶型小總價低備受投資客的歡迎,隨着投資的擠出,加上房子老戶型差,在淡市下出售難度倍增,爲能出售降價幅度也相對更大。二是由於玉泉路商圈處於石景山與海淀交界區域,在海淀學區價格的帶動下曾一度走高,淡市下也更容易擠出虛高的水分,因此價格下降的程度也較其他區域大。
從整個市場來看,降價幅度較大的房源,一是以連環單房源及投資“資產處理”或“拋售”爲主。“換房連環單”客戶急於換房,多數低價出售,而投資者因擔心房價再降而遭受損失,故以低價出售以儘快回籠資金。二是集中在前期漲幅虛高的區域,如順義區以及昌平區,去年漲幅超30%,在市場不好時“大漲”的房源更容易“大降”。
問:二手房由售轉租影響租金嗎?答:必須影響!上半年房租漲幅創5年新低。
據偉業我愛我家市場研究院統計,2014年上半年,北京市通過我愛我家達成的租房交易,月租金均價爲3839元/套,與2013年全年的租金均價相比,漲幅僅爲2%,租金漲幅明顯收窄,創5年來北京市房租漲幅新低。
今年租金低迷在暑期租賃市場表現尤爲明顯。據偉業我愛我家市場研究院統計,7月初(7月1~12日),通過我愛我家達成租賃成交的單數比6月同期增長了25.2%,比去年同期增長了22.7%。租賃交易量明顯增加。在價格方面,7月至今通過我愛我家達成租賃交易的租金均價爲3968元/套,與6月全月的租金均價相比,上漲了2.7%,租金出現小幅上漲。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認爲,進入租賃市場旺季之後,目前市場已經明顯呈現出量、價整體上漲的情況,但從歷年暑期租金的漲幅來看,今年租金漲幅仍維持在低位水平。
胡景暉認爲,這主要是由於在北京市二手房市場目前走低的情況下,部分出售總價較高的大戶型房源由於買賣成交難度較大、成交週期也較長,促使很多業主轉售爲租,此外,在羣租被明令禁止的情況下,這類租金較高的大戶型房源非常適合大學畢業生合租,所以交易量佔比有所增加。胡景暉認爲,由於現階段正處於樓市租賃旺季的高峯,預計未來一段時間至7月底,租賃交易量仍將維持目前的高位,租金價格雖然也會出現小幅上漲,但漲幅有限。
□展望
復甦苗頭仍需觀察
在經過持續低迷之後,7月上旬,北京樓市成交量出現一定幅度增長,顯示出一些復甦苗頭。據偉業我愛我家市場研究院統計,7月上旬北京市住宅(包括新建商品住宅和二手住宅)成交3768套,比6月上旬的2783套增長35.4%。其中,住宅新房成交1473套,比6月上旬增長41.8%;二手房成交2295套,比6月上旬增長31.6%。成交價格方面,7月上旬住宅新房均價爲25046元/平米,與6月全月的房價相比下跌4.9%;二手房均價爲30319元/平米,與6月全月的二手房均價相比上漲5%。
對此,胡景暉認爲,在市場經過上半年的階段性調整之後,部分剛需置業人羣由於價格回落、市場微刺激因素逐步起效(如銀行批貸、放貸效率提高)、下半年婚慶置業、市場輿論影響等多方面的原因開始出手購房。不過,在胡景暉看來,目前新增客戶登記量與6月相比基本持平,未現明顯增加,購房人羣觀望情緒雖然有所緩解,但依舊濃重;其次,對於市場剛需而言,貸款成本依然偏高,購買力的支持力度仍顯不足。
因此,7月上旬市場的復甦苗頭仍然需要一段時間的觀察才能確定是否將持續,以此斷言市場回暖依據不足。同時,胡景暉認爲,由於市場主要影響因素未見明顯變化,即使回暖,也不會出現像往年市場一樣量、價暴漲的情況。