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一二手樓買賣中遭遇虛假宣傳怎麼辦?且聽專家說分明
最近,有關芳村某樓盤的退房事件鬧得沸沸揚揚。有購房者稱,當時開發商在宣傳中標明“百米樓距”以及“歐洲城”的商業配套,如今樓間距在規劃局驗收文件上僅註明是70多米,而據稱爲“歐洲城”地塊的土地尚未進行土地出讓。當然,公說公有理,婆說婆有理。在樓價下跌的當下,原本許多不成爲問題的問題,也被當作問題提出來。
話說回來,也不排除有些一手盤的宣傳有陷阱。虛假的二手盤源亦是滿天飛,且業內默認不少二手盤放盤價有一高一低之分,低價是“釣魚”之用,吸引買家入內諮詢;高價則吸引業主進去放盤。
文/圖:記者李鳳荷(除註明外)
一手樓
宣傳“百米樓距”實際僅70多米?
律師:廣告中多有免責條款要追責唯有看合同
芳村某樓盤的業主退房事件中,業主最不滿的地方有兩點,一是樓盤宣傳時稱樓盤有“百米樓間距”,這個特點有別於老城區“混凝土森林”的高密度住宅,是業主購買房屋的一大原因;另外樓盤旁邊號稱有“歐洲城”,憂心商業配套不足的買家因此放下心頭大石。不過,業主收樓後發現,百米樓間距變成70多米,而疑似坐落“歐洲城”的地塊目前尚未出讓。
有律師認爲,媒體廣告、廣告牌、宣傳小冊子均屬於商業廣告,發展商在廣告中所做的宣傳並不成爲合同內容,對發展商而言,也不當然地產生合同義務。但如果發展商就商品房開發範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。例如廣告中宣稱小區建有游泳池、會所等,這樣的宣傳內容即使未載入合同,也應視爲合同內容,發展商必須履行。業主若日後走上訴訟退房的路子,雙方對宣傳中“百米樓間距”和“歐洲城”的表述是否構成要約恐怕是爭論的一大焦點。
而資深律師蔡健齡則認爲,雙方的爭執最終還是要看《商品房買賣合同》爲準。如果購房者認爲某一個樓盤特點,如“百米樓間距”或者商業配套對自己購房有重大影響,可以要求在合同中作出備註條款,但是作爲開發商來說,極少會同意有關內容寫入合同當中去。在通常的房地產廣告中,開發商都會寫上“本廣告僅爲要約邀請,不構成本公司對廣告相應內容的承諾。買賣雙方權利義務以《商品房買賣合同》爲準”的解釋說明(見下圖),以規避日後的違約風險。
二手房
虛假盤源滿天飛雙價格“釣魚”
房產說明書“難產”看樓客舉證難追責更難
不僅是一手盤的宣傳有陷阱,虛假的二手盤源亦是滿天飛,且業內默認不少二手盤放盤價有一高一低之分,低價是“釣魚”之用,吸引買家入內諮詢;高價則吸引業主進去放盤。而且,由於中介對盤源的描述都過於模糊,消費者不一定掌握虛假盤源的具體信息,看樓客舉證困難。
據記者瞭解,2008年初廣州市國土房管局曾出臺《廣州市房地產中介服務管理規定(徵求意見稿)》,裏面曾經要求中介推介房屋時須出示說明書,確保房產真實性。可惜,最終出臺的中介服務管理規定並沒有把房產說明書納入其中,中介纔不被戴上“緊箍咒”。
據某中介公司法務部專員透露,中介根據業主提供的資料發佈盤源,原則上業主是廣告主,中介公司是廣告發布方,應當承擔對廣告內容的審查義務,對盤源的真實性進行確認。如果明知盤源虛假而中介公司依然要發出有關盤源,有可能會因此而承擔責任。不過,由於出於保護盤源的考慮,中介公司對盤源的描述都儘可能模糊,消費者因虛假盤源而興訟的個案也非常少。
目前,二手房買賣中較大爭議的是學位的歸屬。中介人士認爲,由於每年教育局都會重新劃定並宣佈小學招生範圍,買賣雙方和中介對此都不可能知曉,因此有關學位的條款,他們也只能如此表述:“業主承諾戶口已遷出,學位並無佔用/業主子女目前就讀X年級,預計Y年後學位會騰出。”至於接手的買家是否可以順利入讀小區對應的小學,合同不會作出任何承諾或約定。