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炒股炒成股東,炒房炒成房東,可謂投資者兩大不如意事。如今,開發商也遇上了類似的麻煩。
尤其在南沙,前一段時間,開發商翹首以待南沙自貿區獲批,甚至有開發商不惜囤房以待利好,原本的初衷是想多賺一點,可惜利好消失,加上樓市整體銷售不暢,南沙樓價快速下滑,如今,開發商要麼割價銷售,要麼便可能面臨“囤房囤成房東”的窘況。
囤之過,兩年才能清空庫存
廣州市國土房管局和戴德樑行研究部的數據顯示,截至7月6日,南沙區的可售面積爲110萬平方米,而過去三個月的月均銷售量爲4.7萬平方米,現有存貨的消化週期長達23.5個月,接近兩年的消化週期位居全市之首,也是全市平均水平的近兩倍。
合富輝煌(中國)市場研究部監測數據得出的結論非常相似:南沙區下半年商品住宅存量加上新增貨量將超過1萬套,預計需要兩年時間才能消化完畢,銷售壓力極大。
爲什麼南沙會有如此龐大的庫存量?一來是因爲去年傳出南沙申報自貿區的消息後,開發商紛紛加快施工速度,以求趕上銷售好年景;二來,便是囤貨。
位於南沙商貿南二路的某樓盤,最後一期的B4、B5棟近200套洋房單位,去年11月中旬已經拿到了預售證,卻遲遲不開賣,後來傳聞自貿區有可能在今年年中批覆,該樓盤今年6月初預告稱“即將推出”,然而,自貿區被叫停,南沙樓市調頭向下,該批單位的開售時間至今未定。
類似的樓盤還有很多。南沙中心區某商業項目新一批共426套單位,去年11月初拿到的預售證,在前期產品餘貨不多的情況下,新一批單位今年5月底才正式推出。某海景盤的“樓王”組團,去年早早已經拿到預售證,原計劃今年4月底開售,但到了6月底仍在內部認購,7月份才非公開開賣。南沙環市路旁某樓盤,新一期共432套單位,去年10月下旬已經拿到預售證,今年4月中下旬才正式推出。
南沙某樓盤的操盤手介紹,南沙很多樓盤在去年第四季度已經拿到了預售證,但推盤時間都不約而同地選擇在今年第二季度,“大家都認爲今年年中自貿區的好消息就會塵埃落定,都不想錯過這個好時機”。
爲了不錯過這個“好時機”,有人囤房,也有人趕工程進度。某去年第四季度纔拿到土地的項目,去年年底便忙於開工,當時圖紙還沒有最後確定,也還沒有通過規劃,急急上馬,如今利好消失,大市不景,該項目也放緩了施工進度。“估計開盤時間會在今年第四季度甚至更遲一些。”該樓盤的相關負責人說。
囤之悲,三季度樓價仍會下滑?
“並非所有樓盤都是主動囤房,有些開發商其實也有不得已的原因。”南沙某開發商說,“很多項目都是在去年10月份以後拿到的預售證,當時廣州限購已經收緊,外地戶口要有3年社保才能買房,但南沙買家中有很大一部分都是外地投資客,收緊限購一下子堵住了很多樓盤的銷路,想不降價,便只能等,等利好落地,吸引更多買家關注。”
然而,事與願違,去年沒有開發商降價,降價1000元/平方米便能獲得不錯的銷售,如今降價的盤多了,即使降價2000元/平方米也未必能帶來銷售。
更悲催的是,業界人士並不太看好南沙樓市第三季度的業績。近日,合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江發博文稱,預計南沙樓盤在第三季度或有大幅降價。黎文江認爲,南沙區樓市受政策影響明顯,南沙國家新區規劃推進緩慢,自貿區申報叫停等,令今年上半年南沙商品住宅的成交同比幾乎“腰斬”,“南沙的貨量高度集中在大型房企手中,一旦降價將會引發區域內中小型樓盤跟風,預計第三季度區域整體樓價將有超過20%的降幅”。
在南沙某海景樓盤現場,銷售人員不斷向看樓客強調:“南沙自貿區的申報並沒有被最後推翻,申請工作也沒有暫停,只是改變方案重新申報。”對於很多南沙樓盤來說,政策利好是解決此前囤房之困的關鍵。