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【導讀】遼寧、內蒙、吉林、上海等多地開發商資金鍊斷裂,頻頻出現不能交房現象。開發商一拖再拖,購房者心急如焚。《天天315》本期聚焦:開發商遭遇錢荒遲遲不交房,“準業主”該如何維權?
央廣網財經北京7月17日消息據經濟之聲《天天315》報道,進入2014年,打折、降價替代火爆、搶購這樣的字眼,成爲了中國房地產市場的關鍵詞。無論北京上海這樣的一線城市,還是濟南、呼市這樣的二三線城市,新建商品房銷量都在不斷下滑。政府取消限購,開發商以價換量的各種促銷手段不斷地衝擊着消費者的眼球。經歷了2013年的房價瘋狂上漲之後,面對打折、降價房很多人都動了心。現在買房是不是合適?開發商大幅降價的樓盤可不可靠?這是所有準備買房的人心中的疑問。
另一方面,許多開發商正在經歷資金鍊斷裂的危機,老闆跑路、項目爛尾在房地產行業已經司空見慣。即便有的購房者在一兩年前高價時買的房,也有可能面臨着無法交房的風險。
最近,中央人民廣播電臺投訴平臺接到來自遼寧、內蒙、吉林多地的多名購房者投訴,當地開發商發生因爲沒錢,導致工地停工,遲遲不能交房的情況。
遼寧省盤錦市的張先生在2013年3月,支付11萬元的首付,購買了一套盤錦龍驛房地產開發有限公司開發的商品房,小區名字叫“盤錦市興隆臺區西水灣二期楓丹白露”,開發商承諾2013年6月左右交房,但是現在距離交房期已經過去了一年多時間,和張先生一樣買房的300多戶業主一家也沒有住上新房。
張先生:我是2013年3月份在盤錦市興隆臺區西水灣二期楓丹白露買了一套商品房,85平,當時價格是4000元一平。我是貸款付的首付,首付交了11萬多。當時說2013年6、7月份才能下來,結果一直拖到現在。這邊我們來了很多次,不止我一個,現在工地上都沒有人幹活了。
有一點需要提醒的是,張先生到現在還不太明白購房合同和協議的法律意義。他買房的時候,開發商承諾幫他做購房貸款,所以,他交完首付並沒有簽訂購房合同,直到現在,購房貸款也沒辦下來。如今,開發商因爲資金鍊緊張,和第三方有外債糾紛,施工工地已經停工多日。仍然租房住的張先生一家人,每天都去開發商那裏詢問事情有什麼進展。直到本期節目播出之前,經過協商,開發商拿出了一個解決方案,但張先生並不想接受。
張先生:沒有籤那個正式合同,因爲當時我買房子的時候,開發商說你得先把首付交了,然後銀行給你貸款,我兒子就把首付給他了。我們有收據,購房合同就一個草書,但是沒有蓋他們的公章。
他現在已經把合同給我們看了,定了說在2014年10月8日前仍不交房,就全額給我們退錢。關於賠償這塊,說是2013年買的,全款的,100平以上的,按每月500塊錢賠款。如果是貸款的,100平以上的,按500塊錢的30%,就是每個月150塊。60平以上的貸款的,就是每個月400塊錢的30%,就是120塊。現在這份草案已經打出來了,如果業主同意的話,可以現在籤這個合同。這個協議我不同意,因爲我是貸款的,我2013年交的錢,到現在房子還沒下來,我房子是85平的,他每月才賠我120塊錢的違約金,連租房子的錢都不夠。
比張先生情況更糟糕的,是一位來自內蒙古鄂爾多斯市的王先生。他在2011年用全款17萬元,買下了鄂爾多斯市東勝區輝煌國際開發公司開發的一間底商。開發商承諾2012年交房,然而直到現在,房子也沒有封頂。
王先生:我們是2011年買的,在鄂爾多斯市東勝區,我們是當時買的車庫,17萬。它當時蓋的都是商鋪、車鋪,還有住宅、酒店這些設施。我那時候買車庫其實就跟小底商一樣。我們當時付的是全款,但房子到現在還沒蓋起來。
王先生說,現在開發商連蓋都不蓋了,涉及1000多戶業主的工地,只有十來個工人在幹活,開發商也沒有給任何說法。
關於鄂爾多斯的樓市狀況,相信很多人都已經有所耳聞。王先生正是親身經歷了這一切的見證者。他說,2011年,他買下這間底商的時候,正是鄂爾多斯市房地產開發最瘋狂的時候,房價也最高。當時每平米7000多、8000多元,人們爭相搶購,很多人只付了50%的首付,很多開發商的確把房子蓋了起來,但是還沒完全竣工的時候,鄂爾多斯樓市就發生了翻天覆地的變化,房價被腰斬,跌到了3000多元一平,很多人已經不願意繼續還房貸,開發商也就不願意再花錢把房子蓋完。就這樣,大批的爛尾樓形成了。現在,即便房價便宜下來,也很少有人敢再買,怕再上當受騙。
遇到這樣的事情應該怎麼解決?去法院起訴是很多人能想到的唯一辦法。吉林省長春市的趙先生,2011年11月底,在當地的恆盛豪庭小區買了一套房子,當初雙方已經簽訂了買賣合同,開發商承諾在2013年的10月20日前就能拿到房子,但直到現在,趙先生還沒有拿到房屋鑰匙。
今年四月底,他向長春高新技術產業開發區人民法院提起訴訟,要求開發商退還房款並承擔違約金。五月中旬,在法院的主持下,他和開發商達成和解,民事調解書上註明,在調解書生效15日內由開發商返還房款並承擔違約金,可是離法院下達的民事調解已經過去了一個多月,他一分錢也沒有拿到。和趙先生有相同情況的十幾名業主也提起了訴訟,並要求法院強制執行。
趙先生:開發商的答覆是說現在沒錢。
業主:我們現在找開發商就是打算要他們給一個承諾,什麼時候把錢給我們,我們就要這個承諾,讓他們儘快把錢還給我們。
恆盛匯鑫長春職業有限公司的負責人最終答應,和高新區執行局還有區政府一起給業主一個答覆。
負責人:我們這邊已經跟高新區執行局,還有區裏的政府協商,給他們一個答覆,我們單位和業主也得去,大家在一起協商,看怎麼保證大家的利益。
即便是在上海這樣的一線城市,也有開發商拖延交房的情況存在。有市民在上海的嘉定區的悅合國際廣場購買了公寓,然而開發商卻違反合同,遲遲沒有交房,更讓業主着急的是,現在開發商連施工都已經中斷,售樓處也已經是人去樓空。悅合國際廣場的開發商爲上海悅合置業有限公司,按計劃,這個項目由一幢甲級寫字樓,三幢LOFT公寓和一幢綜合商業樓宇組成,總建築面積達到22萬平方米。部分公寓的業主告訴記者,這個樓盤本應在去年年底交房,卻出現延期,之後開發商承諾在今年6月底之前完成交房手續,沒想到又再次落空了。
業主:我們去年大概6月份買的是LOFT複式公寓,2萬2左右,我們的房款都已經付了,120來萬。
記者通過業主聯繫到了開發商的工作人員,對方透露,項目停工的真正原因是資金鍊斷了。
工作人員:我們和施工方,因爲拖欠他們施工款,他們現在不是停工嗎。現在具體還要看情況,因爲房子造不下去了,它缺少資金,就是要托盤。
記者從多方面瞭解到,這個項目開發商悅和置業由於拖欠銀行貸款逾期未還,相關銀行已經向法院起訴,目前這個樓盤已經被上海市閔行區人民法院以財產保全的名義正式查封,也就是說,在開發商將資金窟窿補上之前,都不進行預售登記,也不允許繼續銷售。
專家點評
開發商遭遇錢荒遲遲不交房,“準業主”該如何維權?我愛我家房地產經紀有限公司控股公司總裁胡景輝、北京潮陽律師事務所律師綦曉芳就此問題進行解析。
經濟之聲:目前多地出現開發商資金鍊斷裂,不能交房的現象會不會更加嚴重?
胡景暉:從總體來看,從去年四季度開始房地產進入下行通道,造成的現實壓力現在已經出現了,未來也有進一步蔓延的可能。
從數據來看,今年上半年全國房地產的商品房銷售面積48365萬平米,同比下降了6%,而銷售額同比下降了6.7%,其中住宅銷售額下降了9.2%。很多開發商還是需要銷售回款來作爲項目運營維護的基本保障,這跟上半年相比,有明顯下降。
從資金方面來看,今年上半年開發商的企業到位資金是58913億元,同比增長了3.0%,但銀行每年的開發商資金到位的數量,通常會比上一年遞增10%,從這一點來看,雖然很多地方對限購進行了鬆綁,但事實上市場的熱情還是不高。另外一方面,再加上銀行按揭貸款的支持力度其實近期並沒有明顯好轉,所以從開發商銷售回款這方面來看,下半年仍然面臨比較大的壓力。
此外,從開發商資金狀況,比如說投資金的狀況來看,現在央行、銀監會,包括各大銀行也在密切關注上游的開發貸款情況。從上游的開發貸款和資金籌措到下游的銷售狀況,恐怕下半年對開發商來講,資金鍊甚至比上半年還要更緊張。由此產生的一些延期交房,或者爛尾的可能性,還是有的,有可能會比上半年更嚴重。
經濟之聲:在開發商沒有履行購房合同甚至沒有跟消費者簽訂合同的情況下,開發商和購房者簽訂其他協議,在法律上是不是可以生效?
綦曉芳:一般來說,開發商未履行購房合同並不妨礙其與購房者簽訂其他協議的法定效力。因爲協議只要是雙方真實意思的表示,且不違反法律規定,其法律效力應予以認定。這與開發商是否履行購房合同沒有必然聯繫,它們之間是獨立的法律關係。
經濟之聲:購房者在遇到開發商不能按時交房的情況時,最好的解決辦法應該是什麼?
綦曉芳:我國合同法第94條規定,當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行,對方可以解除合同。最高法在商品房買賣合同糾紛解釋中,對合理期限進行了明確。該解釋規定:出賣人遲延、交付房屋,經催告後,在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持。但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限爲三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。
因此,開發商遲延交付房屋的話,購房者可以根據具體情況要求解除合同、或者退房,但必須按照法定的條件和程序辦理。如果滿足合同約定的退房條件,最好還是先與開發商進行協商,這樣可以省去一定的訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能夠使購房者滿意,購房者可根據自身的情況收回退房的要求,或者在開發商協助下辦理相關的退房手續。如果協商未果,再選擇訴訟或者仲裁。我認爲這種比較合適。
購房者未在合同中約定退房條款,但符合法定的退房條件,一般情況下,法院也會支持購房者的退房要求。對於未經合同約定,也不在法定範疇內的退房請求,建議購房者,應當先找開發商進行協商。在協商不成的情況下,可以持有效證據,向消費者協會投訴,也可以向工商、建設房產管理等行政部門進行申訴,或者向法院進行起訴。