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-周玉忠
昨日新快報報道,廣州市中心區絕大多數私有產權住宅車位月租都遠超限價數倍。車主們依然希望室內車位能按500元限價到位,而市物價局負責人卻稱,對私人取得車位產權後出租執法,會受到合同法、物權法等有關規定的約束,查處困難。筆者認爲,廣州相關部門只管制定政府指導價,卻對其執行落實面露難意,實在值得商榷。
首先必須明確的是,正因爲住宅區車位的配套性質,纔對其設定政府指導價管理。物權法規定的小區內規劃用於停放汽車的車位應當“首先滿足業主的需要”說明,車位附屬於住宅、商鋪等專用部分,車位的配套性質決定了其應不能夠像住宅或商鋪等一樣自由流轉和抵押。
從規劃來看,住宅套數和商鋪面積是規劃車位的最基本依據。可是,長久以來,車位的配套屬性被徹底漠視,其產權也通過各種渠道流散到社會,爲炒作車位買賣和形成停車黑市提供了空間和可能。但不可否認的是,正是由於住宅區車位的配套性質,法律纔對其使用價格進行設定政府指導價進行管理。
其次,私有產權不是抗拒價格執法的擋箭牌。根據價格法,在政府指導價的範圍內制定價格是經營者的法定義務。經營者不執行政府指導價的,責令改正,沒收違法所得,並處違法所得5倍以下的罰款”。非小區業主購買車位用於出租,以及小區業主購買車位後出租謀利的,與出租自有住宅、商鋪一樣,都屬於商業經營行爲。只是,與出租住宅、商鋪經營行爲不同的是,經營車位還應服從價格管制。
車位產權人與使用者之間約定的使用價格超出政府指導價,是否導致合同無效,屬於民事範疇。根據依法行政的要求,超出政府指導價的車位出租行爲毫無疑問屬於價格違法行爲,價格行政部門應當立案查處,物價部門以擔憂其合同法上的評價結果來放棄行政上職責並不能成立。
《廣東省物價局關於機動車停放保管服務收費管理辦法》第二條:“公民、法人或者其他組織,通過口頭或者書面的合同、協議、約定等形式向他人提供自有停車位,並收取相關費用的,收費標準適用本辦法第七條規定。”而該辦法第七條明確住宅區停車場所適用政府指導價。這也說明,個人經營住宅區車位也應適用政府指導價管理,並沒有例外。
其實,限制車位黑市氾濫,才符合物權法精神。物權法規定,所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。但物權法也規定,業主行使權利不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益,車位的產權人也不能例外。衆所周知,配套車位數量質量以及使用價格如何,是決定購房與否及價格的重要因素。車位的政府指導價管理也可以看成購房人的一種信賴利益,因爲只要是住宅區車位一律實行這一價格管制,其投機炒作勢必難以興起,業主無論是用租賃或購買方式來解決停車需求,也不需要付出額外代價。
如今,倘若“最後的一招”政府指導價管制也成爲一紙空文,那麼車位的配套性質將蕩然無存,業主首先使用權也不復存在,對政府指導價的期待也變得一分不值。從另一角度看,投資車位所謀取的鉅額利益,無非是其他業主所喪失的車位首先使用權益罷了。因爲,在車位黑市條件下,其他業主要麼接受比政府指導價高得多的月保或臨保費用,要麼接受被已經炒高無數倍的車位售價。爲保證業主合法權益,遏制車位黑市勢在必行,相關部門對車位黑市“亮劍”亦有法可依。(作者系廣州知名律師)