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2014年上半年的北京樓市變化極爲強烈,在短短的6個月時間裏,創下了諸多極端相反的紀錄。
在1月,樓市庫存曾以5.5萬套創下歷史新低,然而就在6個月之後,又以8萬套創下近年來歷史新高;在項目入市量上,超過400個項目的推盤亦創新高,然而同比的簽約量又創下新低……
庫存從人搶房到房搶人
1月,北京新建商品住宅的新入市項目僅有7個,商品住宅庫存量僅爲55078套,創下歷史新低。
從當時的成交套數來看,已經同比2013年1月下降超過5成,被稱爲“腰斬”。但由於庫存的不足,1月接近7000套的消化量仍遠遠高於新增的2500套供應量,供需比接近1:3,也就是一套房子要被3個購房人爭搶。
然而,就在僅僅6個月不到的時間裏,住宅庫存量一躍攀上8萬套新高,這是2013年1月1日住房庫存跌入7萬套區間後,時隔18個月後再次迴歸到8萬套。
據悉,這些庫存中的絕大多數是3月至6月累計起來的,短短4個月不到的時間,就增加了約2.5萬套。同時,由於北京樓市短期內仍將處於調整階段,市場觀望情況濃厚,高庫存時代或將持續一段時間,該數據還可能向上突破。
供需推盤不少成交不多
上半年,北京共有401個項目取得銷售許可,新增53472套商品住宅,與去年同期相比大幅上漲60%;新增供應面積597.64萬平方米,與去年同期相比大漲66%。由此,上半年市場供應量創下自2009年以來的近5年同期歷史新高,其中,大興區以1.2萬套的供應套數更是創下有史以來的供應新高。
業內人士認爲,2013年北京樓市的量價齊升讓大部分開發商紛紛調高銷售目標。然而,去年樓市的火爆在某種程度上可謂透支了今年的購買力,加上比同區域純商品住宅定價低30%的自住型商品房將於下半年大舉入市,讓絕大多數剛需購房羣體產生了強烈觀望情緒,再輔以信貸政策的持續緊縮帶來的購買力下降等原因,市場的去化率、簽約率都大幅度下降。
上半年的樓市成交是逐步走低的。1月,樓市還基本延續了去年的翹尾行情;2月,因爲春節、網籤系統暫停等因素導致成交大降;3月,成交量雖然較2月有所回暖,但同比卻大幅下降60%。此後幾個月,樓市成交量一路下行。到了6月份,商品住宅共成交5119套,創下了自2006年北京有網籤記錄以來的同期最低值。
此外,亞豪機構數據統計顯示,北京樓市上半年總成交僅爲32964套,與去年同比下降89%;總成交面積爲345.98萬平方米,與去年同比下降91%;兩大成交數據雙雙下降接近100%,反映了目前樓市的嚴峻形勢。
價位改善上升剛需降價
儘管樓市成交量持續下跌,庫存量不斷增加,但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高,亞豪機構數據統計顯示,上半年北京樓市成交均價爲25932元/平方米,與去年同比上漲17%。
業內人士認爲,這一結果的主因之一是改善型住宅的大舉入市,特別是去年土地市場高位成交的部分地塊進入推盤週期,起到了拉高均價的作用。但從整體上看,剛需市場的上漲則明顯乏力,部分項目的新開盤價與前期持平甚至略降。
據統計,上半年售價在5萬元/平方米以上的公寓及別墅項目高達11個,而去年全年僅有15個售價超5萬元/平方米的高端項目入市。另有數據顯示,今年一季度以來,價格在4萬元/平方米以上的住宅佔比過3成,而去年底這一比例僅爲略超2成,也居歷史高位。此外,不少單價超過7萬元/平方米的項目相繼入市,成爲樓市中令人矚目的現象。
但剛需市場卻面臨着價格下調。亞豪機構市場總監郭毅認爲,在自住房擠壓下,中低價位的剛需項目爲獲得銷量不得不採取平價或低價入市策略,房山、大興、通州等地均出現降價或低於預期價格開盤的剛需項目,隨着下半年自住房入市量持續增加,加入降價隊伍的中低價位的剛需項目將進一步增加。
高端市場價格堅挺無礙成交
上半年,總體低迷的市場觀望情緒,也讓高端住宅市場受到波及。
亞豪機構數據統計顯示,上半年共有24個別墅項目入市,較2013年同期上漲60%,24個項目共新增別墅2688套,是去年同期的3倍,並創自2006年北京開始實行商品房預售申請制度以來的8年新高。
高端公寓市場也未能避免類似的局面,上半年共有13個單價超50000元/平方米的公寓獲批入市,增加了1888套新增房源。但上半年成交僅897套,與去年同期相比大幅下降57%,銷售金額同比減少105億元。
業內人士認爲,儘管高端市場的購房人羣和剛需購房羣體重合度較低,受自住房入市和剛需市場觀望情緒濃厚這兩方面因素影響較少,但整個市場低迷的行情仍會傳導至高端市場,“買漲不買跌”的心理對於看重房屋保值增值屬性的高端購房人羣同樣適用,因此這一區間的購買和成交同樣出現下滑。
不過,與剛需市場開始試探性地“以價換量”、“降價跑量”不同,高端項目對於守住價格線的願望更爲強烈,因此不但沒有降價行情出現,反而價格堅挺、一路上揚。同時,在高端市場更出現了高價位產品的銷售超過低價位產品的特點。如上半年北京共成交539套單套總價在1000萬元—2000萬元的公寓,同比去年同期少售出404套,而總價在2000萬元—3000萬元及總價在3000萬元以上的頂級華宅則同比各多售出了4套和16套,出現價格越高銷量越好的局面。
對此,亞豪機構副總經理高姍認爲,今年3月以來二手房市場量價齊跌,令部分計劃“賣一買一”的改善型購房者不得不延遲購置新房產,因此北京上半年中高端改善型物業的成交量明顯下滑。而今年頂級華宅成交走高,主要原因在於高端物業供應量激增,增加了選擇面。
二手房大三居價格降幅大
據鏈家地產市場研究部統計,6月份北京二手住宅成交均價爲27427元/平方米,環比下降4%,與今年1月相比已累計下降7.3%。全市二手房價格普降已成爲人盡皆知的事實,其中有三類房源本輪價格下降最爲明顯。
第一類是前期漲幅較大,有一定價格虛高的區域。鏈家地產張旭認爲,比較典型的此類區域如順義及昌平,去年漲幅超30%,在市場不好時“大漲”的房源更容易“大降”;又如石景山的部分區域,去年在海淀學區房房源帶動下上漲較快,今年也出現較大降幅。
第二類是大三居房源相應降幅更大。鏈家數據顯示,上半年120—140平方米麪積段的二手房降價幅度最大,年內累計降幅達到16.2%;90—120平方米麪積段二手房價格降幅次之,90平方米以下小戶型和140平方米以上大戶型價格降幅相對較小。這一現象的原因在於,大三居的購房主體主要爲換房改善型購房人,但當前冷淡的市場形勢使得房屋出售難度明顯加大,成交週期拖長,售房難度的增大和業主改善意願的降低明顯影響了大三居的成交。
第三類是商住房的風光不再。上半年,商住房年內累計降價幅度已達11%,明顯高出全市二手房降價幅度。鏈家對全市樓盤累計降幅的統計也顯示降幅前三名的均爲商住項目。其中,去年樓市的成交價格偏高、今年市場的投資保值需求收縮都成爲重要原因。
下半年樓市將恢復高位
預測
亞豪機構副總經理高姍分析表示,受利率上浮、降價潮等因素的影響,購房者對於房價平穩甚至下行的預期增強,購房決策更爲謹慎和理智,是上半年北京樓市成交量低迷收場的主要原因。但北京作爲一線城市,集中沉澱了大量的剛性需求,在此情形下,一旦開發商在價格上做出讓步並達到了購房者的心理預期價格,觀望中的剛性需求會很快變成現實的需求釋放出來。
高姍預計,下半年隨着大量自住型商品房的集中入市,將會對樓市成交量呈現明顯拉昇作用。據統計,目前北京土地市場上出讓的地塊中共有44宗配建自住型商品房,預計絕大部分都將在今年下半年入市,巨量的供應將會刺激部分購買力集中釋放,促使成交量處於高位水平。
本報記者胡喆