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土地市場激情消退、供應量回落、成交量回歸合理、商品住宅成交價格小有漲幅……全國樓市正在經歷變臉,不過在中原經濟區及鄭州都市區的快速建設下,鄭州熱點區域不斷,發展機遇諸多,從克而瑞發佈的上半年數據亦可看出鄭州市場的理性繁榮。
中原經濟區建設加速,房企對市場長期看好
去年新國五條及其細則實施,以及新鄭9條調控政策的影響下,鄭州樓市供應量和成交量呈現出雙增的態勢,供求矛盾有所加劇。之所以出現供求雙增的局面,原因在於雖然調控政策持續,但隨着政府換屆,三中全會和中央經濟會議對房地產調控定調“放開高端,保障低端”的思路及提出建立長效機制,中原經濟區建設加速拉大鄭州城市框架,加快三環外區域發展和城中村改造項目,增強了開發商和置業對房地產市場的看漲預期。
據克而瑞統計數據顯示,2014年鄭州市1~5月份商品房累計投資554.07億元,較2013年同期上漲17.3%;商品住宅累計投資365.31億元,較2013年同期上漲18.2%;商業營業用房開發投資額完成63.56億元,較2013年同期上漲16.6%;鄭州寫字樓開發投資額完成46.08億元,較2013年同期上漲5.5% 。
除去投資上的加大,房地產施工面積同比也小幅增長,2014年1~5月鄭州房地產施工面積爲8222萬㎡,較2013年同期上漲9.7% 。自2010年開始鄭州市房地產施工面積持續保持上漲趨勢,其中,2014年1~5月鄭州住宅產品施工面積爲5621萬㎡,較2013年同期上漲11.2% 。
不同的是,2014年1~5月鄭州市商品房新開工面積同比下降55.5%,商品住宅新開工面積爲348.3萬㎡,較2013年同期下降59.3%。
土地市場激情消退金水區土地單價最高
隨着“黃金增長期”的過去,樓市各方大都以理性思維看待市場長遠發展,這樣的理性尤爲表現在土地市場的激情消退。
今年1~6月份,鄭州供應土地的面積爲241.9萬㎡,同比下降12.3%;供應建築面積950.1萬㎡,同比下降6.3%。惠濟區、高新區、二七區爲供應主力,供應土地面積分別爲51萬㎡、50.8萬㎡、50.4萬㎡,供應建築面積分別爲163萬㎡、191.2萬㎡、255.8萬㎡。
住宅用地爲供應主力,供應面積爲199.7萬㎡,同比下降1.8%;供應建築面積爲779.3萬㎡,同比下降8.9%。商業用地供應面積爲42.2萬㎡,同比下降41.9萬㎡;供應建築面積爲170.8萬㎡,同比下降42.9%。
具體到成交上,2014上半年,公告成交土地的土地面積爲213.5萬㎡,同比下降45.8%;成交建築面積732萬㎡,同比下降45.7%。各區域成交面積不一,惠濟區爲成交主力,成交面積爲63.2萬㎡,成交建築面積爲189.2萬㎡,佔全市土地成交建築面積總量的25.8%。
各區域成交土地價格特徵明顯。從具體區域來看,金水區土地單價20007元/㎡,居於所有區域的首位,其次是二七區,土地單價6025元/㎡。另外,從樓板價來看,區域之間的價格波動度相對較大,金水區樓面地價6669元/㎡,居於所有區域首位,其次爲鄭東新區,爲3219元/㎡。
在土地市場溢價表現上,共有兩塊土地產生溢價,溢價率爲240%、162%,溢價土地位於金水區,金水區屬於目前鄭州房地產市場的熱點板塊,產生溢價的概率較大。
商品房上半年供應量回落,爲去年全年的29%
從數據上看,2010~2014年上半年,鄭州商品房供應量起伏波動較大。自國家加大房地產宏觀調控力度,出臺限購、限貸等一系列政策開始,市場需求被行政手段抑制,造成整體市場供銷比快速上升,達到1.9,市場呈現供大於求的態勢。2013年商品市場有所回暖,供求比回落到1.1,整體供銷回歸正常態勢。2014年伴隨着銀行“錢荒”、利率上浮等種種不利因素,全國市場進入調整階段,鄭州樓市供應量明顯下降,上半年整體供銷比1.05∶1。
2013年下半年至2014年上半年,住宅商品房供求比上下波動,整體處於供大於求的局面。去年下半年,鄭州樓市快速發展,供銷兩旺,由於較多發展商大量供應,使得市場供求比逐步提高,到第四季度各公司爲衝全年業績,提高供應量並積極促銷,市場較爲活躍,整體供銷比波動較大。春節前後,整體供應量減少,市場主要消化庫存剩餘房源,整體市場供銷比低於1;進入2014年第二季度,市場供應逐步加大,供求比又逐步高企,2014年上半年整體供過於求。
與之前相比,2013年供應量進一步攀升,全年供應量1034.81萬㎡,2014年上半年全國市場低迷,鄭州市場也受到影響,供應量只有363.68萬㎡,月均供應60.6萬平方米。
與國內一線城市和中部省會城市相比,今年上半年鄭州市商品房市場供應下降較多,僅爲去年全年的29%。總的來說,過去幾年鄭州商品市場供應基本呈現“上半年蓄勢,下半年爆發”的趨勢。
成交量回歸合理
均價高位運行
2013年鄭州市場表現良好,月均銷售79.17萬㎡,而進入到2014年,商品房成交量開始明顯下降,2月適逢春節,成交量降到低點,春節過後每月逐步提升,但成交量相對平穩,月均成交量達到57.81萬㎡,與2013年上半年相比仍有一定差距,但仍優於2012年上半年。
2014年1~6月份,鄭州商品房成交346.9萬㎡,同比2013年上半年下降19.62%,但與2012年上半年相比,上升了22.13%,說明市場並非大起大落,只是迴歸合理狀態。
2010年以來,鄭州市商品房均價呈現持續上漲,2011年雖然受到調控的影響,但是商品房均價依然保持上漲,受影響較小,均價突破8000元大關。2012年,爲應對調控影響,各發展商以價換量,增大優惠幅度,均價回落;2013年至今平穩增長,雖然經歷國家的宏觀調控和鄭州城市限價、限購等政策的影響,成交價格依然呈現增長態勢,2014上半年均價已達9939元/㎡,同比去年上半年上漲9.19%,價格逼近萬元大關。
與中部城市相比, 2014年上半年鄭州商品房均價依然高位運行,高於其他中部省會城市,但與北上廣深等一線城市相比,仍有一定差距。