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自己建設自己的家園,或許還能降低物業費,小區自治曾被業主們寄予厚望,也被專家稱爲社會民主化的有益探索。
記者多日走訪,發現的卻是小區自治的另一面:不少小區的自治以失敗而告終。對管理者的不信任,是自治模式難以維繫的主因之一。
有業內人士表示,目前鄭州大多數是高層小區,但高層小區自治對小區管理和物業服務非常不利。
案例
中方園業委會被指有名無實
“這個物業公司比前面的強點,這兩年小區裏沒丟啥東西,感覺比以前安全點!”“物業公司?就那樣吧,管得不好,就不交物業費!”
這是7月1日,河南商報記者再次走訪中方園東區時,小區業主對當前物業公司的評價。
在隨機採訪的十多人中,大多數業主只是淡淡地表示物業公司服務“一般”,“管理比較簡單,人家小區都裝電子升降門了,我們這兒沒有,物業公司不捨得花錢。”
據中方園社區東區網格長王文傑介紹,中方園分爲東西兩區,目前分別由兩家物業公司管理。
“尤其是東區,由於居民較雜,物業公司變更比較頻繁。”王文傑說,從開發商的天倫物業公司撤走算起,小區已經更換了5個物業公司,4任業委會。
“雖然現任業委會還在,但基本上已經是有名無實。”王文傑說,5個業委會成員,兩個要養家餬口辭職了,業委會主任有病住院了,基本行使不了權力。
採訪中,對於業委會的現狀,許多業主並不知情,只是感覺業委會不管事,甚至有人猜測是否與物業公司串通一氣。
現狀
鄭州曾有200多個小區搞自治
不管是頻頻變更物業公司,或是炒了物業公司的“魷魚”搞自治,說白了,都是對小區服務的強烈不滿。
據鄭州市房管局物業管理處不完全統計,幾年前僅鄭州建成區內實施自治的小區就有200多個,佔小區總數的5%左右。
河南商報記者在走訪中發現,搞自治的小區大多樓院不大,且有“一定年齡”。可是,歷經過“自治”後,小區居民似乎更傾向於引入物業公司。
北苑家園的一名業主表示,管理一個小區,不是那麼容易的,幾百戶人家甚至幾千戶人家的吃喝拉撒,物業公司尚且管不好,業主們就有辦法了?
“說句不好聽的,有專業的物業公司,啥事都可以找他們。如果自治,出了事誰來擔責任?管理人員可能還覺得自己付出了那麼多,鄰居們不理解。”
陳女士所在的威尼斯水城,前陣子也有部分業主想搞自治。“我是不支持!”陳女士說,現在社會分工如此細化,就該讓專業人做專業事,大部分業主本來工作壓力就大,回家了還一團糟,日子怎麼過?
業委會吐槽
“你是不是貪污物業費了”這句話經常聽到
不被理解、出力不討好,是業主委員會成員面臨的尷尬,即便是被外界視爲管理有方的業委會,也感受到小區管理的不易。
師女士曾當過富田麗景小區的業委會主任,但任職了幾年,她突然提出辭職。業委會多次集體挽留,她才同意留下,但提出要求,不再當主任。
兩三年前,一名住在1樓的業主在家開了個美容院,因爲要挖地基,遭到樓上多名業主的強烈不滿。隨後,1樓業主出示了建委出具的一份鑑定,鑑定認爲挖地基對整棟樓沒有影響,但鑑定的真實性遭到樓上業主們的質疑。
於是,業主們爲了這個事兒,跑到師女士的工作單位討說法,有人還說她偏袒那名開美容院的業主。師女士說,單位領導開始問她,是不是找了“第二職業”,是不是掙着其他的錢,怎麼這麼多人堵到單位?“工作和個人生活都受到影響,說啥都得把業委會的活兒辭了。”師女士說,後來,她帶着業主們到規劃局、建委重新鑑定,最終證實原先那份鑑定的真實性。
東大街39號院業主委員會主任胡先生也有了辭職的念頭,“只要一件事沒有讓業主滿意,就會被質疑是不是從中牟利了,甚至張口就來‘你是不是貪污物業費了’。即便定期公示收支情況,也有人說:‘誰知道這是不是造假的?’”
專家聲音
觀點一:不贊成高層小區居民搞自治
對於居民搞自治,鄭州市房管局物業管理處處長程建穎提出了異議。他說,特別是高層樓院搞自治,對於設備的維護會非常不利。“電梯、二次供水設備,需要專業人員維護。”程建穎說,幾乎90%的業主都沒有考慮過設備的維修成本問題。
在程建穎看來,小區要自治,必須有一個讓大家高度信任的人來進行管理。而當前的小區多是商品房,業主之間並不熟識,這種信任度很難建立起來。
“而且自治不像物業公司那樣簽訂合同,我們國家在這方面也沒有相關規範,出了事也沒人監管,這些都是自治難以維繫的重要因素。”
觀點二:小區越管越糟和業主也有關
鄭州市物業管理協會祕書長程玉霞認爲,個別小區之所以陷入物業越管越糟怪圈,有物業公司的原因,跟業主自身也有莫大關係。
她說,一些業主對物業公司的期望值過高,所交的物業費又與這種期望值不成正比。還有業主老覺得什麼都是物業公司“分內”的事,辦準生證、暫住證都找物業公司,對物業公司的職責認識不清。
河南省物業商會祕書長張國強也認爲,小區自治之後引發的問題,和業主的多元化需求有關。“住宅小區是多業主型的,不像寫字樓屬於少業主或單一業主型,每個業主有自己的想法和要求,衆口難調,加上業委會成員不具備物業專業知識,可能做出一些不遵守物業管理規律的行爲,導致小區管理混亂。”
觀點三:業主和物業公司信息不對稱
“不排除一些物業公司運作不規範,但很多時候是業主對物業公司服務有誤解。”張國強稱,城市居民以前住慣了家屬院,總覺得物業公司就是打掃下衛生、看看大門、種花養草,社會地位不高,其實,物業服務是一門專業性很強的知識。
他說,“小區物業怪圈”很普遍,其背後存在業主和物業公司之間信息不對稱的因素。
“鄭州的物業服務收費標準10年未變,物業公司的人工成本漲得很厲害,他們需要生存,就只好降低服務標準。而業主不瞭解這些情況,感覺到服務品質下降,就會拒交物業費,甚至提出更換物業公司。”張國強說。
“如果溝通暢通,絕大多數問題不會出現。”張國強說,在這種情況下,社區居委會和業主委員會應該“出馬”,成爲業主和物業公司之間溝通的橋樑。
明日看點
鄭州物業公司,多是啥檔次?
鄭州的小區越來越多,爲什麼大的物業公司和名牌物業公司很少?鄭州的物業公司目前多爲什麼檔次,在全國又處於何種水平?之前有媒體報道說鄭州計劃推出“菜單式物業服務和收費標準”,現在進展如何?請繼續關注明日河南商報報道。