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7月10日,在濟南放鬆限購的同時,有消息傳出:廈門島外限購將全部解除,購買不限套數,且外地戶口可以不用再交社保證明;島內,外地戶口限買1套住宅,但也無須再交社保證明。這是廈門在今年做出的第二次放鬆限購嘗試。
這是從年初醞釀的“放鬆調控”的標誌性事件,以呼和浩特明文放鬆限購打頭,多地呼籲樓市限購鬆綁的消息此起彼伏。
與以往不同,放鬆限購的消息不再是一邊倒地被抨擊,而是有不少支持者。因爲在他們看來,中國房價暴漲的基礎已經不復存在,而且細觀近期一系列房地產風波,土地財政固然是地方政府的軟肋,銀行的風險似乎更迫在眉睫,所以放鬆限購不僅能夠有效維持房地產市場穩定,還有挽救銀行和中國經濟的效用,具有相當的合理性。
但事實真的如此嗎?恐怕沒這麼簡單。
中國樓市有“買漲不買跌”的傳統,深諳此道的開發商往往在房價上行的時候“隔夜漲價”、“飢餓營銷”;而在房價下跌的時候,購房者的態度則變爲觀望——觀察政策有沒有給開發商“雪中送炭”,盼望着開發商的暗地優惠能變成明碼降價——可以說,大家都在等一個明確的趨勢。
這個趨勢是什麼?是政府態度,因爲在中國房地產市場這個政策市裏,能夠影響甚至是“操控”房價的往往是政府,所以每到市場不景氣的時候,政府的任何風吹草動,都可能讓開發商或者購房者風聲鶴唳。
這也是爲什麼“放鬆限購”會如此敏感的原因。2011年,爲了控制房價飆漲,“限購令”在各主要城市落地,包括鄭州在內的很多地方樓市驟然降溫。至此,“限購”毋寧說成爲一種政策,更像是一個標誌——放鬆,等於政府放任房價飆漲,有維護高房價的嫌疑;堅持或者加碼,則更像是“爲民請命”,並可以戴上“保民生”的道德高帽。
所以,放鬆限購有着比其他房地產調控政策更大的輿論非議和民意壓力,這也不難理解呼和浩特在遭遇媒體報道後的慌亂,以及濟南、廈門等地的偷偷摸摸和遮遮掩掩——地方政府深知,放鬆限購無異於救市,雖然有“保增長”等正當理由,但傳遞給購房者的信號只有一個:政府這次站在了開發商的背後。
然而購房者的神經是脆弱的,尤其是經歷了多次調控變“空調”的政策鬧劇之後,驚弓之鳥一樣的他們,還敢不敢再觀望?本來指望樓市繼續下行等着“抄底”的他們,是不是又一次被迫倉促出手?雖然多次被愚弄,但對於被寄予厚望的房地產調控政策,他們還敢不敢、願不願繼續信任?
毫無疑問,當地方政府在積極觸及調控底線之際,很多開發商也有了底氣不降價。就當下的市場而言,雖然新房成交量大幅下滑,但至今沒有哪個開發商在全國範圍內降價。這可能是因爲開發商去年的銷售業績普遍很好,而今年伊始,市場就急劇冷凍下來,開發商大幅減少了拿地,資金壓力不大;再有就是,開發商對地方政府救市寄予了厚望。
板子還沒有打在身上的時候就開始哭爹喊娘,這是樓市慣用的把戲,成交量雖然腰斬,但實際上的價格下跌並不多見,更別提“崩盤”、“斷崖式下滑”了。在這樣的情況下,雖然樓市下滑已成定局,但放鬆樓市調控政策算不上明智之舉。
當然,我無意抨擊放鬆限購的合理性,因爲每個地方都有不同的狀況,政策制定需要因地制宜。個人以爲,放鬆限購有着拯救土地財政、避免銀行風險,甚至保證經濟社會穩定等諸多效用,但它退出導致的政策缺位必然需要政府付出更多的智慧填補。在沒有建立起足以讓民衆相信“房價不會飆漲”的有效制度之前,任何放鬆限購都可能會導致民衆更多的不良預期,比如說縱容地方政府對土地財政的依賴,鼓勵投資投機買房,房價報復性反彈,樓市重回瘋狂年代,這無異於飲鴆止渴。