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上周,開發商推盤不集中,刨除一個自住房項目,商品房項目只有通州兩個剛需盤入市。其中一個為純新盤,價格沒有前期參照。另一個則是在售多年的華業東方玫瑰。據了解,華業東方玫瑰整體價格由5月的24000元/平方米,下調至23500元/平方米。雖然價格實實在在地整體下調,但是購房人卻並不太買賬,主力戶型成交寥寥。
業內人士表示,自近期首開、東亞等開發商旗下樓盤降價以來,開發商降價跑量已經不再扭扭捏捏。這使得觀望的購房人更加堅定地坐等實質性降價,降價不到位,難以刺激成交。
小幅調價難刺激成交
上周,商品房市場有兩個樓盤入市,分別是通州的華業東方玫瑰和京貿國際公館。從價格上來看,作為老盤後期的華業東方玫瑰做出了小幅調價,相比該項目5月份24000元/平方米的整體價格,上周開盤價格每平方米下調了500-800元/平方米不等,成為了通州新城首個降價銷售的樓盤。
盡管華業東方玫瑰成了通州新城首個降價盤,但是上周的開盤銷售情況卻並不樂觀。據了解,該項目上周入市一棟樓,共計135套房源。上周六開盤當天,《廣廈時代》注意到,新入市的這棟樓除了27套66平方米的一居室銷售一空以外,90平方米的主力兩居產品成交寥寥。更多的購房人還是選擇了該項目之前剩餘的兩居產品,因為剩餘房源價格比當天入市的新房源便宜300元/平方米。盡管如此,該項目工作人員表示,主力的90平方米兩居成交的套數也不多。
在亞豪機構市場總監郭毅看來,該項目的一居產品熱銷,主要因為產品總價相對較低,且購房人居住需求急迫。而兩居等主力戶型銷售不暢恰恰體現了市場下行過程中購房人的觀望。『華業東方玫瑰的一居和兩居的首付相差10多萬,月供相差約3000元/月,如果是市場上行的話,購房人往往會選擇跳一跳適當透支,而市場下行的過程中,購房人透支的動力則會明顯不足。』郭毅說。
開盤現場一位購房人則直白地體現了對價格的觀望態度,『價格是降了一些,但總覺得還能再降,每次市場不好的時候,通州價格波動最大,還是等等看吧,市場不好也不用搶房,不怕沒有合適房源。』
業內人士表示,自近期首開、東亞等開發商旗下樓盤降價以來,開發商降價跑量已經不再扭扭捏捏。這使得觀望的購房人更加堅定地坐等實質性降價,降價不到位,難以迅速打破觀望。
促銷不忘承諾價格開發商盼當下成交
與開發商降價跑量相適應,諸如零首付、一成首付、首付分期等促銷手段層出不窮,為的就是降低門檻,促進成交。在降低購房門檻的手段中,一些開發商沒有選擇直降,而是試圖給購房人以不降價的信心,期望以此打破購房人的觀望。這也從側面反映了開發商急盼成交的心態。
據了解,珠江四季悅城在上周就推出了『降價險』,具體辦法是:購房者如果選擇以降價險方式買房,可先支付九成房款,餘下一成作為保證金由客戶保留。在約定交房時間前四個月(2015年6月30日前),如果房價未降,購房者再將剩餘房款交給開發商;反之,則由珠江人壽代為支付一成餘款。
盡管這一『險種』隨後被合作的保險公司所否認,但是不難看出開發商試圖以價格承諾來打消購房人對降價的觀望,進而實現眼下的成交。
近期成交僅為去年同期一半
房企利用各種手段促銷,甚至如首開、東亞等房企大幅降價換成交,但是局部的刺激依然難改樓市整體的頹勢。據亞豪機構統計數據顯示,受市場觀望情緒影響,上周成交量出現小幅下跌,上周(7.7-7.13)北京商品住宅成交1255套,環比前一周下降7%,同比下降20%、成交面積為11.9萬平米,環比前一周下降22%。至此,北京商品住宅市場已連續四周維持千套左右的銷量水平,而去年同期周度成交則在2000套上下。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析表示,進入2014年以來,房地產投資增速持續下降,房地產處於下行通道已成為不爭的事實,在樓市庫存高企,成交上漲乏力的局面下,購房者對於房價平穩甚至下行的預期逐漸增強,因此購房決策更為理性和謹慎,隨著剛需項目價格的調整,購房者『買漲不買跌』的心態與日俱增,濃厚的市場觀望情緒是成交量上漲乏力的主要因素。
任啟鑫表示,在樓市庫存高企,成交上漲乏力以及未來市場預期不明等多因素疊加影響下,短期內樓市或將維持冷清狀態,若無明顯的金融、政策等行政手段刺激樓市,下半年北京樓市或進入一輪深度調整期,持續低迷的樓市,無疑將加劇房企資金鏈和現金流的持續性,或帶來新一輪的行業洗牌。
●上周開盤的樓盤●
華業東方玫瑰
地址:通州臨河裡路與梨園南街交匯處
裝修:毛坯
戶型:66平方米一居、90平方米兩居、130平方米三居
價格:23500元/平方米
上周,華業東方玫瑰再推一棟樓,該樓座兩梯五戶,每層一套66平方米的一居,三套90平方米的兩居和一套130平方米的三居產品。其中一居價格約24500元/平方米,兩居和三居約23000元/平方米。整體來看,價格相比5月份的售價每平方米降了約500-800元。不過,小幅的調價並沒有給該項目帶來火爆的銷售。據了解,該項目入市的房源中,一居產品總共27套全部售罄,而主力的兩居、三居產品則成交20-30套左右,銷售情況一般。
之所以如此,對於購房人而言,更多地還是對該項目的價格持觀望態度。『市場下行,總覺得還能再降一些,還是等等看。』有購房人說。除此以外,購房人對該項目的環境及產品倒還是較為滿意。
作為通州百萬平方米級的居住大盤,已經有業主入住近兩年,逐步進入成熟的生活氛圍。從該項目實際情況來看,11萬平方米的綜合配套中,所涵蓋的十字商業街區已經開街納客,並可以看到小區業主出入其間,生活配套基本無懮。
另據銷售人員介紹,所謂的11萬平方米的商業綜合配套還涉及集中商業中心、大型主力店、旗艦店等多項業態,且這些商業樓體也已經完工,後續將加快推進這些配套設施投入使用。在繞著華業東方玫瑰實地參觀過程中,我們注意到該項目的集中商業已經拆除了圍擋,並已經預留了戶外大屏幕的安裝位置。
該項目一位業主表示,總體來看,華業東方玫瑰現在雖然基本生活需求無懮,但由於該項目距離通州老城區相對有一段距離,因此,大型的購物娛樂略顯匱乏,集中商業內的購物、娛樂等設施建設進展一直頗受業主關注。『現在該項目隔一陣就有一部分房源交付給新業主,人越來越多,相信集中商業落成後,小區也將充滿活力。』一位業主說。
從小區環境來看,不論是已入住的業主還是來看房的購房人,都表現出了滿意的態度。一位業主坦言,當初買華業也是因為該項目具有一定的價格優勢,由於價格相對較低,因此,對小區的環境並沒有抱有太高的期望,實際入住後,感覺整體的園林等方面還算錯落有致。如果物業在園區環境維護方面持續不懈怠,相信園林自身的發育會給業主帶來更好的居住環境。
京貿國際公館
地址:通州京通快速路八裡橋出口向南1000米
裝修:毛坯
戶型:90-115平方米三居
價格:30000元/平方米起
京貿國際公館作為通州純新盤,上周首次開盤。主要的戶型為90平方米和115平方米的三居產品,90平方米的產品起價270萬/套,115平方米的產品起價340萬/套。折合單價30000元/平方米起。在該項目銷售人員看來,之所以高價入市,主要是考慮到了項目本身的產品品質以及配套環境。
據介紹,京貿國際公館位於朝陽區與通州區交界處,居住環境及配套成熟,距地鐵果園站1000米,南側緊鄰通州文化旅游區。這一文化旅游區是由國務院批准建設的項目,是通州區打造城市副中心,建設『一核五區』的重點區域之一,未來將建設成為『面向世界的北京現代時尚旅游目的地。
而項目自身的規劃中,將建設12000平方米的臨街獨立商業中心,2000平方米的社區下沈商業廣場,21200平方米的潞河中學附屬實驗學校,4000平方米的幼兒園和1100平方米的老年中心。其中潞河中學附屬實驗學校,目前結構性建設已全部完成,正在做內部裝修,將很快投入使用。
產品方面,據了解,該項目即使90平方米的剛需戶型也做到了一梯一戶,且南北通透,格局全明。尤其是在空間的功能性上,該項目業主可以輕松增設出一間臥室,以備未來家庭所需。當然,該項目在電梯配置上的奢侈,也造成了得房率的下降。據一位購房人計算,90平方米的戶型,實際使用面積63平方米,得房率70%,好在有9平方米的贈送面積,勉強提昇了一些使用率。
不過,在該項目的產品及配套環境下,購房人對實際成交同樣抱有觀望的態度。顯然,最能夠打破購房人觀望的還是價格因素。本版文/張蛟