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在交易大廳門口等待拍賣結果的記者們攝影/李路斌
『這麼差的市場,地價也沒見下降,根本就不是一個理性的市場。』一個全國性地產集團前期部負責人對北京青年報記者抱怨。據他透露,一向以高調拿地、快速周轉著稱的公司眼下也開始降低預期,『等等看』成為他的口頭禪。與土地市場相呼應的現象是,去年高價拍地的老地王項目紛紛延遲開工,表示要等現房銷售。
7月14日,位於昌平和順義的兩塊地在北京國土局土地交易大廳同時上市交易,引來眾多房企和媒體的關注。然而,與其較高的關注度相比,這兩塊地的拍賣並沒有想象中那麼火熱,本次兩宗土地拍賣,只有融創、北科建、魯能、首開萬科和金地聯合體等7家房企參與了競價,其中,只有融創、魯能、北科建等3家房企較為活躍。
最終,北科建和魯能分別以23.3億元和29.3億元戰勝融創,摘得昌平沙河鎮北沙河北側LCH-008地塊和順義新城第21街區地塊,但價格均未達到合理價格上限,溢價率也都不足20%,創造了今年土地拍賣價格溢價率的新低。
業內專家指出,銷售遇冷,開發商買地熱情不高與土地降溫有直接關系,而出讓的地塊也基本以底價成交。市場能否好轉,關鍵要看政府新供地計劃的實施情況以及是否有利好的政策出爐。
開發商:不出手並非不看好未來市場
7月14日,昌平沙河鎮北沙河北側LCH-008地塊和順義新城第21街區21-18-001a、21-12-001c地塊R2二類居住用地、C9其他公共設施用地(下稱順義新城第21街區地塊)在北京國土局開拍。兩宗土地共吸引了7家房企及聯合體參與競價,其中昌平沙河鎮地塊有融創、北科建、首開萬科和金地聯合體3個單位參與,順義地塊則吸引了天恆、融創、懋源和魯能4個競價房企。
經過6輪舉牌,沙河地塊被北科建以23.3億元的代價收入囊中。而順義新城第21街區地塊則被魯能以29.3億元摘得。
據測算,沙河地塊的平均樓面價為2.8萬元/平方米左右,順義新城第21街區地塊的樓面價約為3.54萬元/平方米。盡管樓面價並不低,基本與地塊所在區域在售項目的均價持平。但在兩宗地塊開盤前,據在場的某房企的負責人預言,所拍地塊的樓面價可能會突破4萬元/平方米。顯然,這個價錢與預期相差太遠。
值得注意的是,上述兩宗地的溢價率都非常低,沙河地塊溢價率不足6%,順義新城第21街區地塊也僅為13.6%。這與去年同期土地溢價率動輒就超過50%的情況大為不同。對此,業內分析,土地市場遇冷,與整個市場的不景氣有關,房企銷售跑量難,現金比較吃緊,所以拿地時會比較謹慎。
而先前的拿地『急先鋒』融創集團似乎也並沒有失落,而懋源等企業似乎更像是『打醬油的』,全程並未舉牌。很多在場人士都感嘆:『融創、懋源怎麼了?這還是那個曾經接連制造地王,勇奪農展館和夏家胡同地塊的地王制造者嗎?』
那麼,是什麼讓當初的地王出手者如此保守?記者在拍賣會後第一時間采訪了融創、懋源的內部人士,得到的答復是:首先,不出手並非不看好未來市場,否則就不會四處看地了;其次,每個企業都有自己的心理底線,一個地塊值不值有每個企業不同的判斷。比如昌平,可能對於北科建來說在此經營多年,地緣優勢強勁,但對於融創來說,未必是福地;三、企業拿地,並非企業一家說了算,背後的基金、銀行、外資都會參與其中。如農展館、夏家胡同等地塊,這些開發商背後的『大佬們』比開發商還要積極。
斷頓百日開發商不急買地
『能把現有的地盤活就不錯了,哪兒還有心思買地!』目前開發商在表面上都得裝出賣得還不錯的樣子,但私下裡都無不抱怨市場的冷酷無情。
去年在北京攻城掠地的某開發商營銷總監透露,去年拿了四塊地,只開發了兩塊,當時設想的是通過這兩塊地趕緊開工銷售達到迅速回款,保證下半年另兩個項目的啟動資金到位,因此前者的價格並沒有定得太高。『但事與願違,整體市場銷售狀況急轉直下,連剛需盤都賣不動了,何來的快速回款?另外兩塊地只能等明年再說了。買地?哪兒來的錢?』
幾個老地王項目的負責人在交流時也透露出已經放棄項目今年啟動的打算。『全北京的在銷豪宅都在等米下鍋,有的豪宅已經到了介紹一個客戶給30萬-60萬的介紹費的地步,現在哪裡還敢再開新盤?索性先開始開工,等到現房時再賣,也省得因為價格跟有關部門較勁。』一位總監如是說,其實有個別地王項目已經開工,但都是悄悄蓄客,且無一例外不公布價格。
據北京市房地產交易管理網的數據顯示,目前在售的新盤項目大部分網簽簽約率都低於三成,少數超過四成的項目就已經算熱銷盤。截至目前,已有萬科、保利、中海、世茂等33家房企披露了前五個月的銷售情況。其中有23家房企只完成了年度銷售目標的三成左右。數據顯示,除恆大、萬科等個別企業較好外,其餘企業銷售情況並不樂觀。像首創置業前五月僅完成全年目標的18%。此外,首開、奧園、恆盛地產等房企也只完成全年銷售目標不到25%。還有世茂房地產、金地集團以及佳兆業等房企,年度目標完成率均低於30%,面臨較大的搶收壓力。
事實上,從當前成交情況看,低迷的市場環境仍在延續。以北京為例,6月上半月住宅新房網簽量為2443套,雖比5月上半月小幅增長7.34%,但比去年同期減少43.86%。二手住宅網簽量為2557套,比5月上半月減少19.21%,比去年同期減少54.57%。
不僅是北京,隨著樓市持續低迷,全國土地市場開始降溫,房企拿地積極性也在下降。中原地產統計數據顯示,銷售前20強的標杆房企,最近幾月拿地數量逐月遞減。去年5月拿地金額高達455億元,今年5月拿地金額僅有71.28億元,降幅達84%。
土地市場降溫趨勢明顯
在沈寂了兩個多月後,土地市場近乎理性的開局被不少業內人士看做是土地市場降溫的信號。
據中原地產首席分析師張大偉分析,目前,人們普遍期待的土地市場變冷的確還未出現,但苗頭已經出現,從兩地塊的報價企業數量、競價情況、溢價率看,均出現了明顯的降溫趨勢。
據克而瑞研究中心的數據顯示,截至6月22日,克而瑞監測下的中國100個城市經營性用地成交建築面積為29598萬平方米,同比下降26%。其中,住宅用地成交建築面積22805萬平方米,同比下降22%,成交量明顯萎縮。
張大偉表示,相比2013年下半年以來地王頻出的土地市場,現在土地市場的競爭力度出現了下調。北京土地市場預計將出現分化,後續低容積率地塊、優質區位地塊,預計依然將會高價出讓,但是部分非優質地塊,將會出現明顯的降溫現象。
目前,北京樓市的降溫已經逐漸從成交市場蔓延到土地市場,預計在土地市場表現激進的企業數量將越來越少,但明顯的降溫估計要等到四季度。
新供地計劃決定土地市場全年走勢
北京一向『皇帝女兒不愁嫁』的土地市場為何斷頓百日,新拍土地為何沒有引發哄搶?業內猜測包括北京樓市趨冷影響了土地供應節奏,還有消息稱京津冀協同發展規劃影響到北京儲備土地屬性調整等原因。
北京房地產協會秘書長陳志在接受記者采訪時對上述猜測並無明確表態,他說,目前有關部門與開發商之間也在博弈。銷售遇冷傳導至土地市場造成拿地積極性不高,政府有關部門的推地計劃無疑會受阻。
亞豪機構副總經理任啟鑫則認為,開發商還在觀望政策的走向,畢竟近期央行力挺首套房貸款要求、公積金貸款周期縮短等一系列手段,讓開發商們看到了一線曙光。很多人相信宏觀調控政策有可能會適度寬松,如果再有利好消息,土地市場必定有積極的反彈。
任啟鑫所言得到某些印證。據了解,北京陷入短時間供地荒期間,正好是京津冀一體化以及天津副中心消息甚囂塵上之時,已經有諸多大型央企、國企以及國內排名前二十位的名企紛紛到河北、天津尋地,廊坊、涿州、保定土地價格有昇溫趨勢,連一向不溫不火的永清區域目前土地價格都已漲至300萬元/畝。
陳志說,馬上到8月份,推地計劃應該很快出爐,但如果沒有利好出現,市場還是這般死水微瀾,土地市場的中考掛科,很可能影響到全年的樓市成績。在中原首席分析師張大偉看來,盡管下半年北京的土地市場會變冷,但由於上半年火爆,今年北京年土地成交額突破2000億元,已成定局。
本版文/李路斌本報記者張艦