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原標題:樓市微調不斷持續攪動市場
對樓市而言,決定方向的是政策。2014年房地產步入轉折期,限購鬆動、利率上浮、信貸收緊、土地網拍等任何一點風吹草動都成爲公衆關注的焦點,並迅速激起更大的漣漪。
土地供應計劃不再對外“張榜”
此前已連續4年對外“張榜”的全國住房用地供應計劃,2014年國土資源部暫停對外發布,改由地方自行公佈各省供地計劃。該計劃的發佈時間一般爲每年的四五月份之間。至於明後年是否會重啓這一工作,目前尚不得而知。
國土部之所以暫停供應計劃,放手地方自行制定,是因爲連續多年不能完成年度供應計劃,一方面引發了市場關於土地供應不足的預期;另一方面也反映出該計劃編制過程較爲粗放,地方政府對土地市場變化預判不足。
2月20日,國土資源部下發《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》,要求各地將保護耕地作爲土地管理的首要任務,全面強化規劃統籌、用途管制、用地節約和執法監管,加快建立共同責任、經濟激勵和社會監督機制,嚴守18億畝耕地紅線,確保耕地實有面積基本穩定、質量不下降。
6月19日,國土資源部公佈《節約集約利用土地規定》(以下簡稱《規定》),《規定》將於9月1日起正式實施。《規定》在起草過程中與現行法律法規相銜接,使節約集約用地邁上法制軌道。《規定》呈現出5大特點:一是強化規模引導,改進計劃管理;二是優化用地佈局,盤活存量空間;三是健全用地標準,嚴格用地約束;四是完善市場配置,促進用地提效;五是加強內涵挖潛,盤活存量土地。
該《規定》針對我國當前土地管理面臨的資源粗放利用新形勢,對土地節約集約利用的制度進行了歸納和提升,是我國首部專門就土地節約集約利用作出規定的部門規章。
限購相繼鬆動,但未必能救市
從年初以來,限購鬆綁的話題一直不絕於耳。相繼傳出了杭州、天津等多城市在醞釀鬆綁限購,但最後都被闢謠,未見正式文件出臺。正式打響救市第一槍的是廣西南寧。“記者從58同城房產頻道上看到,從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房”,這是第一份由官方正式發佈的限購調整文件。
6月10日,消息傳出瀋陽限購取消,本地人和外地人可購多套住宅。隨後,房產部門於11日否認全面放開限購。儘管這樣的限購一日遊成爲很多人士的笑談,但諸多城市限購在執行層面早已經放寬。
7月10日起,山東省濟南市新房與二手房限購政策將全面放開,不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味着,在濟南實施了3年多的行政調控政策將正式退出房地產市場。之後,不少地方紛紛跟隨,都有着強烈的放鬆限購的衝動,而實際上,廣州、無錫、太原等多個城市已經開始暗中鬆綁限購。
不過,取消限購是否真的能救市,業內非議諸多。
有專家認爲,除一線城市外,就算全國範圍內全面取消限購,也很難對總體市場產生明顯推動,主要原因在於二線城市中絕大部分限購政策並非全市涉及,僅限於部分區域或內環線的限購,如鄭州、貴陽等城市,限購政策本身限制的人羣就有限。
且由於省會作用對省內其他城市具有強大吸附力,剛需類客戶一直保持旺盛需求,取消限購對這些城市並沒有實際意義,影響甚微,成交量沒有起色,樓市持續成交量仍低迷。
利率上浮、房貸收緊局面難以緩解
房貸的收緊從一定程度上限制了購買力,影響樓市成交。特別是上半年,全國樓市庫存激增、部分城市大幅降價的市場表現,引發中央層面的關注。
央行於5月12日召集商業銀行開座談會,強調在首套房貸上合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放。雖然經歷了央行喊話要力保首套房貸政策後,多地房貸放款速度有所加快,銀行房貸難、放款慢現象得到緩解。但業內預計,今年下半年房貸收緊局面仍難以緩解,房貸利率應會保持在基準之上。
6月16日央行年內第二次“定向降準”措施正式實施,“三農”和小微企業貸款達到一定比例的城市商業銀行、農村商業銀行等獲批存款準備金率下調0.5個百分點。
央行定向降準之後對房地產的兩個影響:持續定向降準表明央行政策態度轉向寬鬆,有助於穩定貨幣低利率預期,引導短端利率下行;首套房貸款利率已出現鬆動。
自央行喊話要力保首套房貸政策後,房貸呈現兩極分化狀態:主做房貸業務的四大行基本都增加了房貸額度,額度寬鬆後,貸款的審批速度相對提升;也有部分銀行因爲額度緊,仍然有所上浮。
在克而瑞看來,之所以出現這樣的結果,主要原因有三方面。首先,央行出的是指導性意見,並不是剛性意見,所以執行情況是各家自行掌握。其次,現在資金面依然相對緊張,信貸規模沒有明顯增加,銀行還是會把有限的信貸資金投向利率更高的領域。最後,也是比較關鍵的一點,就是現在資金價格高,所以對銀行來說,貸款利率要下浮很難。
鄭州土地市場正式進入網拍時代
2014年5月22日,鄭州首塊網拍土地—鄭政出〔2014〕46號(網)土地成功在網上售出,自此,鄭州土地拍賣進入網拍新時代!
繼5月鄭政出〔2014〕46號(網)土地試水網拍之後,六七兩月,將有15宗地塊通過網絡拍賣形式出讓,6月,5地塊將在25、27兩日進行網拍。
土地網上掛牌競價,節約了公共行政資源,相比傳統招拍掛方式,能爲競拍人營造一個公平、有序、保密的競買環境,有利於大家理性、冷靜競拍。此外,由於一切手續都是在網上進行,有利於規避傳統招拍掛“背後做工作”等不正常現象。
“單獨二孩”政策在河南正式實施
5月29日,河南省十二屆人大常委會第八次會議在鄭州閉幕。會議經表決,通過了關於修改《河南省人口與計劃生育條例》的決定,標誌着“單獨二孩”政策在河南正式實施。預計“單獨二孩政策”放開後,未來幾年內河南的人口會有明顯上漲,人口壓力會增大,同時對房地產市場也會有一定的影響,改善需求將會爆發性增長,3房和4房市場將擴大,同時會有大量2房流向二手或出租市場。
鄭州住房組合貸最高可貸70萬元
5月9日起,《鄭州住房公積金個人住房組合貸款管理暫行辦法》的通知下發,6月15日起,具備組合貸貸款資格的鄭州購房族可享受最高70萬元的貸款額度。
在樓市整體不太景氣的背景下,組合貸保障了鄭州市場積極、穩定的發展態勢。其象徵意義就是,有望緩解購房壓力,由原來的抑制需求變成增加需求、鼓勵需求。現實意義就是,讓剛需一族更便捷、低成本地實現居住夢,使鄭州樓市需求更加合理。
今年鄭州市54家市場將外遷
6月6日,鄭州市政府印發《2014年中心城區市場外遷工作實施方案》,今年我市計劃完成外遷市場54家,規劃佈局的11家承接地今年9家全面開工建設,5家部分區域要達到具備承接標準。
該消息公佈後,再次引起了有關鄭州市場外遷的話題,而鄭州華南城、華商匯、五洲城、金馬凱旋等市場外遷承接地也紛紛向各個商戶拋出橄欖枝,一場圍繞市場外遷展開的市場爭奪攪動着上半年鄭州樓市。