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原標題:『營改增』將擴至房產業湖南明年底之前會實行
日前,財政部部長樓繼偉表示,下一步營業稅改增值稅(以下簡稱『營改增』)范圍將逐步擴大到建築業、房地產業等各個領域。
這番言論,又為尚未納入營改增的行業吹響了衝鋒號:在2015年年底全行業完成營改增的大限來臨之前,包括房地產在內的行業都要加速推進。
普華永道中國內地及香港地區合伙人胡根榮分析,因為建築業的稅率規定為11%,所以房地產應該會與之一致,稅率也應該是11%。
安永會計師事務所間接稅合伙人梁因樂表示,『金融、建築業和房地產可能會同時納入營改增。因為很多房地產開發商的資金來自金融機構,如果沒有同時開始營改增,會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。』
【本地】
湖南明年底之前會實行
近日,有媒體從多方渠道獲悉,目前財稅部門已經開始著手對房地產業進行『營改增』調研。
各大事務所的相關人員分析,房地產營改增的稅率應該會和建築業保持一致,也就是說,房地產業營業稅改增值稅後,稅率很有可能是11%。
據報道,財稅部門和房地產商關於『營改增』的溝通早在2013年年底就已經開始,一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。
就湖南地區來說,『房地產行業是否實行營改增,目前還未接到相關通知,但是按照國家的規劃,明年底之前應該會實行。』省國稅局的相關負責人介紹,營改增等政策都是自上而下的,在國家具體政策出臺之前,我們可能會提前一個月接到通知。
在他看來,營改增的目的是為了結構性減稅,對於小微企業來說稅負肯定會減輕。省國稅局相關負責人介紹,對於很多交通等行業,由於可抵扣項較少,稅負還會增加。
【房企】
抵扣項決定稅負的增減
如果房地產業的增值稅稅率真的像業內人士推測的為11%,那房地產業的稅負是增還是降?
對此,上海經隆會計師事務所主任會計師李敏向三湘都市報記者表示,在營改增的過程中,如果能取得更多的進項稅發票,意味著企業的稅負會降更多。
記者了解到,目前房地產企業主要繳納營業稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅8種稅,『營業稅佔據的比例為30%左右。』一家中型房地產企業的負責人說。
『如果稅率真的定為11%,那財稅部門必定認為房地產業可抵扣項目較多。』李敏說,因為考慮到各個行業抵扣的情況不同,『營改增』纔出現了多檔稅率。
『房地產行業除開土地成本之外,建築成本和融資成本投入較大。如果建築業、金融業能同步試點,就意味著房地產企業能用建築業和金融業的增值稅發票進行抵扣。』上述開發商說,如果不能同步抵扣,那麼企業的稅負肯定會增加。
-記者侯小娟實習生馬國豪
影響
『營改增』之後,買房會更貴?
營業稅改增值稅若是在房地產行業實行,對於房企來說,成本增加與否直接關系到房子的出售價格。如果開發商稅負增加,那麼為房子埋單的消費者無疑又會增加買房成本。
但是,對於非自主開發物業的企業來說,如果房地產試點『營改增』,稅負反倒會降低。
新房不會漲太多
市民難免擔心,若是房企的稅負增加,是否會將增加的成本分攤到房價上,從而抬高新房的價格。對此,業內人士說這種擔心是多餘的。
以一家年銷售額為1億元的房產公司為例,需要繳納營業稅500萬元。營改增之後,稅率由5%變為11%,銷售額產生的稅負為991萬元[1億元÷(1+11%)×11%]。也就是說,房地產行業營改增之後,如果這家企業可抵扣的項目少於491萬元,這家企業的稅負相比原來就會增加。
『現在具體政策還未出來,哪些項目可以抵扣也還不明確,如果可抵扣的項目太少,企業的稅負增加明顯,這些成本肯定會分攤在房價上。』上述中型房企的負責人說,不過相比較高的土地成本,增加的稅負成本微乎其微,就算漲價,也不會太明顯。
公司買房最劃算
『如果買房者是營改增試點行業的企業,房地產業實行「營改增」對於它們來說是一大利好,因為它們可以憑房地產企業開具的增值稅專用發票抵減其銷項稅額,從而降低稅負。』恆信弘正會計師事務所北京分所的所長張健穎說。
目前,房地產業從上游購買物資取得的增值稅發票都可抵扣,但是到了下游,抵扣受限制就比較多了。比如說,企業購買不動產,就不能進行抵扣。
但『營改增』後,如果企業購買房屋,就可以用開發商開具的增值稅發票進行抵扣以降低稅負。
『我們這個行業主要是住房和人力成本,可惜都不能抵扣,營改增之後導致我們的稅負有所增加。』湖南天地人律師事務所主任翟玉華說,增加的稅負成本都會分攤到消費者身上。
去年8月1日起,部分現代服務業開始試點營改增,律師事務所也包含其中。湖南天地人律師事務所一年的營業額在600萬元左右,翟玉華說一年繳納的營業稅為30萬元。營改增之後,需要繳納增值稅33萬元[600萬÷(1+6%)×6%]。
在翟玉華看來,『如果建築業實行營改增,開發商作為可以開具增值稅票的一般納稅人,事務所的購房成本又可以作為抵扣項,從而減少稅負。』
二手房價格可能會更高
如果房地產行業實行營業稅改增值稅,除了對開發商產生影響之外,對二手房交易也會產生一定的影響。
三湘都市報記者了解到,現在長沙的二手房交易中,稅費主要包括個人所得稅、土地增值稅、交易手續費、合同印花稅、營業稅等稅種。
現行的政策是,對於購買時間不足5年的非普通住宅(即面積大於144平方米的)和普通住宅,按房屋成交總價征收營業稅;超過5年的非普通住宅按兩次交易差價征收,超過5年的普通住宅免征,最終稅率大概為5.6%。
那麼,如果稅率由5.6%的營業稅變為11%的增值稅,一套成交價為50萬元的普通住宅在5年內出售,需要交納2.8萬元營業稅。改為稅率為11%的增值稅之後,若按原價出售則需要繳納近5萬元[50萬÷(1+11%)×11%]的稅費。『個人購房不存在抵扣,在不漲價的情況下,市民就要實實在在多花2.2萬元。』張健穎說。
『所以,如果房地產行業實行營改增,高額的稅費會轉嫁到買房者身上,二手房價格會更高。』長沙一名二手房行業資深人士表示,另外,在新政策出臺前,可能會出現『國五條』出臺時,二手房成交量暴增的狀況。