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庫存壓力有增無減,價格激戰持續蔓延
杭州樓市同樣具備放寬“限購”條件
記者蔣敏華
儘管與濟南遠隔千里,但是濟南“限購”取消的消息,還是在杭州樓市中掀起了不小的波瀾。連日來,不少杭州開發商在朋友圈中紛紛轉發這一消息,並表示杭州也即將“天亮”。當下的杭州樓市,或許真的像有些人期待的那樣,即將迎來黎明的曙光。
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庫存攀升市場壓力大
毫無疑問,從存銷比來看,杭州是庫存壓力最大的城市之一,甚至遠大於已經取消“限購”的濟南。
截至7月16日,杭州市區(包含餘杭、蕭山)商品房可售房源總量已突破13.2萬套。市場形勢不錯的2013年,杭州市區商品房成交總量也僅8.7萬套,這也就意味着即便以去年的去化速度,消化目前的庫存,至少需要18個月。而濟南可售房源量最大的時候,以去年的去化速度來計算,消化庫存需要15個月。
更爲關鍵的是,2014年以來杭州樓市成交量一直處於低位徘徊。今年1-6月,杭州市區商品房成交總量僅2.87萬套,同比下滑30%,爲最近三年來新低。如果以這一速度消化目前的庫存,則至少需要27個月。
今年“兩會”期間,住建部副部長齊驥對“高庫存”首次作出了明確定義:當一個城市的住房庫存量超過合理區間,高於該城市單月銷售量的12-15倍,即高過1年到1年半的銷量。如果對照這一“官方”標準,杭州樓市的庫存量,不是高了一點點而已。這也就不難理解,爲何2014年全國樓市“首降”發生在杭州。
如果現行的調控政策不出現調整,杭州樓市“高庫存”現象,接下去還會進一步加劇。2013年9月底,杭州樓市庫存量首次突破10萬套大關,創下歷史新高。而在隨後的幾個月中,這個數字不斷被刷新——2013年12月,突破11萬套;今年4月,突破12萬套;今年6月,突破13萬套。從12萬套到13萬套,用了不到2個月時間。而隨着2013年出讓的土地項目接踵上市,杭州樓市的庫存量一定還會水漲船高,最高峯極有可能出現在明年上半年。
延期開盤或等待時機
早在今年3、4月期間,有關取消“限購”的預期,就開始在杭州樓市升溫,甚至一度傳出有關部門已就取消“限購”一事,召開過座談會,但至今沒有實質性進展。
與此同時,今年上半年開發商推盤熱情也受到極大影響。6月,原本預計有40多個樓盤開盤,但最終僅開出不到一半。進入7月,大量原本預計今年3月份就要首開的樓盤,至今仍然按兵不動。
“除了蓄客不足之外,另一個很重要的原因就是等待時機。比如等‘限購’取消之後再開盤,或許就能開出一個更好的價格。現在貿然開盤,參考周邊樓盤的在售價格,可以說是必死無疑。”多家開發商人士向記者表示,與其現在虧本銷售,倒不如再等等看。
而此前業內人士判斷,當前杭州樓市的在售樓盤中,1/3虧本,1/3保本,1/3微利。能夠保持微利的,多半是2012年之前土地成本較低的樓盤。2013年高價拿地的樓盤,如果以目前的市場價作爲參考,虧損比例可能在50%以上。也正因爲如此,去年杭州樓市涌現的“閃電開盤”現象(最快的一個樓盤從拿地到首開僅5個多月),到了今年因爲市場環境的變化,節奏明顯放緩。
而隨着呼和浩特和濟南相繼取消“限購”,杭州樓市對取消“限購”的市場預期再次升溫。當呼和浩特取消“限購”的時候,一些業內人士對杭州是否跟進,還頗有疑慮,畢竟呼和浩特的現狀與杭州有很大區別。而當濟南這個與杭州城市規模、經濟總量相差不大的省會城市,正式宣佈取消“限購”的時候,幾乎所有人都相信,杭州跟進只是時間問題。
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價格激戰仍未“喘口氣”
儘管來自濟南的消息,給了杭州樓市一劑強心針,讓不少開發商看到了“熬出頭”的希望,但事實上最近杭州樓市的價格激戰,並沒有任何停歇的跡象。
作爲“重災區”的蕭山樓市,最近幾個月價格戰硝煙四處瀰漫。近期開盤的恆大帝景,從最早的22000元/平方米預期價,降到了起價11800元/平方米(按照實得面積計算)。而就在恆大帝景開盤的前兩天,毗鄰的綠都四季華庭單價直降5000元/平方米,打出了9800元/平方米的價格。就在兩強相爭的同時,同一區域的開元名郡對外打出了8600元/平方米的“實得價”,一時之間價格戰急劇升級。
供應量巨大的城東新城,這一刻也沒有閒着。最近,尚城國際對外公開打出了“破天荒價”的團購信息。儘管目前尚沒有公佈確切的價格,但記者瞭解到,最終開出的價格非常有震撼力。毗鄰火車東站的尚城國際,是一個離市中心非常近的樓盤,去年11月以17600元/平方米的起價、19000元/平方米的均價首開。
本土品質房企濱江房產,近期則公開發出“戰帖”,表示要在近期開打“三大戰役”。根據濱江房產一向的行事風格,這次的價格極有可能像往年一樣,在樓市中炸出巨大的響聲。一個尚未證實的消息是,備受關注的濱江金色江南,起價不到13000元/平方米,均價也僅16000元/平方米出頭。如果金色江南最終開出這一價格,無疑將會對錢江世紀城板塊造成巨大的衝擊。
開發商爲何要在“黎明”之前拋出低價?部分開發商認爲,“限購”取消對剛需盤的影響並不大,因此即便“限購”取消,降價很有可能仍然是主旋律。因此,剛需樓盤該降的還是會降。此外,一些開發商理性認爲,“限購”取消對樓市的拉動作用,遠沒有想象得那麼大。把所有希望都寄希望於政策調整,顯然並非明智之舉。
“過去兩年的痛苦、煎熬、無奈、彷徨和迷茫,都將隨風而逝,煙消雲散。可以料想,所有前段時間準備大降價的樓盤,已在醞釀收尾或者轉向,樓市的低點即將過去。”也有業內人士認爲,一旦“限購”取消,杭州樓市的價格戰硝煙也將煙消雲散。對於購房者而言,最佳購房時機就在眼前。
-新聞助讀
“限購”鬆綁
大事記
2011年3月,樓市迎來“史上最嚴厲調控”,大多數省會城市以及部分房價上漲過快的城市,被要求執行“限購令”,本地居民最多可購買兩套住房,外地居民提交社保或者個稅繳納證明之後,只允許購買一套住房。
十八屆三中全會公報稱,要讓行政手段逐步退出市場,讓市場在資源配置中起決定性作用。“限購”顯然是一種行政干預手段,有關取消“限購”的呼聲和討論,開始越來越成爲主流。
今年“兩會”對房地產提出“雙向調控”思路,即針對不同的城市採取不同的調控政策。由於今年房地產市場形勢發生了較大變化,很多城市庫存壓力巨大,房地產調控新思路的提出,使得“限購”取消的可能性大增。此後數月,是否應該取消“限購”的爭論,在業內一直爭論不休。
●4月底,南寧市房管局宣佈,從4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭,可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這是今年首份關於限購政策調整的地方官方文件。
●5月初,寧波市悄悄放寬購房資格審查。寧波市房產協會在內部會議上口頭傳達,從5月份開始寧波全市限購放鬆,只要覈查擬購房區域是否有兩套或者以上住房。根據過去的規定,如果在大寧波市範圍內擁有兩套或者以上住房,就不得再買房。
此後,廈門、長沙、鄭州等多個城市先後傳出取消或者鬆綁“限購”,但沒有一個城市正式公開發文。
●6月25日,呼和浩特正式發文,宣佈取消“限購”,從而成爲正式發文確認取消限購的國內第一城。而在此前,呼和浩特曾發文取消“限購”,但隨後因爲“文字有誤”而被緊急撤回。
●7月9日,濟南發文正式宣佈,從7月10日起全面取消“限購”,成爲正式發文的國內第二個城市。而在此前,濟南市取消“限購”的相關文件在網上遭曝光。