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上半年廣州二手市場環比跌同比仍漲一成業內人士稱中心區降幅不會超3%
文、表/記者林琳
吳先生在水蔭路有一套電梯樓單位,由於考慮出售所以近期多方面了解該地段的行情,卻發現最新數據顯示周邊的二手樓均價出現-6.7%的跌幅,他百思不得其解:『鄰居新賣的房子價格可沒怎麼跌。』
業內人士分析,該板塊二手樓均價環比出現下跌是樓梯房成交比重增大所致。
盡管近日滿堂紅發布的報告稱上半年有7個板塊的二手住宅成交均價出現環比下跌,但是另外20多個板塊依然保持上漲態勢。
外地買家減少致均價跌
滿堂紅市場研究部對所促成的二手住宅買賣交易作分類分析,發現2014年上半年有7個板塊的二手住宅成交均價出現環比下跌。環比跌幅較大的有新華板塊(-12.7%)、同和板塊(-10.3%)。
『非廣州籍買家的比例回落是這兩個板塊降幅的主因。』滿堂紅市場研究部高級經理周峰對此分析:『去年同和板塊的非廣州籍客戶有近81%,今年上半年非廣州籍客戶比例回落到62%。』他認為,今年在這個群體萎縮的情況下小業主很難在同等條件下跟市區的其他板塊爭奪廣州本地客戶,故只能通過降價來吸引買家。
而花都新華板塊的情況更明顯。記者了解到,去年起,該板塊超過93%的買家都是非廣州籍客戶,但在『穗六條』實施的這半年來,非廣州籍客戶比例回落到77%,受影響相當明顯。
而廣州本地客戶對花都這個區域的評價多數仍停留在路程較遠的直觀認識上,也使當地的客戶承接力明顯減弱。『所以說花都新華的二手樓價必須向下調整,纔有可能吸引到准買家的注意。』周峰認為降價趨勢暫時不可挽回。
實際上,新華板塊目前的二手樓價同5月相比相對還算平穩,只是有部分業主急售,纔無奈降低心理預期。
記者觀察到,這種物業的降幅大概是10%~15%左右。『目前放售的盤源確實有部分降價盤,但業主降價的原因多數會是資金周轉問題,也會有部分業主因賣一買一而換房急售。』合富置業建設北分行主管陳穎德舉例,如永發小區一套75平方米的兩房單位,之前業主開價55萬元,現在降到52萬元,比市場在售同類物業低8%。又如富麗花園一套78平方米的兩房單位,之前業主開價60萬元,現在下調到55萬元,降價後價格比市場在售同類物業低10%。
業內預測
二手住宅降價
三季度從郊區
轉到次中心區
不過事實上,對比去年同期,今年上半年廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅19936元/平方米的成交價,同比上昇16.0%。而6月份廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅成交均價為21222元/平方米,環比上昇8.7%,同比上昇20.1%。
『廣州二手樓價的昇跌,除了受政策及需求影響外,還跟同區域、同板塊的一手樓價變動有關。』周峰認為這已經是業內的共識。
事實上,一手發展商早在今年4月開始出現局部性降價賣樓,第二季度降價現象越來越明顯,對二手住宅市場的客戶起到分流作用,只是二手小業主在接收這類降價信息方面仍有一定的滯後性,大概滯後了兩個月左右。
他預計今年7月下旬至8月中旬,會有一批業主主動降低放盤價來迎合准買家的需要,當中尤以樓齡超過20年的物業最容易降價。第三季度二手住宅降價從郊區蔓延到次中心區,郊區的降價幅度會進一步加大,約比今年第一季度下降12%~15%;次中心區的均價則比今年第一季度下降6%~9%;中心區也會降價,但降幅不大,最多只是比今年第一季度下降3%。