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儘管利用高爾夫球場作爲賣點銷售海南神州半島度假區,但是項目去化依然緩慢,日前,項目開發商中信泰富更被爆出囤地消息,被海南省國土廳約談。
據悉,包括中信泰富在內的12家企業涉及閒置土地面積44742畝,佔海南省閒置土地總面積的32%。從閒置的時間來看,最長的達22年。
“海南的樓市已經告別過去的黃金年代,從上半年的市場來看,即使“以價換量”也沒有得到好的效果,從某個角度來說,“囤地”成了“雞肋”,拿在手上不敢輕易開發,要坐地起價又沒有了市場,因此大量土地的閒置不但造成資源浪費,也嚴重影響到整個海南省房地產市場的良性循環,到了不得不整治的地步”,易居研究院研究員吳曉君告訴時代週報記者。
囤地被約談
一場史無前例的閒置土地清理風暴,近日在海南颳起。12家企業成爲囤地“釘子戶”,被海南省國土廳約談,這其中包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等大型房企。
按照國土資源部《閒置土地處置辦法》:如果縣級以上地方國土資源主管部門與土地使用者協商未能就處置方式達成一致的,土地閒置滿1年的,經批准後可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%徵繳土地閒置費;對於未動工開發建設,土地閒置滿2年的,經批准後可無償收回土地使用權。
以中信泰富爲例,2005年中信泰富就與萬寧市政府簽署了合作開發框架協議,利用十年時間開發神州半島,項目規劃範圍約38.43平方公里,計劃總投資100億元,神州半島也成爲了海南省最大的旅遊地產項目,據當時媒體報道,該項目成爲海南省“十二五”規劃重點小城鎮運營項目,並享受到相關優惠政策。
但是,十年過去了,規劃中神州半島建設完成的時間即將到來,但中信泰富拿地後項目卻進展緩慢,中信泰富2013年財報顯示,該項目現有土地儲備樓面面積爲142.9萬平方米,自2011年分期落成以來約36.98萬平方米土地已竣工,按此計算僅僅完成土地儲備面積的1/4。
儘管在2005年拿到土地,但是真正開工建設卻是在2008年以後,中信泰富主席常振明曾表示:由於中信泰富衍生產品問題發生後,中信泰富受到巨大沖擊,因此2008年底停建和緩建了大批國內項目,包括鋼鐵生產線和土地開發。“通過競標我們從海南省政府拿到240萬平方米的土地,不但我們的地沒有開發,基建設施也相當緩慢。當時海南省政府和萬寧市政府有關高層人士都多次視察,要求中信泰富加快開發”。
有媒體更指出:爲了拉動銷售,中信泰富不惜違規建設一處佔地4000畝的高爾夫球場作爲配套。
2010年10月神州高爾夫球會推出第一個18洞球場,目前球場由東部、西部、錦標賽三部分組成,36個標準球洞,佔地巨大,規模排在全國第二。其維護成本極其昂貴,需要每天抽取大量地下水澆灌,並使用大量農藥維持草坪的繁茂。
不可否認的是,緩慢開工確實帶來土地的大幅溢價,據一位接近中信泰富的人士表示,2005年中信泰富拿地的樓面地價每平方米只有幾百元;2009年,中信泰富將神州半島部分土地轉讓給保利地產,保利地產綜合樓面地價上漲爲2100元/平方米;隨着2010年海南國際旅遊島規劃的獲批,該項目的售價也水漲船高,目前中信泰富神州半島項目公寓項目銷售均價爲13500元/平方米,別墅銷售均價爲23000-25000元/平方米,而低密度的獨棟別墅,每平方米售價高達10萬元/平方米。
海南省去年9月公佈的數據顯示,海南全省共有“批而未用”土地28.68萬畝。其中,“批而未徵”5.47萬畝、“徵而未供”10.15萬畝、“供而未用”13.06萬畝。吳曉君表示:從長遠上來看,成片土地出讓及一、二級聯動的開發,使得不少地產商大肆囤地有機可乘,這折射出的是當地土地出讓招拍掛制度和市場監管的缺位,“如果不從制度根本入手,我認爲只會出現你‘談’你的,我‘囤’我的”。
土地紅利終結
在吳曉君看來:海南省受長期以來土地財政的影響,政府的重心主要在土地的成交量而不是利用水平上,一旦展開行動,必然會影響到開發商拿地熱情,進而降低土地收入對財政的拉動力,但現在大量土地的閒置不但造成資源浪費,也嚴重影響到整個海南省房地產市場的良性循環,到了不得不整治的地步。
中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮對時代週報記者表示:中信泰富等企業被約談,對於企業而言會有一定的壓力,來自政府以及社會輿論方面的壓力,在目前的市場狀況下,海南樓市成交量下滑,市場供給大於需求,企業自身資金吃緊的情況下,政府要求企業儘快開工或者回收土地以及行政處罰等將使其企業左右爲難,會影響中信泰富股票走勢,對企業投資盈利水平也會有影響。
研究中信泰富的發展歷程,發現廣囤地,慢開發,坐等土地溢價,成爲中信泰富一貫的發展模式。中信泰富在香港的愉景灣項目,是位於香港新界大嶼山東北部的一個海岸地區,這個島從上世紀70年代開始發展,1980年第一批住宅入市,整個項目先後開發了20多年。
事實上,包括新世界、合生創展等老牌香港上市企業,也多采用這樣的方式獲利。但是,海通證券近期一份報告卻披露,土地紅利帶給開發商的高收益即將宣告終結。從2011年到2013年,國內地價、房價和CPI的複合年均增速分別爲5.84%、5.16%和3.02%,已呈相互趨近態勢,地價、房價的增幅甚至已經比中長期貸款的基準利率還要低。在這樣的背景下,利用銀行、信託甚至民間借貸融資囤地會產生鉅額虧損。
時代週報記者查閱了中信泰富近幾年的年報,發現在這種模式下,儘管企業能獲得高毛利,但是發展規模受到很大限制。
早在2006年3月,中信泰富主席榮智健就表示:“隨着中國內地經濟高速增長,在可預見的未來,市場對於高品質物業的需求仍將保持強勁。受此因素影響下,中信泰富將加快在內地房地產的投資力度。”
在2004、2005年間,中信泰富就已經依次拿下了上海老西門新苑項目、寧波泰富廣場項目和位於海南省的萬寧神州半島項目。從2006年開始,中信泰富更是以上海爲中心,開始了其在長三角的佈局。
中信泰富因投資外匯槓桿期權(Accumulator)失利虧損155億港元,2009年時任中信泰富主席的榮智健引咎辭職,新任主席常振明表示,截至2010年年底,特鋼、鐵礦開採和內地房地產三大主營業務的資產已經佔公司總資產的72%,未來將進一步更好地發展現有業務,以在相關行業和領域成爲領導者。
但是,2010年至今,中信泰富的地產業務卻起伏不定,2010年年報顯示,其地產收入爲40.49億港元,其中37.91億港元來自內地房地產業務,2.58億港元來自香港房地產業務,期內該項業務的股東應占溢利爲9.6億港元。
2011年,中信泰富地產業務收入高達57.08億港元,淨利潤爲21.6億港元,但到了2012年,房地產業務的淨利潤大幅下降至16.45億港元,而到了2013年底,地產收入只有14.63億港元,淨利潤爲9.11億港元,而2012年和2013年,正是中國房地產最火熱的時光,千億俱樂部擴容到7家,高週轉的房地產企業基本都賺得鉢滿盆溢。
儘管從毛利潤和淨利潤率來看,中信泰富地產項目的數字還不難看,畢竟大部分房地產開發商的淨利潤率只有10%左右,但是以規模來看,中信泰富確實嚴重掉隊。
海南旅遊地產泡沫巨大
2010年1月4日,國務院發佈《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》。至此,海南國際旅遊島建設正式步入正軌。作爲國家的重大戰略部署,將在2020年把海南初步建成世界一流海島休閒度假旅遊勝地。
國際旅遊島概念令海南成了各路資本嚮往的熱土。2009年1-11月,海南省房地產投資規模在列入統計的20個投資行業中居第一位。2010年,已經有超過100家房地產開發企業進駐海南“跑馬圈地”,一線海景土地資源日漸緊俏,有4700億元資金流動到海南大肆圈地。
2014年海南省住房城鄉建設工作會議上,海南省住房和城鄉建設廳廳長王志宏表示,2013年,海南省房地產銷售量首次突破1000萬平方米。2014年海南房地產投資目標爲1200億元。
但是,樓市的低迷卻是不爭的事實,據搜房網數據監控中心顯示,今年上半年海南商品房簽約套數、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%。整體來說,海南樓市量價齊跌,不容樂觀。
扈志亮指出:海南旅遊地產存在供應過量的問題,這對地方樓市有很大的影響。政府前期的大力度出讓土地,也讓市場難以在短期內消化。就目前的價格看,存在一定的回落空間。
因此,扈志亮認爲:中信泰富在神州島的項目已經開發了四分之一,企業在開始拿地時就有一個詳細的項目規劃和項目進展報告,並以此得到地方政府的相關批文,從而競拍土地。因此,短期內完成規劃並開工,對中信泰富並不難,關鍵是中信泰富因爲市場行情不好,主觀上放緩了開發的節奏。
目前,中信泰富已經公告,正與母公司中國中信集團有限公司商討收購集團主要業務平臺中國中信股份有限公司100%股權之事宜,雙方已就潛在收購簽訂了框架協議。中信泰富和中信地產業務也將整合,對於中信泰富而言,必須做出改變的時刻已經到來。