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上海湯臣一品本報記者鄺陽昇攝
7月6日,一家央企地產公司位於上海的豪宅項目開盤。網上房地產的數據顯示,該樓盤6月27日獲得預售許可,並以29.8萬元/平方米的最高報價重新定義了『天價豪宅』。此前,今年上半年,上海市住房保障與房屋管理局(以下簡稱『房管局』 )先後放行了古北壹號、中信君廷名邸等一批高端公寓項目。而7月底8月初,徐匯區的宛平88,以及萬科自詡的『30年最高端項目』翡翠濱江即將入市。
但在去年底,阻擊高房價的『滬七條』出臺後,上海曾要求各區縣、各有關部門嚴格進行商品住房預銷售管理,並一度放緩對中高端樓盤的預售審批。不止上海如此。6月14日,北京保利海德公園160餘套房源取得預售證,預售價格為9.5萬元/平方米,創下北京今年新入市住宅最高單價的紀錄。而去年11月,北京曾對單價高於4萬元/平方米的樓盤停止預售審批。2014年之前與之後,京滬豪宅面臨兩種『管控』局面。在一些業內人士看來,這並非意味政府托市,而是新一屆中央政府在樓市調控思路上的轉變。
調控豪宅
在樓市調控目標被放棄之前,管控經常撩撥市場神經的豪宅曾是地方政府謀求『達標』的手段之一—2013年末,上海對區域內的中高端樓盤下達過較為『隱蔽』的限價令。此前,2010年,上海在調控樓市時也曾采取類似手段。而所謂『隱蔽』,至少根據上海房管局網站上的信息,去年最後兩個月,上海並未暫停發放商品房預售許可證。
但當時,2013年11月,為阻擊高企的房價,上海頒布了進一步嚴格執行房地產市場調控政策的『滬七條』。其中首條即要求各區縣、各有關部門按照2013年初本市明確的房價調控目標積極采取措施,嚴格商品住房預銷售管理,加強市場監管……
『在執行層面,監管部門對於新盤預售價格的控制依照行政區域來劃分,不同行政區頒發預售許可的樓價「上限」不同,最高單價限定在3.5萬元/平方米左右。』一位上市房企市場部高管如此回憶道。
『當年12月起,很多中高端新盤都沒有領到預售證。而今年3月市場上陸續推出的幾個均價超過4.5萬元/平方米的項目此前幾乎都曾遭遇「卡殼」 。』滬上某長期專注於高端項目開發的地產企業的一位項目策劃經理告訴時代周報記者。
據時代周報記者梳理,今年3月,申城共有20個項目開盤,其中不乏高端產品,包括均價高達9.3萬元/平方米、主推385平方米及485平方米兩種戶型的古北壹號(虹橋尚嘉苑),單價6.5萬元起、總價超千萬元的中信君廷名邸以及均價分別達到5.9萬元/平方米、5.3萬元/平方米、5.2萬元/平方米的花木綠城錦繡蘭庭、陸家嘴錦繡前城(陸家嘴梧桐公寓)和徐匯璽庭(徐匯世家花園)。
以中信君廷名邸為例,這個位於徐匯濱江板塊的高端公寓項目早在去年10月1日便對外開放售樓處,先後於去年11月上旬、12月和今年1月傳出開盤消息,但直到2月26日纔最終開賣。
『徐匯區房管局當時不給預售許可,中信君廷名邸的整個銷售計劃都受到了影響。』上述知情人士表示。而據網上房地產監測,中信君廷名邸最終於今年2月16日獲得預售許可證。無獨有偶,陸家嘴錦繡前城與徐匯璽庭在2月17日拿到預售證,而古北壹號與花木綠城錦繡蘭庭則在今年1月的最後一天領到了『入場券』。
『去年12月,確實有一些中高端樓盤彼時便鎖定了一批意向客戶,只等預售證到手就可以辦理網簽,但由於預售許可證遲遲下不來,項目沒有辦法銷售,只能推遲到春節以後。』同策諮詢研究部總監張宏偉告訴時代周報記者,『到了今年二三月,情況出現了變化,滬上監管部門開始逐漸放開預售證的審批。』
『去年初,上海曾承諾過當年的房價控制目標,但截至10月份,房價漲幅遠遠超過預期,這導致當地政府不得不通過控制預售許可證的方法,爭取達到調控目標。』上海中原地產諮詢部總監宋會雍告訴時代周報記者。
國家統計局的數據顯示,去年10月,上海房價同比漲幅高達21.4%,在70個大中城市的『房價漲幅榜』中,從以往『千年老二』的位置一躍來到榜首。
告別限價
2014年初,上海交出了一張阻擊房價的答卷:2013年,滬全年新建商品房銷售面積為2382萬平方米,比2012年增長25.5%;新建商品住宅平均售價達到16192元/平方米,較前一年大漲16.7%。這與其年初所做的『保持房價基本穩定』的承諾存有不小的差距。
盡管如此,上海市未有官員因此遭到問責。而進入2014年,中國樓市開始自我調整,中央至今沒有出臺全局性的樓市調控政策,也未要求各地制定新的房價調控目標。
『今年,中央高層對房價目標只字不提,問責事宜也不了了之,故而,地方政府也就沒有太大必要阻攔中高端樓盤入市了。』宋會雍說。
據時代周報記者梳理,今年3-6月,上海至少有14個均價在4萬元/平方米以上的樓盤入市。克而瑞集團的信息顯示,7月,上海將有24個項目開盤或加推,其中一半為別墅或高端公寓。與此同時,同策諮詢研究部的監測數據顯示,2014年1-5月,滬上均價4萬元/平方米以上的高端住宅的成交面積在全市住宅成交總面積中所佔的比例持續高企,月度佔比維持在18%-19%,尤其是今年3月達到最高,為19.54%。而去年同期,這一比例為12%-13%。
『2013年底,由於中高端樓盤的預售證被延發,成交受到抑制,但2014年預售證開始放行,這成為中高端樓盤持續放量的機會;與此同時,今年以來,受銀行收緊信貸、市場交易低迷的影響,高端樓盤面臨較大的去化壓力。此時,唐鎮板塊、外高橋板塊、徐匯濱江板塊、新江灣板塊、佘山板塊等區域的個別項目開始大幅降價,導致單價4萬元以上的中高端樓盤集中釋放,佔比迅速回昇。』張宏偉說。
由於中高端項目集中放量導致商品住宅成交結構發生變化,今年1-5月,上海商品住宅成交均價不跌反漲,同比上昇11%,5月的銷售均價更是達到了每平方米27596元的歷史新高。
『我們最近和開發商交流時,他們預期,單價在10萬元以上的豪宅項目,政府今後會進一步減少限制,不再控制預售證的審批,而且可能會放開限購,畢竟,對豪宅限購的意義很小,即便不限購,普通人還是買不起的。』莫尼塔草根調研的一位分析師告訴時代周報記者。
而張宏偉認為,今年三季度,滬上一些中高端樓盤會開啟一輪比二季度范圍更大、程度更深的價格調整,以價換量,由此,上海商品住房的成交均價或將被進一步推高。
但即便如此,在宋會雍看來,地方政府也不會再對中高端樓盤進行預售證控制了。
『事實上,即便政府放開對中高端樓盤的價格限制、銷售限制,中高端產品目前也不會有太大的漲價衝動,因為在當前的背景下,購房者觀望情緒濃重,而產品價格如果背離市場太多,根本賣不動。』張宏偉說。
『分類調控』時代
針對中高端項目的調控政策,2014年之前與之後,基調截然不同。
『地方政府如今失去了管控預售許可的動力,這首先說明政府部門的考核機制發生了變化,單純的均價不再被作為調控目標,其次則表明新一屆政府的調控思路不同以往。』
宋會雍繼續分析道,過去的樓市調控主要針對市場結果,比如,為了限制全年均價上漲,地方政府甚至會在年底暫停高價樓盤的銷售。
『而今,中央政府更注重調控「內因」,善於從市場需求的角度看問題。其主要思路之一,即豪宅的價格可以交由市場需求決定,政府需要做的是管好保障房。』宋會雍說。
在6月4日國務院新聞辦舉行的新聞發布會上,住房建設部總經濟師馮俊談道:『我理解的房地產市場調控主要目標是追求供求平衡、市場平穩。我們把價格作為調控目標未免過於狹義化了。』
而此前,在今年兩會上,國務院總理李克強在接受記者采訪時表示,『我們需要根據不同人群的需求、不同城市的情況,分類施策、分城施策。』
這些表態似乎為上海、北京放開豪宅入市奠定了基調。『其實,放開對豪宅的限制可能會有一些風向標的作用,但是,上海單價在10萬元以上的高端樓盤數量很少,對整體市場的影響極為有限。』上述莫尼塔草根調研的分析師表示。而在宋會雍看來,中高端樓盤以價換量難免會拉昇當地的平均房價,給人以錯覺。『但老百姓不是傻子,他們會注意到,雖然銷售均價如今在走高,但以剛需為主要受眾目標的項目沒有出現大幅漲價,而且,部分中高端項目降價跑量。』
7月14日,金豐易居&佑威聯合研究中心分析師黃寧武在接受時代周報記者采訪時則表示,目前,購房者的心態都較為謹慎,同時,這屆政府又希望把市場還給市場,所以,如果現在讓一些行政乾預手段逐漸淡出,這不會影響整體的市場預期。而放松對豪宅的限制可能是一種『謹慎的試水』。
而在房地產市場上,更直接的行政乾預就是限購政策。4月以來,廣西南寧、天津、浙江寧波等地都傳出放松限購的消息。對此,馮俊表示,有關是否取消限購,整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求,遏制投資需求。每個地方可以根據自己的實際情況作出判斷。
『我的感覺是,目前,整個房產調控正在往去行政化的方向前進,但同時,又是非常謹慎地前進。』黃寧武說。