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冷靜等待市場信號的真實化——就地產市場焦點問題專訪全國城市地價監測項目負責人
新華社北京7月16日電(記者王立彬)國土資源部16日公佈二季度全國城市地價監測結果顯示,全國土地成交價款增速迅速回落,地價上漲動力明顯減弱,全國城市地價繼續呈現分化趨勢。就全國城市地價動態監測傳遞的市場信號,全國城市地價動態監測組負責人趙鬆接受了新華社記者專訪。
樓市總體仍在“探底”
記者:國有土地出讓收入6月跳水,怎麼從土地市場看這一情況?
趙鬆:出讓金數據和地價監測數據變化都表明,經過兩個季度觀望,樓市轉冷逐步傳導至土地市場。加上房企上半年資金面總體偏緊,土地市場有效需求下降。還有,近幾年土地供應量總體持續上漲,客觀上緩解了供需矛盾。一些地區前期供應已超量,需要時間調整消化。
記者:房冷地冷趨勢探底了嗎,要“救市”嗎?
趙鬆:我覺得樓市下降未到“探底”程度。其實在一線城市和一些區域熱點城市,雖然樓市成交量下滑,但價格並未整體下降。如果沒有所謂“救市”,這一下行通道還得繼續走上一段時間。
樓市、地市降溫不必大驚小怪。經歷近十餘年高速增長後,該體現一些週期性變化了。在日美等國際上一個個地產泡沫之後,難道還有人堅信只漲不跌的“地產神話”?
泡沫破裂不是各方想看到的,但要通過正確途徑引導“泡泡”內部壓力逐步釋放,不能繼續吹大。實體經濟支撐力不足,終究會反映到土地市場。以往“市場信號”變化,非市場因素影響較大,市場自身未能按準確的價格信號、供求機制及時調節,這要一定時間消化。
一二三線城市分類“粗線條”
記者:怎麼看待土地市場區域分化?
趙鬆:從數據看,土地市場整體趨穩降溫態勢逐步明朗。但區域間或城市間差異明顯。一線城市主要還是漲幅收窄,更多二三線城市負增長等。
目前以“區域”或“一二三線城市”分類來談差異,過於“粗線條”。“分化”趨於“細化”。不動產的位置固定性決定了地產市場就是區域性市場。市場表現“缺乏統一性”是正常的。影響地價的因素包括一般因素、區域因素和個別因素三個層次。政府能做的,是完善市場規制,促進經濟平穩發展,從一般因素來影響地價變化,有時可以區域規劃引導區域性地價。至於地塊自身個別因素帶來的價格差異,市場反映越充分越好。
記者;怎麼看後市政策?
趙鬆:三季度預計宏觀經濟下行壓力仍然較大。預計全國商業、住宅用地價格走勢將繼續保持小幅波動,工業地價平穩上漲;各用途地價環比增長分化趨勢或將有所收窄。
今後要進一步轉變政府管理模式,理性看待市場波動;又要多措並舉,引導市場預期穩定。對“定向降準”、“定向調控”等差別化政策,需注重實施後的綜合效果跟蹤評估,關注聯動效應。不要僅強調“政策設計的本意”,更要看在現實中,經過各種環節“轉向”“放大”的真正效果。
在“大趨同,小分化”下分類、分城調控
記者:“市場的決定性作用”對中央、地方有什麼不同含義?
趙鬆:在“中央政府保持定力,地方政府自行調節”差別化管理下,地方實施不同方向、不同力度的樓市政策,即使同類或同區域內的城市,也出現不同動向。這種地方政府擁有自主權的分類調控、分城調控模式持續,“大趨同,小分化”現象可能會更多出現。
在市場波動期,中央政府“定力”與地方政府“活力”形成“合力”,不是一件簡單的事。習慣了行政力量“立竿見影”,要改習慣很難。在市場化大框架下,各級政府要摸索分權分工模式,監管好、服務好。中央政府推進改革步伐不能因某些經濟指標“不理想”動搖,要儘快在制度建設方面出實招。地方政府要積極主動,提高當地公共服務水平。