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昨日,北京終於成交了5月初以來首批經營性土地項目。據市國土局網站信息顯示,昨日北京土地市場成交的兩宗地塊是在經歷了長達三個多月的土地供應空白後,市國土局於6月上旬掛出的,分別位於昌平區上河鎮和順義區順義新城,容積率較低,適合開發別墅類產品,是目前北京土地市場上較稀缺的位於六環內該類地塊。令人意外的是,如此優質的兩宗宅地,在競拍時均未引發太激烈的爭奪,現場房企也均表示成交價和競爭熱度明顯低於預期。
昨日下午,數十位房企代表早早就趕到土地交易市場大廳外圍觀競拍,把大廳擠得滿滿當當。然而,競拍開始後,現場卻顯示出了與大廳內情況截然相反的冷清,兩宗土地僅有三四家房企現場競價,從開拍到成交,兩宗土地分別僅用時7分鐘和12分鐘。有現場圍觀房企相關負責人向記者坦言,現場拍賣狀態和成交價格確實有些低得出人意料。
數據顯示,昨日首先出讓的昌平區沙河鎮北沙河北側(麗春湖土地一級開發項目)LCH-008地塊R2二類居住用地最終被北科建旗下北京瑞坤置業有限責任公司以23.3億元的價格摘得,摺合樓面價約爲2.81萬元/平方米,溢價率爲5.9%。而後出讓的順義新城地塊被魯能旗下北京順義新城建設開發有限公司以29.3億元拿下,摺合樓面價3.6萬元/平方米,溢價率13.6%。值得注意的是,兩宗地最初都設定了價格上限,準備在觸及上線後異地競建保障房的土地均未達到價格上限就已成交。“與昔日居住類地塊動輒吸引十幾家房企、經過幾十輪競價以高溢價率成交的情況不同,北京市經營性用地‘斷頓’68天后的首次土地出讓卻意外遇冷,無論是吸引房企數量、競拍次數還是溢價率均出人意料地跌至較低水平。”鏈家地產市場部分析師張旭表示。
現場參與競拍的魯能、北科建相關負責人均向北京商報記者表示,最終成交價確實低於預期價格,北科建相關人士還坦言,由於地塊區位較好較稀缺,即使有樓市冷清的大環境影響,北科建事先也未預料到最終成交價能如此理想。因此,以目前的市場狀態來看,北科建今後拿地可能仍會繼續保持較謹慎的態度。
不過,亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存坦言,昨日市場表明上的冷清並不能完全代表真實的供需情況,“外冷內熱”纔是目前市場更貼切的形容詞。鏈家地產公佈統計數據顯示,昨日北京土地周邊別墅項目價格均爲3萬元/平方米左右,實際樓面價仍存“麪粉”貴於“麪包”的情況。而且,有房企負責人告訴記者,實際上,昨日成交的兩宗地塊看似區位優勢明顯、較稀缺,但開發難度較大,比如昌平區地塊項目中有高壓線穿過,對開發商開發項目形成一定挑戰。此外,北京中原地產首席分析師張大偉表示,雖然昨日情況表明北京土地競爭力度出現了不小的下降,降溫趨勢凸顯,但地塊本身地價就較高,預留的叫價空間也並不太大。
現場圍觀的開發商反饋也表示,目前市場對於北京的土地儲備依然有需求,一旦時機合適便會出手,由此業內判斷昨日的交易並非真正降溫,而是技術性降溫。北京商報記者瞭解到,現場的數十家企業並非單純湊熱鬧,而是要從昌平、順義地塊的競拍情況獲取市場最新動態。寶新控股集團項目總監陳良向北京商報記者介紹,他所在的公司在順義新區已有土地儲備,項目準備明年入市。
此外,有專業人士認爲,本次土地交易溢價率下調主要是由技術原因造成。在張大偉看來,從兩地塊的成交價格看,底價依然處於高位,其中順義新區地塊的樓面價依然達到了3.54萬元/平方米,而目前該區域內別墅售價在3萬-4萬元/平方米,樓面價格已接近在售房源價格,因此溢價率得以拉低。另有現場知情房企透露,地塊參與企業較少的另外一個原因便是有一級開發商參與二級開發。“誰都知道一級開發商要真想拿地肯定設卡,所以別人就不參與了。”(記者蔣夢惟阿茹汗)