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香港金管局總裁陳德霖7月14日於《匯思》中表示,當確認樓市已進入下行周期,便會適當地放寬早前收緊的監管措施。香港《大公報》數據圖片
中新網7月15日電據香港《大公報》報道,港府早前微調雙倍印花稅,刺激樓市又開始火熱。加上最近港匯強勢,反映資金流入香港,憧憬政府短期內『減辣』的機會不大。香港金管局總裁陳德霖昨日(14日)於《匯思》中表示,由於影響樓市上昇周期的因素實在很多,金管局不可能預先估算究竟要推出多少輪措施、上昇周期會維持多久,但當確認樓市已進入下行周期,便會適當地放寬早前收緊的監管措施。
至於究竟香港樓市進入了下行周期沒有?下行周期會維持多久?樓市會調整多少?陳德霖於文中坦言,這些都存在很大的不確定性,因為樓市周期的演變是受多個復雜因素影響。除了香港的土地和樓宇供應外,美國利率正常化的步伐和幅度亦會直接影響香港的利率變化,從而影響樓市的演變。
但對香港的真正考驗,他認為並不是樓市會調整多少,而是視乎在下行周期之時,香港能否承受樓市和經濟調整帶來的震蕩,而且能否很快站起來,恢復元氣,再次大步向前,迎接新機遇。由於金管局也不大可能估算到下行周期何時開始和速度、力度有多大,又或者下行是回昇前的短暫現象還是上行周期確實已經逆轉,所以金管局會密切監察市場變化,適時采取相應措施去調節銀行按揭信貸的供應。
從現有的數據來看,陳德霖指金管局是取得了成效。例如新造樓宇按揭的平均成數,從2009年9月推出笫一輪措施前的64%,下跌9個百分點至近月的55%;2010年8月收緊的供款與收入比率,從41%下跌6個百分點至近月的35%。而銀行的按揭貸款,從2010年至今,平均每年增幅為8.7%,從2013年第二季至今,增長年率更放緩至4.2%。這些數據都顯示按揭市場的杠杆增長已受控。尤其金管局在2011年推出共享正面按揭數據庫,堵塞了過去投機者蓄意隱瞞其他未償還按揭的漏洞。總的來看,香港置業人士和銀行未來承受下行周期來臨的能力應該已大大加強。
雖然香港金管局推行的種種措施是為了減低置業人士及銀行的風險,但卻引來乾預市場及妨礙家庭置業的指控。陳德霖承認,逆周期審慎措施在概念上並不太復雜,但要實踐一點也不容易。因為從政治經濟學的角度看,上行周期開始變熱,當大家正沈浸在亢奮的喜悅之時,金管局便要潑冷水;加上『置業安居』是一般市民所追求的理想,逆周期措施可能打亂了一些家庭置業的大計。
所以香港金管局在采取逆周期措施時,亦盡可能照顧市民,尤其是首次置業的人士的需要。他表示,盡管金管局已推出6輪的收緊措施,仍然能保障到一般600萬元(港幣下同)或以下包括『上車盤』的物業可以借到七成按揭,合資格的人士更可以向按揭證券公司購買保險,以便向銀行借足九成按揭。
陳德霖表示,無論如何,逆周期監管措施都會對置業人士(不管是自住、投資或投機)和銀行業務帶來影響。但香港金管局的職責是保持銀行和金融穩定,現時采取的逆周期措施正是汲取了上次地產狂潮的痛苦經驗而產生的。金管局的目的是在地產市場上昇周期時,盡量減低置業者的借貸,以減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的杠杆。(記者邵淑芬)