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承租他人無證廠房,租賃期內遭遇政府部門強拆。承租人根據租賃協議向出租人索討違約金,日前被市中級法院駁回。
2001年11月,鄧某與礄口區長豐鄉某村民委員會簽訂《土地轉讓協議書》,以35萬元價格購買該村五畝土地。隨後,鄧某在土地上建設房屋若干,但一直未取得建設工程規劃許可證。
2012年1月,胡某與鄧某簽訂《廠房場地租賃協議》,約定:鄧某將長豐鄉某村一塊五畝廠房場地(廠房1800平方米、場地1500平方米)出租給胡某用作紙品加工廠,租賃期爲兩年,從2012年1月1日起至2013年12月31日止。鄧某收取胡某押金3萬元,租賃期滿後退還給胡某;每季度6萬元,提前10天支付。
雙方另約定:任何一方不得違約,如有一方違約,需支付10萬元違約金;合同期間,如遇政府拆遷,鄧某需提前三個月告知胡某,鄧某將押金退還胡某,胡某自行拆除設備、地磅、電線等,合同終止。
合同簽訂後,胡某開始在該地經營。2013年1月1日,鄧某出具收條,確認收到胡某2013年1月至3月租金6萬元。2013年1月4日至2013年9月5日,胡某共分5次向鄧某賬戶累計轉賬11萬元。
2013年9月30日,胡某租賃的廠房和場地遭到強制拆除。隨後,胡某起訴鄧某索要違約金10萬元,並要鄧某返還其押金3萬元。
一審法院認爲,《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的,人民法院應當認定有效。”鄧某出租給胡某的廠房未取得建設工程規劃許可證,故兩人之間簽訂的《廠房場地租賃協議》因違反法律強制性規定系無效合同。
違約責任條款適用的前提是合同有效,本案中的《廠房場地租賃協議》系無效合同,違約條款不再適用,故胡某依據合同約定主張對方支付違約金10萬元的訴訟請求,不予支持。租賃合同無效後,鄧某應將租賃押金3萬元退還胡某。判決駁回胡某索討違約金訴訟請求。
二審法院維持原判。