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原標題:聶梅生:指標仍處高位判斷樓市拐點爲時尚早
中國房地產報記者張鬱唯北京報道
今年以來,由於國內房地產行業增速不斷放緩,拐點論、崩盤論等多種說法不斷被拋出。近日,在某閉門會議上,全聯房地產商會創會會長聶梅生向大家彙報了房地產行業相關指數統計結果。
“今年前兩個季度的中國房地產投資應該在3萬億元左右,如果下半年的局面持續不變,預計今年這一數據會在7萬多億元左右,這跟2012年的數據差不多,所以我們認爲,房地產的各項指標還是處在歷史高位上。”會議期間,聶梅生在接受中國房地產報記者專訪時表示。
中國房地產報:今年房地產行業有什麼特點?
聶梅生:我覺得特點體現在三個方面。首先就是高位盤整。今年房地產市場的表現在歷史上還是一個高位,很多指標都高於去年,但漲幅在下降。很多人把下降解讀爲中國房地產要崩盤了,看數據就知道這個解讀有問題。
其次,在城市之間、地區之間、企業之間,差異化正在加大,現在處於分化的階段,房地產行業走勢不能再一概而論了。
第三,今年呈現出非常明顯的全行業資金趨緊走勢,可以說已成定局。所以對房企來說資金如何很好地配置,是不是一定要在中國市場上尋找機會值得重新思考。
中國房地產報:基於哪些數據判斷今年房地產市場仍處高位?
聶梅生:我們梳理一下從2008年到今年一季度的情況,可以看到,中國房地產投資在2008年的時候是3萬億元,去年達到最高值8.6萬億元,今年前兩個季度應該是3萬億元左右,如果下半年走勢大致不變,預計今年在7萬多億元,這跟2012年的數據差不多,所以我認爲還處在高位。
中國房地產報:你認爲現在房價處於一個什麼樣的水平?
聶梅生:現在房價在跌,但跌得不是很多,我估計今年內回升的可能性還是有的。去年1、2月份的房價很高,但是總體來看,去年房價整體趨勢還是下行的,之前我們一直在提醒大家,房價平均漲幅已經在下行了,但是業內不是很關注。其實房價下行的趨勢從去年起已經開始成型了,只不過在今年進入了負增長。
我們在衡量房地產行業健康與否時,有個景氣指數。中國房地產指數在95~105之間是景氣。而今年5月份這一數值是95.02,所以現在還不能說是不景氣。但是需要注意的是,這個數字已經跟2008年金融危機時的94.74最低點差不多了。
中國房地產報:你認爲下半年中央政府層面會有救市舉措嗎?
聶梅生:中國房地產的情況和世界其他國家的情況不太一樣,它是列在投資裏面的,投資又是我們GDP中的非常重要的驅動力,它佔到投資中20%~25%,房地產投資下降一定會拖動中國固定資產投資下降。
目前看來,今年房地產對投資負拉動的影響比較大,以至於形成了我們國家固定資產投資的下行走勢。如不改變的話,對今年中國GDP穩定在7.5%左右這一目標可能會產生影響。我認爲三季度政府可能會用各種各樣的方法來帶動房地產投資,比如拉動保障房投資等。
中國房地產報:你提到的城市分化是如何表現的?
聶梅生:我們統計了十大城市房價環比變化的數據。發現除了北京還保持着0.69的月均漲幅(這個漲幅是不小的,如果按照這個節奏繼續漲的話,全年漲幅會在8左右),其他的城市房價環比基本都在降,都是負增長。
所謂北上廣深,現在只有北京還保持房價上漲,這個局面已經證明了城市之間的市場分化,一線城市也不是鐵板一塊的。
中國房地產報:下半年土地市場會怎樣?房企拿地熱情如何?
聶梅生:房地產開發投資的增速還是在漲,只不過是漲的較少。去年開發商確實是不差錢的,但是今年房地產開發投資的增速下降很快,現在賣地並不那麼容易了,開發商拿地熱情不高。
據我們統計瞭解,今年的房子沒有去年多,賣出來的錢也沒有去年的多,造成今年開發商的資金趨緊。去年回款到位資金的增速是20%~30% ,今年一下子急降至3.6%。這個降幅是很大的。但儘管這樣,依然有3.6%的漲幅,並沒有進入負值,只不過在這種情況下拿地的各方面就會很謹慎了。