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編者按:隨着迷你上市公司調查系列的逐步深入,越來越多的“小而不美”的公司被曝光。對於一家房地產公司而言,如果員工僅有42人,在近年來房地產業風生水起的大背景下,你能夠想象嗎?
中房股份內部人士向《證券日報》記者坦言,近些年公司房地產業務確實處於停滯狀態,資金無法支撐繼續開發地產項目,公司擬募資9.5億元收購能源公司謀求轉型
-本報記者王麗新
地產公司僅有2個銷售人員,整個公司近5年來員工未超過50人,這在地產公司裏非常少見,中房股份則是其中一員。截至2013年底,公司在職員工數合計爲42人。
《證券日報》記者連日調查和實地走訪發現,中房股份近年來的營業收入主要靠存量房銷售和投資性房產租賃支撐,已經沒有在建樓盤,也沒有新開發項目。
值得注意的是,中房股份地產主業2008年以來實際上就已經停滯不前,即使曾收購地產公司,但很快就轉讓出去了,多年來都沒有主導開發樓盤。截至2013年年底,公司的存貨不足72萬元。
在這樣的窘境下,中房股份今年發起了定增方案,擬募資收購能源公司進軍煤層氣領域。不過,《證券日報》記者調查發現,該方案目前進行的並不順利,現在與公司自己定的時間表已經有出入,存在很大不確定性。
5年來員工不足50人
7月9日,《證券日報》記者在工作日來到中房股份的辦公地,位於北京市海淀區蘇州街地鐵附近長遠天地大廈的C座。
記者發現,在長遠天地大廈頂層外立面上,“中房股份”四個大字較爲明顯,但大廈C座臨街一面並未發現公司正門入口,直至繞到長遠天地大廈面向住宅小區一側才發現中房股份的正門,非常低調。同時,一層前臺有一男一女兩名身着保安裝束的工作人員,其向記者表示,這是中房股份辦公的地方。
記者觀察,該地辦公環境顯得非常安靜,正值上班之際,也未見大量人流涌入該辦公大廈。
中房股份2013年年報顯示,截至2013年12月31日,中房股份在職員工數量爲42人,母公司爲24人,子公司爲18人。其中,銷售人員2人,財務人員11人,行政人員29人。從教育程度來看,碩士及以上3人,本科22人,大專及以下17人。
而據中房股份2009年以來的年報顯示,在近5年多時間內,公司的員工總數一直未超過50人,甚至有不足40人的時候。
對此,中房股份相關人士向《證券日報》記者表示,公司近年來地產主業基本處於停滯狀態,因此員工數量一直比較穩定,並未大規模擴招。
值得一提的是,隨着中房股份第一個大股東中房集團退出後,公司高管也相繼辭職。包括原董事長嶽慧欣、薛曉等三名董事和監事長、監事、副總經理、總法律顧問等8位高管皆先後辭職。
地產主業停滯逾6年
事實上,據中房股份年報顯示,近年來公司的營業收入主要靠存量房銷售和投資性房產租賃收入支撐。
中房股份2014年一季報顯示,公司實現營業收入482.9萬元,同比增加111%,主要系報告期內銷售商品房收入增加所致;實現淨利潤-449萬元,同比下降60%。對此,中房股份解釋稱,雖然當期營業收入增加,但營業成本和管理費用也相應增加,使得公司虧損擴大。
值得注意的是,中房股份在2013年年報中並未詳細註明其存量房和投資性房產具體爲哪些項目,現在開發進度如何。據《證券日報》記者調查獲悉,中房股份目前的存量房主要是位於北京蘇州街地鐵站附近的長遠天地項目的部分資產。
事實上,中房股份目前正在長遠天地大廈C座辦公。不過,記者調查獲悉,長遠天地大廈早就銷售沒了。據長遠天地大廈B座長遠天地租售中心一位銷售人員向記者透露,現在擁有長遠天地大廈寫字樓的都是一些分散的小業主,一般用來出租,出租價格爲每天每平方米4.5元。
對此,《證券日報》記者向中房股份相關人士證實獲悉,公司的存量房資產主要是長遠天地項目的部分資產,至於公司辦公地是否爲上市公司資產,該人士稱,不太清楚。
不過,對於公司另一個營業收入的主要來源,投資性房地產租售項目具體爲哪些資產,上述人士向記者透露,公司的投資性房產主要包括長遠天地項目部分資產和新疆項目一些資產。而新疆項目是位於新疆一個縣城大廈的裙樓,該項目有商業性資產,可租可售。
值得關注的是,據記者瞭解,中房股份此前的大股東爲中房集團,在2004年前後主營地產業務,集中佈局北京地區,當時長遠天地等項目都是公司主導開發,包括住宅和商業產品,後來公司還在天津和新疆佈局。
不過,近年來中房股份存貨不斷減少,這對一家地產公司來說意味着可能“斷糧”,甚至徹底退出地產行業。年報顯示,中房股份2008年存貨爲2.2億元。當時,中房股份稱,存貨公允值爲徐州天嘉公司及天津乾成公司和新疆中房置業有限公司的存貨。
然而,據《證券日報》記者所知,中房股份獲得了徐州天嘉公司控股權之後,並未開發該公司擁有的土地儲備,而是選擇了轉讓該公司股權,不再控股。
而中房股份2008年年報也顯示,公司實現營業收入3160萬元,同比減少88.20%;營業利潤-2644萬元,同比減少-107.74%。中房股份稱,造成營業收入和營業利潤大幅下降的原因爲本年度可售房屋較少,尾房銷售狀況不理想所致。
值得一提的是,中房股份曾試圖改變這種主營業務不振的局面,其在2009年年報中表示,由於公司歷史遺留問題沒有得到根本解決,導致公司資金緊張,無法開展正常的經營活動。公司董事會和管理層已充分認識到持續經營能力不足的現狀,2009年通過現有尾房銷售及加大歷史遺留問題的力度已實現盈利。
屆時,中房股份還表示,公司將進一步努力尋找新項目,增加土地儲備,促進房地產業務進一步發展,儘快使公司房地產業務步入正軌。
然而,2008年以後,中房股份的地產業務可謂停滯,除了通過收購地產再轉賣的資產挪騰之外,中房股份並沒有取得地產業務的實質性擴張,反倒是不斷萎縮。直至2013年年底,中房股份的存貨已經降到不足72萬元。
對此,中房股份相關人士向《證券日報》記者坦言,地產業務已經做不下去了,公司今年啓動了定增方案,擬募資收購一家能源公司轉型。
進軍煤氣層轉型遭拖延
事實上,今年4月份,中房股份就拋出了定增方案謀求轉型。4月25日,中房股份發佈公告稱,公司擬以6.84元/股的價格非公開發行1.4億股,募集資金總額不超過9.6億元,用於收購江蘇國盛恆泰能源發展有限公司(以下簡稱:江蘇國盛)90%股權及補充流動資金,轉型煤層氣開發。
以2014年3月31日爲基準日,江蘇國盛全部股東權益的預估值約爲9.15億元,90%股權對應的預估值約爲8.24億元。在此基礎上,各方一致同意標的資產轉讓價格不超過8.1億元。
值得一提的是,中房股份對此次進軍能源行業抱有極大期望。“房地產肯定不會再接着做了,因爲公司現在沒有在建樓盤也沒有新開發的項目。”中房股份相關人士向記者坦言,如果公司收購江蘇國盛成功,以後的主要資產就是煤氣層了。
事實上,記者在調查中獲悉,導致中房股份近年來房地產業務處於停滯狀態的因素很多,除了宏觀調控之外,接連多宗訴訟案的歷史遺留問題也使公司舉步維艱,資金鍊現在也已經無力開發新的地產項目。此外,若以投資房地產行業去做定增或者融資目前都很難通過,所以中房股份選擇了進軍煤氣層領域。
但在增發方案中,被收購資產方做出了盈利承諾,未來3年累計實現的扣除非經常性損益後的淨利潤將不低於5.7億元。
對此,有業內人士稱,這種對賭將加大公司定增案成功的難度。此外,今年5月中旬以後,中房股份的股價跌破發行價6.98元∕股,並持續下挫,這將進一步加大定增案通過的難度。
對此,中房股份上述人士向記者解釋道,目前這只是一個預案,向股東大會和報證監會的最終方案現在還沒有出來,也可能有調整,現在都不能確定。至於目前公司定增案的進度,該人士稱,正在做評估審計。
不過,中房股份內部人士向《證券日報》記者透露,定增案目前的進度與“公司此前自己定的時間表已經有出入了”,比原來的時間表要滯後一些,沒有預想的順利,充滿很大的不確定性。
王麗新/攝