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10日起,濟南市實行了3年多的商品房限購政策正式取消。今年以來,廣州、杭州、呼和浩特等地的商品房政策低調鬆綁,業內專家認爲,從中長期來看,房地產市場並沒有出現“供過於求”的局面,遏制投資需求仍須長期堅持。
限購鬆綁“羞答答”
與2011年2月正式出臺限購政策時的大張旗鼓相比,濟南市10日取消商品房限購政策頗爲“低調”。早在7月2日,網上就開始流傳濟南全面取消限購的消息,當時濟南市城鄉建設委員會迴應稱,“正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法,待確定後實施。”
9日,多名房地產業內人士私下透露,濟南商品房限購政策將於10日全面放開,但相關政府部門並未正式通報此事。記者10日從濟南市住房保障和房產管理局以及多個在售樓盤多番覈實,才最終確認了這一消息。
與濟南悄然取消限購類似,今年5月份以來,廣州、杭州等地的部分區域陸續低調鬆綁,政府對開發商僅限“口頭傳達,不發文件”。
中國指數研究院發佈研究報告顯示,目前已有安徽、杭州、無錫、天津、瀋陽、廣州等十餘個城市採取或直接放鬆限購條件、或放寬落戶條件、或採取調整公積金貸款等方式促進樓市穩定。
量價齊跌成鬆綁限購“導火索”
業內分析認爲,放鬆限購和市場成交量下降過快有關,而與之相關的土地成交低迷及“土地財政”問題也開始凸顯。
據濟南市城鄉建設委員會統計數據,今年1-5月,濟南住宅網籤面積同比增長分別爲:-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。
不僅成交量下滑明顯,銷售價格也出現下降。據國家統計局70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據,今年5月份濟南新建住宅環比下跌0.4%,是2012年6月以來的環比首次下跌。
房地產研究機構合富輝煌山東區域市場總監許傳明分析說,市場量價齊跌是一些地方政府放鬆限購政策的主因。
但也有人認爲,樓市成交低迷還和“土地財政”有明顯關係。據中國指數研究院數據,今年上半年全國300個城市土地成交面積同比減少20%,其中二季度下降29%;土地出讓金上半年同比增長只有0.1%,而其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、寧波的土地出讓金降幅超過50%。
“市場低迷促使開發商以更審慎的態度拿地,而土地市場成交低迷、財政危機催發政府鬆綁。”世聯地產市場研究部研究員遊方說。
遏制投資、投機性需求政策不宜放鬆
部分業內人士表示,各地根據實際情況調控政策無可厚非,但從中長期來看,我國房地產市場並沒有出現“供過於求”的局面,遏制投資、投機性需求的政策不宜放鬆。
據國家統計局公佈的今年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據,70個大中城市中,同比價格下降的城市只有1個,上漲的城市有69個。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說:“應允許房價一定幅度的波動,不能一有風吹草動,就迫不及待調整政策。”
一些業內人士認爲,放鬆限購短期內對房價的穩定作用或十分有限。許傳明說,取消限購對投資性需求的拉動現在並不具備條件。山東省政府參事、山東財經大學房地產經濟研究所所長郭鬆海也認爲:“以取消限購刺激需求不大現實。”
業內人士普遍認爲,遏制投資需求仍須長期堅持。住房城鄉建設部總經濟師馮俊6月初在國新辦舉行的新聞發佈會上強調,對房地產市場的調控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則。他說:“這是政策的基調。”
李鐵崗等專家認爲,長期來看,地產市場“供小於求”的局面並沒有改變,如果此時大面積放開限購,等經濟形勢企穩向好後,房價將會報復性反彈。郭鬆海也認爲,目前房價相比居民收入來說還明顯偏高,這也不利於房地產市場的長期健康發展。
專家指出,應加快房地產稅的試點和推行,用“稅收槓桿”對衝大量投資、投機性的炒房力量,同時政府應進一步加大保障性住房建設,保障剛需羣衆的住房需求。