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上半年廣州土地市場賣地60宗成交412億元的成績不如預期,尤其是原本在土地供應計劃內的多宗靚地未能推出,顯示政府對發展商是否有信心『接盤』存在疑慮。在下半年面臨樓市下行壓力和反腐因素的影響下,這些靚地能否如約面市仍然存疑。不少業內人士擔心,廣州今年的全年土地供應計劃恐怕難以完成。
-新快報記者陳齊
多宗『計劃內』靚地至今未掛牌
據搜房網監控廣州國土資源和房屋管理局網站數據,2014年上半年廣州通過招拍掛方式出讓的地塊一共77宗,成功成交60宗,總佔地面積339萬平方米,成交金額達412億元,總體來看推地完成度遠不如去年同期水平。
根據《2014廣州經營性用地供地藍皮書》,2014年廣州預計出讓居住用地64宗,商業用地83宗。然而截至上半年,廣州僅出讓居住用地24宗,商業用地15宗,出讓率僅為26.53%。根據用地供應計劃,廣州仍有眾多靚地沒有亮相,如廣州國際金融城15幅商業地塊、廣鋼新城6幅商業和住宅用地、廣州南站7幅商業和住宅用地、人民水泥廠地塊、廣日電梯地塊、魚珠木材市場居住地塊至今未有掛牌公示。
就算爆冷出地王,也難扭轉地市低迷
單價地王(元/平方米)總價地王(億元)
2013 2014同比2013 2014同比
TOP10 30163 23793 -20% 35.65 48.30 35%
TOP20 23682 18695 -21% 24.80 36.14 46%
TOP50 13604 14482 6% 17.10 23.70 39%
(數據來源:CRIC)
2014年上半年全國100個監測城市經營性土地成交總價/單價門檻
門檻
從上半年市場情況來看,不僅是廣州的土地市場陷入了低谷,全國范圍的土地市場都不景氣。國家統計局數據顯示,2014年1-5月份,房地產開發企業土地購置面積11090萬平方米,同比下降5.7%,降幅比1-4月份收窄2.2個百分點;土地成交價款(出讓金)2954億元,增長8.7%,增速回落0.9個百分點。同期,全國房地產開發投資30739億元,同比名義增長14.7%,增速比1-4月份回落1.7個百分點。
此外,中指數據顯示,2014年6月,全國300個城市共成交土地1884宗,成交面積7268萬平方米,環比減少18%,同比減少43%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)518宗,成交面積2600萬平方米,環比增加12%,同比減少46%。
從上半年尤其是第二季度土地市場表現來看,房地產開發投資及土地購置面積呈現下降特征,這意味著全國重點城市土地市場遇冷。比如2014年4月下半月以來,廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊顯著增加,底價成交成為主流,溢價率、樓板價較高地塊似乎已絕跡。
今年,國土資源部暫停對外公布全國住房用地供應計劃,改由地方自行公布各省供地計劃。來自克而瑞的數據顯示,目前不少城市已經公布全年經營性用地供地計劃,而截至上半年多數城市已實現供應尚不足計劃供應的五成。考慮下半年房企銷售將進入高峰期,資金相對較為充裕,拿地意願有所抬頭,再加上地方政府財政壓力,下半年各地政府的土地供應量勢必增加。
不過,廣州是否會完成既定的供地目標仍讓人感到懷疑。『目前樓市不景氣,加上在土地出讓領域正在進行反腐,下半年廣州能否按照計劃推出剩餘的地塊還是未知數。』某業內人士對廣州下半年的供地情況表示悲觀,該人士認為,目前土地市場對於樓市的影響已不是那麼直接,無論下半年會不會爆冷出現地王,都難以扭轉市場低迷的氣氛。
鏈接
廣州2014年供地計劃
今年3月份,廣州公布的《2014年廣州市經營性用地供地藍皮書》顯示,2014年全市的住宅用地計劃供應量為6.66平方公裡(其中商品住宅用地5.27平方公裡,保障房用地1.39平方公裡),略高於2013年實際供應量6.49平方公裡,比全市前5年住宅用地年均供應量(5.52平方公裡)增加20.7%。另外,全市商服用地計劃供應量5.09平方公裡,比2013年增長了64.7%。
100個監測城市經營性用地流拍率月度走勢
(數據來源:CRIC)
市場預測
1
下半年土地市場會出現流拍潮嗎?
同策諮詢研究部總監張宏偉:上半年土地市場溢價率逐漸回落有可能會誘使更多的地塊底價成交,甚至出現更多的流拍現象。在銀行信貸緊縮的市場背景下,市場交易量下滑,企業資金面普遍性緊張,此時,開發企業拿地更加趨於謹慎,對於土地市場而言,土地流拍現象當然不可避免,但這並不意味著土地市場會出現大規模『流拍潮』。但土地市場頻頻流拍將給後期房地產市場調控增添新的阻力。原本應該投入市場的土地因為流拍未能或延緩投入市場,這將使一年或一年半時間後的住房供給量減少,加劇剛性需求與住房實際供給之間的矛盾。
克而瑞相關分析人士:下半年土地市場底價成交、流拍現象將繼續擴大,溢價率可能走低。該人士認為,2014年下半年,由於目前樓市處於調整期,且國家傾向市場自行調節,預計不會出臺政策進行乾預。在此背景下,整體市場觀望情緒將有所減緩,剛需有望帶動銷售回暖,房企拿地積極性回昇,但拿地勢必依然謹慎,高溢價地塊難現,整體溢價率將走低。同時,隨著下半年土地的集中入市,流標及底價成交的情況將繼續上演,土地市場難復2013年的榮光。
2
開發商會不會逆市拿地抄底換倉?
同策諮詢研究部總監張宏偉:當前土地市場流拍現象增多,客觀上導致市場上土地供應相對減少,這或許導致今後2-3年市場供應長期處於相對偏緊的狀態,這也是導致房價快速上漲的原因之一。因此,從這個角度而言,開發企業應該合理把控好由於土地市場供應的變化而導致的市場投資周期層面的變化,選擇合適機會抄底土地市場。此外,在土地市場流拍的市場環境下,土地價格往往是比較便宜,基本上可以底價成交,或者可以以更為低的價格拿到手。開發商如果這個時候出手拿地,從投資角度來說,作為生產要素的土地成本會降至最低,性價比較高的土地往往也會導致開發企業未來可以有相對不錯的投資回報。
行業發展經驗表明,在樓市調控政策收緊,市場流動性不斷收緊的市場背景下,哪個房企擁有更多的現金流,能夠把握好市場尤其是土地市場底部的機會,盡快將手頭持有現金轉為土地,及時『換倉』謀求下一輪的房地產市場發展機會,就將在『逆勢擴張』的市場背景下立於不敗之地。因此,對於大型品牌企業來講,在當前銀行信貸緊縮的市場背景下,應積極采取高周轉的市場策略,快速回籠資金,以『現金為王』,同時,加大在土地市場『抄底』的力度,積極謀取市中心或區域中心優質地塊,把握好下半年出手拿地『換倉』的好時機。
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