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在不少中介地鋪,可以看到很多掛牌盤源都處於『膠著』狀態。銷售速度放緩的現象十分明顯
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文/圖羊城晚報記者詹青
最近,准備換房的李太太向記者抱怨,自己都快成『熱鍋上的螞蟻了』,煩都煩死了。原來,這位買家正在『賣一買一』的換房過程中,看中的房子已經下定,准備要賣的房子卻因買方市場觀望情緒濃重,遲遲未能將房子售出。隨著購房協議中約定的網簽日期一天天逼近,煎熬中,李太太真是一天比一天難過。『我去年試著放過一次盤探市的,我這套房子當時很搶手,放盤第一天就有兩撥人表示要買,而且都是一次性付款,於是就大意了,以為日後想出手是分分鍾的事情。』李太太不由感嘆市場的變化實在是太快了。
記者了解到,目前由於二手市場觀望氛圍濃厚,二手房的交易時間普遍變長。一般而言,熱門路段物業此前可能一個月甚至一個星期內就可以成交,現在可能要三四個月纔能成交。不僅如此,由於按揭的各種審批程序趨嚴,銀行的放款速度也比較慢,這同樣影響最後回款的速度。因此,有市場專業人士建議:假如想『賣一買一』騰挪資金或名額的買家,最好是賣在前,買在後,不僅如此,還要預留充足的時間差,一般而言,半年以上會比較妥當。
去年一天能賣掉,今年一個月也沒幾個看樓客
李太太的案例可以說是真實反映了這一年市場的巨大變化。
為了讓孩子讀上名校,去年6月份,李太太未雨綢繆,擬購買位於越秀區的一套一房學位房,當時將手上一套位於海珠區的兩房單位委托給中介試出售。委托當晚,中介就帶了四五撥人過來看房,其中有兩撥人即時表示要買,還不講價,且表示可以一次性支付房款。
因為李太太的老公不同意她的換房計劃,兩房換一房,大房換小房居然還要補錢,覺得很不劃算,商議後決定將來通過擇校的方式來解決小孩的讀書問題,不再購買學位房了,所以手上那套兩房單位也沒出售了。
但今年擇校政策變了,難度也提昇了,李太太身邊的朋友都建議他們還是盡早換一套學位房,早買早安心。於是李太太一家又重新考慮買學位房。
在看了若乾套老東山的學位房之後,李太太無意中發現去年看中那套房的小區,有同樣面積的一房出售,雖然總價昇了1/6,因想到手上有套兩房單位可以在資金上作出支援,補的錢也不太多,於是馬上聯系中介約看房,並於當天下訂購買。
『原來覺得手上那套兩房單位應該很容易出手,因為去年這麼多人爭著要,而且這次在確定購買學位房前,曾聯系過放售的中介,而且被告知現在的售價比去年還高,所以纔會在還未賣出兩房單位前,就簽了學位房的購房協議,並支付了部分訂金。』李太太事後總結自己當初急於下訂的原因。
然而,市場變化太快,這是李太太始料未及的。這邊曾經炙手可熱的房子,放盤差不多一個月了,來看樓的人竟然不多,而且多數只是看看而已,真正有意向購買的只有一個,而且還要狠狠地砍價。『如果就這樣賣了,要補的差價會比預計的多很多。如果不賣,又沒有購房名額買不了學位房。隨著購房協議約定的網簽日期一天天逼近,放售的單位價格也不得不一降再一降。』李太太對自己『賣一買一』的換房行動簡直要抓狂了。
賣二手房從放盤到成交,時間普遍拉長
記者了解到,盡管二手房的成交價沒有太大波動,有些區的房價甚至還逆勢爬昇,但成交速度的放緩是十分明顯的。這是觀望期『膠著』的明顯狀態。一是業主不肯讓價,二是買家要砍價,雙方均抱觀望態度,成交難度進一步提昇。
『我們也很抓狂,以前帶客大概走十來個盤源,就能有滿意的、可以成交的案例。現在就不一定了,有一次我帶客走了超過50個盤源,客人還是表示要看看再說。』南湖地產的經紀小娟告訴記者,『也不是說客人不想買、不是實客,只是觀望的心理很重,怕出手太快買虧了。』
滿堂紅市場部高級經理周峰告訴記者,成交速度放緩已成為普遍現象。現在市區按市價放盤,平均一個半月纔有成交,而郊區盤需要的時間更長,放盤2-3個月都未必有買家接受。再加上不是全部買家都能一次性付款,相當部分還是要按揭買房,而銀行現在對購房按揭審批放款的時間也很長,有的要拖三四個月。所以,一套房從業主放盤到賣樓款到業主手裡,很可能需要4-6個月。
而房源的類型同樣影響成交速度。據記者了解,目前市場成交速度最快的還是適合首次置業者購買的市區二手盤源,最熱求的是60-80平方米兩房與小三房單位,三房以上單位的成交速度會緩慢一些。在房源類型上,有學位的中小戶型成交最快,不過,學位房的銷售高峰期是每年的2-5月,之後的月份會稍微放緩一些。
因此無論是否市場上的熱銷產品,如果按市價放盤,沒有特別讓價的話,業主放盤的預估時間都要較之前拉長一些,而且還不能過於樂觀。
『賣一買一』換房族,先賣後買最妥當
周峰建議,『賣房的業主放盤前以買家身份打聽與自家房子質素相當的買賣行情。倘若發現同類型物業在板塊內較為稀缺搶手,就可以喊高價。如果發現市場上與自家物業質素相當的房源充足,那麼業主在確定放盤價時,就要更接地氣一些了。』另外,考慮到購房資金與購房名額的問題,業主們最好還是要采取先賣後買的策略。特別提醒的是,出於目前市場變化太快的情況,『賣一買一』的時間差最好要比預期拉長一些纔妥當。假如是急著換房的業主,可以考慮適當地讓價。
周峰認為,如果希望能盡快達成成交,市區盤最好一開始的報價就不要超過市價的2%,有意向的買家肯定會還價。郊區盤則最好開價低於市價的5%-6%。
合富置業市場部經理梁燕明則建議,對於急於出售舊居套現實行『賣一買一』的換房人士來說,除了物業本身素質、所處位置、配套等因素外,價格往往是影響物業銷售速度的重要因素。從近期一些業主在短時間內成功出售樓梯樓中小戶型物業、套現籌集換房資金的個案來看,業主在定價上往往比市價低6%-10%。