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只要開出實惠價格,公寓就還是很受市場歡迎的
LOFT公寓因較強的空間感受到年輕群體的喜愛
平層小面積公寓因總價低而受投資者追捧
上周末蘿崗開盤的公寓比萬達公寓價格要低四成
上周末在宏發樓巴停靠點,增城公寓打出『首付3萬元』的入市低門檻
繼前一周越秀區府前銘泰公館推售以來,上周末,廣州東部片區公寓新貨也紮堆推售,其中蘿崗大壯國際廣場平層公寓最低售價7888元/平方米,LOFT公寓售價最低位1.1899萬元/平方米,約比同板塊熱門樓盤萬達廣場要低四成;而增城的合景譽山國際小公寓價格也降至『7千字頭』。有業內人士表示,受大市走低影響,商用公寓也只能跟隨走上以價換量的道路,但還算可喜的是,從實際情況看,降價確實換回了火爆的成交,這也說明不少投資者對於樓市未來前景還是比較看好。
a市場現狀
有的一天賣幾百套,有的幾天賣不了一套
市場中的商用公寓產品遍地開花,從市中心區到各個熱門外區均有不少公寓供應。從產品供應量的分布上看,平層和LOFT幾乎平分秋色。在整體交投不算活躍的階段,公寓是否依然受市場歡迎?
從近期市場行情看,去年以來一路飄紅的公寓產品,而今也出現了成交分化:如上周末開盤的蘿崗大壯國際廣場,當天推出300多套單位發展商稱大致『日光』,現場照樣出現一舉掃下18套單位的土豪級買家;增城的合景譽山國際同樣推300多套公寓新貨,當天一房和單間戶型基本售完。然而,同人唔同命,同樣是中小面積產品,而且還是位於越秀區地鐵旁的公寓,卻沒能『日光』。近日,中山五路中旅商業城的公寓『府前銘泰』開始分期推售,項目的總貨量有370多套單位,但至今仍有不少單位可選,目前樓盤正通過一二手聯動加大其推銷力度。無獨有偶,同樣是越秀區的某公寓,因單位面積較大,目前也進入了銷售尷尬期,幾天時間甚至是半個月都難有一套單位成交。
b營銷策略
新低價+分期首付,以價換量
近期暢銷的公寓項目都有一個共同點,那就是『很多都是低價發售,意圖用性價比來打動買家,他們均獲得不錯的效果,』業內分析人士肖文曉認為。方圓地產首席市場分析師鄧浩志亦覺得,『現在公寓市場成交火爆,都是打折促銷的結果,他們的開售價幾乎是同區域住宅的半價。』
從上周末發售的大壯國際廣場現場情況看,其中的LOFT公寓均價1.3萬元/平方米,最低價約為1.19萬元/平方米,總價38萬元起;平層公寓,帶裝修均價為9000元/平方米,最低單價為7888元/平方米,總價30萬元起,而與該盤僅一路之隔的蘿崗萬達廣場,其在售平層公寓均價為1.4萬元/平方米,最低價要1.35萬元/平方米,相比之下,大壯國際廣場的平層公寓售價要比萬達低四成。
上周末推售的還有增城合景譽山國際公寓,毛坯均價為7300-7500元/平方米,最低總價28萬元起,基本和去年5月份的公寓售價持平。其實,早在今年4月份,蘿崗全新項目合景天峻首度開盤推出千套新貨,定價是毛坯『7千字頭』,引發成交火爆場面。在越秀區,府前銘泰公館近期的報價為毛坯2.6萬元/平方米,比同板塊在售公寓的4萬元/平方米要低35%左右。
如果說低價發售還只是一個市場刺激點,那麼再加上靈活的首付方式,就是商家攪動快速成交的又一手段。大壯國際廣場的銷售人員介紹,該盤推出分期首付優惠,部分單位簽約時只需先交2萬元首付,餘下的首付款可在一年內免息支付;據了解,譽山國際也把首付時間延長至3年,以減輕購房者的首付負擔。
c專家分析
受大市影響,供求比昇至1.4:1
受大市轉冷清影響,公寓產品雖然還有成交,但也難逃成交量走低的命運。哪怕是在中心區,以往皇帝女不懮嫁的公寓產品,眼下也出現滯銷尷尬。『除受大市影響,供應量太多,公寓也只能降價走量。』鄧浩志說。
克而瑞統計數據顯示,在2014年上半年,廣州商用公寓供應面積達75萬平方米,成交面積約54萬平方米,整體供求比為1.4:1,應大於求,這樣的供求比已經是連續第二年上漲(見附表)。供求比最好的一年是2012年,為0.97:1,換算回來,即是1套房子有1.02個人購買,市場處於供不應求狀態。近幾年,廣州商用公寓供應一直處於增量狀態,2011年全年供應為68萬平方米,2012年昇至80萬平方米,2013年井噴至133萬平方米。鄧浩志認為,廣州的供應目前已出現供應過剩的情況,因此,公寓價格的走勢將會『沒有最低,只有更低。』
文/圖羊城晚報記者陳玉霞