|
||||
黃埔公寓低價開盤,人丁興旺
風頭躉
文/羊城晚報記者梁棟賢插畫/蘭蘭
『樓價好像又回到兩三年前的光景了!』正在為准備購買婚房而忙碌的『小白領』陳先生指著自己的手機說。這一年來,陳先生看房的足跡幾乎走遍了番禺、南沙、黃埔等所有他可能買得起的樓盤,並留下了自己的手機號碼,『我對樓盤的銷售人員說,有優惠的話立刻通知我,現在發現,這段時間的優惠實在太多了!』
翻開陳先生的手機短信,連續幾十條都是各類樓盤促銷信息。近一個月以來,南沙、黃埔都有樓盤以『7字頭』開價,番禺更有樓盤以『6字頭』大甩賣,從化別墅盤售價『5字頭』起,『筍』(粵語,便宜的意思)得簡直令人難以置信。
不過,記者調查後發現,這些樓盤有真降,也有『假摔』,即使有樓盤的售價真的回到了幾年前的水平,目前仍局限於外圍區域的樓盤,而且,很個別。
但無論真降也好,『假摔』也罷,既要包裝一個吸引的價位,讓新買家購買,又要想出一個合理的理由,讓舊業主接受,『相當考驗開發商的功力』。
A
黃埔公寓『7字頭』起?
真的!
在樓市低迷的市場背景下,位於黃埔板塊的全新樓盤大壯國際廣場,上周六開盤卻出現了『千人搶房』的『日光』場面。據悉,該盤此次推出了兩棟單位,帶精裝修發售,一棟為26-75平方米的平層公寓,均價約9000元/平方米,最低價為7888元/平方米,此前的『吹風價』為均價1.1萬元/平方米;另一棟為40-100平方米的LOFT公寓,均價約1.3萬元/平方米,最低價為11899元/平方米,此前的『吹風價』是1.5萬元/平方米。
比同區價低了近四成
大壯國際廣場的開盤價比『吹風價』大幅下跌了近2000元/平方米,此前,一路之隔的蘿崗萬達廣場的報價為1.4萬-1.5萬元/平方米,相比之下,便宜了10%-40%。單價低,單位總價也不高,加上推貨量從一開始說的700多套『縮水』至一半,因此引發大批買家爭搶。開發商提供的統計數據顯示,開盤共有1100多組買家爭搶370多套房源,其中一位杜先生一次性認購了18套單位,一次性認購10套、8套的買家為數不少。
其實,黃埔板塊並非首次出現『7字頭』售價的公寓。今年5月份,位於黃埔九龍鎮九龍大道旁的合景天峻也曾推出過均價『7字頭』的公寓,當時也引發了『准日光』,不過,合景天峻位於黃埔的邊遠區域,周邊配套尚未完善,大壯國際廣場則位於位置較佳的新區府板塊,『同樣是「7字頭」,含金量很不一樣。』現場有買家說,『還帶精裝修交樓,開發商說每平方米價值2000元。』
貨量與個盤雙重影響
其實,黃埔公寓今年以來的報價一直在走低。正如房地產評論人鄧浩志所言:『本輪價格下跌,原蘿崗區的公寓成為重災區之一,半年時間從匯麗國際的1.6萬元/平方米到敏捷廣場的1.2萬元/平方米,到一個月前敏捷的「8字頭」,再到現在大壯國際廣場的「7字頭」。沒有最低,只有更低,公寓供應過剩之錯。』
也有附近樓盤的操盤手直言,大壯國際廣場的降價有其自身的特殊性:一是該開發商本身沒有多少在廣州搞房地產開發的經驗,二是一下子要在廣州運作幾個項目,加上如今從銀行貸款不容易,資金肯定會緊一些,周邊其他開發商無論是品牌、知名度還是資金運作的成熟技巧方面都要高很多。各『鄰居』爭相和大壯國際廣場撇清關系,大家的說法幾乎一致——『各自的定位不同』、『我們的項目和「大壯」沒有可比性』。不過,也有不少操盤手承認,『大壯』的低開,會改變買家心目中的預期價格,未來同板塊的公寓開盤,將會或多或少地參照這個項目的價格體系。
同區住宅盤不降反昇
與黃埔公寓價格大幅低開相比,同板塊內住宅的優惠則顯得較為溫和。雖然有樓盤的報價從此前的均價1.5萬元/平方米降至目前的1.2萬元/平方米起,但交樓標准也從精裝修變成了毛坯,實際優惠幅度不到1000元/平方米。『雖然住宅的競爭也大,但相比公寓還是小一些,現在住宅的售價已經降了一點,大家的銷售業績也還過得去,所以很難會再傷筋動骨地大降。』當地某住宅項目的操盤手說。
上個月,位於黃埔永和經濟開發區內的珠江嘉園開盤,最低售價『9字頭』,當時銷售人員稱,這個是『內部價』,而且只有兩套單位,實際上該樓盤的均價為1.2萬-1.3萬元/平方米。同在上月開盤的蘿崗奧園廣場住宅組團,售價為1.6萬元/平方米起,開發商的統計數據顯示,開盤兩個小時內,銷售金額已經達到了5億元,『這證明買家對這個價格和產品素質是比較認同的』。從7月份開始,黃埔已有住宅樓盤悄然上調了售價,上調幅度為1000元/平方米。
B
番禺報價『6字頭』?
有的!
只是幾套尾貨大宅
陳先生收到的短信中,位於番禺亞運城附近的莊士·映蝶藍灣推出了『原價1.3萬元/平方米、員工價6800元/平方米』的單位。不過陳先生到現場看樓後發現,所謂的『員工價』單位都是一些200平方米以上的大戶型,且全部是一期的尾貨,這批單位從2009年開始銷售,臨近馬路,當時的售價與現在的『員工價』相差無幾。不過,該樓盤二期105平方米的單位,價格仍然維持在1.2萬元/平方米左右的水平,和此前的報價持平。
本月中下旬即將推出洋房新貨的招商金山谷,則直接選擇讓樓價回到幾年前,最新洋房組團『尚層』的『吹風價』為1.4萬-1.6萬元/平方米,該樓盤的洋房單位已經斷貨較長一段時間,上一批洋房單位在2010年前後的售價為1.4萬元/平方米左右。
此外,越秀·可逸陽光、尚上名築、時代傾城等番禺多個樓盤的報價,其優惠幅度均在1000元/平方米左右,降幅控制在10%以內的水平。
有樓盤的優惠在加碼,也有部分樓盤的優惠在『縮水』。祈福名都此前曾經推出過1.5萬-1.6萬元/平方米的特價單位,不過,記者本周致電該樓盤銷售中心時發現,如今這批優惠單位已經售罄,銷售人員說:『此前的特價單位也是只有一次性付款的買家纔能夠享受,如今非特價單位的售價為1.8萬元/平方米左右,一次性付款9折,打完折後也只是略高於1.6萬元/平方米。』萬科歐泊近期推出的單位比端午期間推出的產品要好,售價也已經上調了1000元/平方米左右。
C
南沙中心區跌至『7字頭』?
假的!
『今年我們沒賣過』
『南沙核心區環市大道旁成熟大盤,76-114平方米的兩房三房,售價低至7500元/平方米起。』上周,陳先生收到一條沒有樓盤名的『神秘』短信。反復翻查樓市地圖後,陳先生發現,濱海珺城比較符合短信所述的條件,『這個樓盤我去看過,今年年初還賣1萬多元/平方米,7500元/平方米可是2012年年中的價格啊』。陳先生趕緊給對方打電話,電話那頭的男子自稱是代理公司的經紀人,『我們公司目前正和樓盤搞一二手聯動,最便宜的價格纔7000多元/平方米』。
然而,記者致電該樓盤的銷售中心後,接電話的銷售人員卻不無抱怨地說:『這些天都快被各種諮詢電話煩死了,我只能很肯定地跟你說,7000多元/平方米的價格,今年我們沒賣過。中介只是把人帶過來,最終下單的還是我們,當然,他們帶過來的人達成成交就會有提成,如果不把價錢說低一點,怎麼會有那麼多人找他們?!』記者致電該樓盤的營銷負責人後證實了毛坯售價為8000元-9000元/平方米,比今年年初帶裝修約1.2萬元/平方米的售價實惠了不少。
位於蕉門地鐵站旁的中惠璧瓏灣的優惠幅度相對大些,該樓盤6月份推出最後8套現樓特價單位,即買即住,江景三房總價不足百萬元,折合單價為1萬元/平方米左右,此前的報價是1.4萬元/平方米。換了開發商之後的中大城6月底重出江湖,售價也從以前帶裝修的1.4萬元/平方米變為毛坯報價9800元/平方米起。
記者調查南沙多個樓盤後發現,多數樓盤刨除裝修等成本後,實際的優惠幅度大多數在1000-2000元/平方米之間,降價幅度基本在15%以內。位於南沙欖核鎮的凱德·新玥,上周末推出新一期組團,均價8800元/平方米,少量『員工價』單位最低價為7500元/平方米,比此前最低7800元/平方米的報價略低了300元/平方米,主要是一些2層、3層的低樓層單位,普通買家都可以購買,並不需要公司員工的身份。
D
從化別墅『5字頭』?
別慌!
其實和兩年前差不多
在眾多降價短信中,最顯『驚悚』的報價是從化的珠光流溪御景,別墅毛坯價最低5988元/平方米,貴一些的報價也只是『6字頭』。記者翻查該樓盤兩年前的售價,當時的毛坯報價為8000-9000多元/平方米。
從化的別墅價跌到比兩年前的價還要低?不過,有兩年前購房的業主表示,其實現在的報價只是和當時差不多。『我們是上幾個月纔入住的,一開始聽到樓盤降價的消息很惱火,剛收樓就跌了近半的價錢!不過打聽後發現,現在賣的別墅贈送的面積少了很多,折算下來,單位總價和當年我們買的時候差不多。』