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進入2014年下半年,房地產信託兌付問題又被推上風口浪尖。據媒體報道,2014年全年預計共有451只集合房地產信託項目到期,到期規模總計約爲1039.71億元,過半到期項目集中於下半年。其中,到期兌付額最高的是安信信託於2011年8月發行的“廣州亞運城貸款集合資金信託計劃”,實際募資規模29.12億元,資金用於向廣州利合房地產發放貸款,投資在建廣州亞運城。該信託計劃的續存期限爲36個月,項目將於今年8月終止。
事實上,從2012年以來就不斷有兌付風險出現的報道和聲音,但似乎只聽“狼來了”的呼聲,沒見到真的危機爆發,不過今年以來,寧波興潤置業、南京盈嘉地產、深圳光耀地產、杭州中都置業等多家中小房地產商資金鍊接連斷裂,多家信託公司來不及抽身,讓市場危機感愈加明顯。而這兩年集中到期的房地產信託產品多是在2009年、2010年樓市高歌猛進時發行的。因銀根緊縮,資金缺口比較大,發展商只能通過信託公司來融資。信託產品設計基礎是在房價繼續走高預期下,而房地產信託產品兌付資金則是以樓盤銷售回款爲基礎的,但在限購、限貸下,房地產商銷售回款速度放緩,尤其是今年樓市轉冷,降價還在向縱深發展,即使有銷售回款,開發商可能也顧及不到信託產品兌付上,可能用在更加急迫的應付款上。
從2012年就出現大批需要兌付的房產信託,而不少信託公司發行新的信託計劃爲出現問題的項目輸送資金,讓出現兌付危機的房地產信託項目暫時逃過一劫,但今年樓市下行趨勢已非常明朗,想要依靠信託公司“發新補舊”,能否發得出去,能否吸引投資者購買還是個問題。想延期兌付的可能性也不大,因爲延期兌付必須許諾更高的回報,也意味着加重融資成本、兌付壓力。依靠處理房屋抵押品,則可能出現房屋抵押品與發行時評估價格已經大大縮水的情況,不足以抵償兌付總額。那麼只能依靠銷售回款兌付,在目前的市場環境下,以價換量自然是快速回籠資金的不二法寶,而且需要一降到底,如此想來,亞運城突如其來的“跳水價”也不難理解了,而在千億兌付資金的壓力下,樓市或會迎來新一輪降價潮。 (劉麗琴)