|
||||
李廣軍攝
今年上半年,廣州二手樓市交投一直受到『房貸』政策的影響,再加上『公積金貸款』政策可能有變,促使一次性付款購房比例連續數月保持高位,按揭購房者受房貸持續偏緊的影響,入市積極性有所下降,再加上業主和買家對價格的心理預期存在較明顯的差距,促使二手樓市交投狀況膠著,價格保持高位盤整。二季度以來廣州二手樓價漲幅明顯較之前有所收窄,國家統計局公布的『5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況』顯示,5月份廣州二手住宅價格環比和同比分別上漲0.1%和8.7%,而4月份環比和同比分別上漲0.7%和9.8%,數據反映廣州二手住宅價格環比和同比漲幅雙雙趨緩。
合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,從現有政策以及中央對房地產調控的『不打壓、不刺激』思路來看,下半年的二手樓市估計也難有政策上的轉機。不過,隨著一手房行情的整體回溫,地方政府對限購政策的微調以及信貸額度的放松,下半年的二手樓市雖不見有起色,但也不會比上半年更糟。
房貸影響按揭買家出手
由於房貸偏緊,今年一二季度按揭購房佔比連續數月低於60%,而一次性付款購房比例則相應連續數月保持在41%或以上的高位,不過,在去年一二季度信貸環境相對寬松的市場狀況下,一次性付款購房比例基本都僅維持在三成左右的水平。合富置業成交數據統計,今年1-6月單月一次性付款購房比例最高達45%,而其他月份單月一次性付款購房比例亦基本保持在42%左右。反觀2013年1-6月單月一次性付款購房比例最高僅36%,其餘月份單月一次性付款購房比例僅保持在25%-34%之間。
影響按揭買家入市的因素除了房貸額度是否偏緊外,房貸利率也是相當重要的因素之一。與去年初首套房貸利率還有85折優惠相比,今年上半年首套房貸利率不但沒有了優惠,基准的情況亦相當少見,大多銀行的首套房貸利率甚至出現了5%-10%的上浮。與商貸相比,利率相對較實惠的公積金貸款更加受市場青睞,據合富置業成交數據統計,今年1-6月非一次性付款的二手住宅成交個案當中,高達六成多以上是涉及到公積金貸款的,純商貸購房個案僅佔三成左右。不過,近日被稱為『最嚴公積金新政』的廣州公積金貸款新政再次征求市民的意見,預示下半年公積金貸款政策很大機會將發生明顯的變化。
買家期盼業主降價更給力
隨著一手市場頻頻有樓盤打折促銷,二手小業主終於願意放低身段調價,不過,與買家心理預期的降價幅度還有一定差距。來自合富置業的成交數據統計,二手樓市業主願意給予的平均讓價幅度已由年初不到3%增大到年中超過6%,不過,買家對業主給予的讓價幅度並不買賬,現時買家希望業主給予的讓價幅度在10%甚至更高,因此,現時買賣雙方對價格的心理預期約有5%或以上的差距,促使市場交投繼續處於膠著,只有讓價幅度明顯的筍盤纔稍稍獲得買家青睞。
從筍盤分布情況來看,大面積的高總價物業讓價幅度較明顯,平均可達10%左右,而剛需的中低總價物業讓價幅度平均僅5%左右。從市場需求情況來看,盡管剛需的中低總價物業讓價幅度不大,但二手樓市交投的熱點還是主要集中在這類中低價物業上,不過,隨著樓價的上昇,這類中低價二手房成交佔比較去年同期明顯下降。來自合富置業的成交數據統計,今年1-6月總價150萬元以內的二手住宅成交佔比為54%,而去年1-6月該總價段物業成交佔比為62%。
從單價段分析,與去年上半年相比,今年上半年中低單價段物業成交佔比下降亦較明顯。來自合富置業的成交數據統計,單價在1萬-2萬元/平方米之間的二手住宅成交佔比,今年1-6月為39%,去年1-6月為56%,兩者相差17%,而2萬元/平方米以上各單價段的成交佔比隨之亦有不同幅度的增加,如單價2萬-3萬元/平方米之間的二手住宅,去年1-6月成交佔比為25%,而今年1-6月成交佔比上昇到32%。