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10日,濟南正式取消商品房限購,濟南市歷山路上的一個樓盤售樓處擺出取消限購的提示。新華社發
半年剛過,低迷的樓市開始迎來越來越多的政策調整信息。內蒙古自治區呼和浩特市放開樓市限購的傳聞坐實不久,山東濟南又傳出取消限購的消息。據報道,7月10日起,濟南已經實施三年的新房與二手房限購政策將全面放開。而在呼和浩特和濟南相繼調整限購政策背後,是越來越多二三線城市松綁『限購令』的衝動。
●南方日報記者牛思遠
濟南購房無需再開限購證明
自10日起,濟南市實行了3年多的商品房限購政策正式取消,居民今後購買新建商品住房和二手房不再需要開具限購證明。
據山東當地媒體報道稱,7月9日從濟南多方獲得消息,7月10日起,濟南已經實施3年的新房與二手房限購政策將全面放開,不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味著,在濟南實施了3年多的限購政策將正式退出房地產市場。
早在7月3日,濟南市建委在其官網發布消息稱,為促進濟南市房地產市場健康穩定發展,濟南市正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法,待確定後實施。
據了解,濟南此前執行的限購政策在2011年3月份正式出臺。按照濟南的限購政策,對居民家庭購房套數進行限定。對在濟南市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。
就在濟南透露研究調整限購政策消息前,內蒙古呼和浩特市已經於6月底正式發布文件,率先取消了樓市限購政策。
6月20日,呼和浩特市發布通知,提出居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。不過在25日下午,當地政府網站上發布的鏈接失效。6月26日,呼市發表『更正聲明』,稱將括號內『含二套住房』改為『含二手住房』,全文中心思想並未發生變化。至此,呼和浩特成為國內明確松綁限購的第一城。
濟南此次宣布取消限購之後,成為繼呼和浩特之後第二個明確松綁限購的城市。而在濟南傳出松綁限購消息的同時,武漢開發商開始相互轉發房管局放寬限購的會議內容截圖開始在網上流傳。
二三線城市紛紛調整限購政策
業內人士分析,這些將取消限購政策的城市有著庫存高企、外來人口導入緩慢等多種共同因素。
例如剛剛取消限購的呼和浩特,總人口300萬,其中城市人口僅200萬。作為一個二線末的城市,其目前住宅庫存高達12萬套,平均每月僅成交1000套。權威機構發布的庫存統計數據顯示,2013年年底呼市的住宅去庫存周期達37個月,排在全國35個大中城市之首,按照目前的去化速度,呼和浩特未來消化目前庫存起碼需要十年。
濟南的成交情況也不容樂觀。濟南市常住人口為680萬,在二線城市中排名靠前。根據濟南住建委官方數據,2014年5月新建住宅網簽面積33.8萬平方米,同比下滑44.57%,環比下滑27.47%。而今年1-6月,濟南商品住宅成交套數約為20479套,較去年同期下降33.88%,商品住宅總銷售額同比降幅約為32.33%。
去化慢、庫存多、成交量下降,加之資金回籠慢以及銀行貸款政策的限制讓開發商對未來樓市感到迷茫,對土地『招拍掛』失去熱情。除二線城市,開發商的觀望態度在三四線城市表現得尤為明顯。
據不完全統計,已有南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已作調整。除此之外,福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞也沸沸揚揚。今年以來,已有至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。
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北京首現買房『降價險』
是營銷噱頭還是真有信心仍存爭議
買房不用擔心降價,有保險公司來賠付損失?日前,北京珠江地產某樓盤就推出了這樣一款房產『降價險』。如果到約定時間內房產降價,將由保險公司來支付一定額度『賠償』。
當前房價走勢撲朔迷離之際,市場大多對樓市走向持謹慎觀望態度,『降價險』一出,立即轟動樓市。究竟是開發商的營銷噱頭,還是對樓市充滿信心,一時引發熱議。
『降價險』並非保險產品
今年以來,隨著全國樓市降溫,在平淡的樓市環境中,珠江地產買房『降價險』的高調推出,不禁讓人『浮想聯翩』。
記者了解到,推出該『降價險』的是位於北京亦莊的珠江地產某LOFT商住項目。珠江地產內部稱此次活動為『購房保值計劃』,『降價險』就是其中的優惠活動之一。
根據該優惠活動,購房者以『降價險』的方式購買時只需支付九成房款,其餘10%的房款則作為保證金由購房者保留。到約定的交房時間前4個月,也就是2015年6月底,如房價沒降,購房者再向開發商交付10%的保證金;如果降價了,則由保險公司代客戶向開發商支付餘款,無需客戶繳納保證金。
對此,記者以消費者身份致電了該樓盤銷售人員。一名史姓銷售人員告訴記者,目前該樓盤三期項目的確推出了『降價險』這一活動,主要是由該地產商擔保,如果房價下跌,也將由地產商來補齊降價差額。
當記者詢問宣傳所說的保險公司扮演何種角色時,該銷售人員稱,作為買房者,直接面對的責任主體是地產商,保險公司在中間流程扮演『擔保人』角色。
據銷售人員介紹,購房者無需再付任何費用購買該保險,『降價險』也沒有相關保單,涉及內容都將會在購房協議中體現;而『具體承擔賠償責任的保險公司則是集團旗下的子公司,但並不清楚叫什麼名字』。
那麼,不簽保單的保險還算是保險產品嗎?
中山大學嶺南學院風險管理與保險學系副主任宋世斌在接受南方日報記者采訪時表示,『降價險』其實並不算是保險產品,因為房產『降價險』所針對的房價市場波動很大,使得這一產品的系統風險很大,保監會也未必會批准此類產品。
據報道,該『降價險』是由珠江地產聯合珠江投資集團旗下子公司珠江人保推出,旨在為購房者承擔房價下行風險。其實質是,地產商為該項目現階段所推房源投保,由保險公司提供專項基金進行價格擔保,在交房前如出現房價下跌,則由保險公司向開發商補齊降價差額。
對於部分媒體報道的『降價險』是由珠江地產與珠江人壽聯合推出,記者向珠江人壽進行了核實。該公司相關負責人表示,公司並未參與其中,作為壽險公司也不能推出此類保險產品。
能否兌現存風險
宋世斌認為,所謂的降價險是地產公司『打擦邊球』的宣傳手段,但也不算『噱頭』,畢竟體現出該地產商對房產市場的信心,而且『降價險』推出的保障時間很短,也就是一年時間,這也等於給消費者吃了一顆定心丸。
就該『降價險』內容而言,消費者買房似乎也『穩賺不賠』。近日計劃為兒子買婚房的廣州市民王阿姨在接受記者采訪時表示,如果廣州有此類『降價險』活動她會考慮,『一旦降價,無論是保險公司還是地產商,還可以賠付損失』。
也有業內專家指出,目前正值樓市走向不明的時候,『降價險』正好打消了消費者部分疑慮,如果該項目受到購房者歡迎是情理之中的事情。
據上述銷售人員介紹,推出該購房『降價險』活動,是地產商為了穩定市場信心,專門針對目前在售三期樓王產品推出的優惠活動,『開發商敢於承擔降價風險,也是因為我們對目前的樓市有信心』。
不過,看似『穩賺不賠』的買賣,個中風險仍存疑問。記者了解到,該『降價險』判定房產降價的標准,是以交房前4個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、朝向房源價格相比。
對此,有業內人士就質疑,如果到明年7月份的時候,項目清盤了,那麼這個衡量降價的標准難道是以二手房的售價為依據嗎?對此,珠江地產相關負責人在接受媒體采訪時表示,項目的推盤是有計劃的,預計2015年10月份交房。而且,為了實現更高的利潤率,該項目銷售周期為兩年半,因此即使清盤也將會在2016年上半年,因此有足夠的參考依據。
『即便如此,如果房價下降了,開發商也完全可以鎖定與售出「降價險」的房產類似房源的銷售價格,究竟屆時「參照標准」的定價權又由誰來解釋,這就存在著很大的經濟風險。』保賠網首席律師劉健一在接受記者采訪時指出。
劉健一認為,在買房時消費者應理性消費,從房子本身價值出發,不要輕易被地產商的各種營銷手段所迷惑;除了對開發商的資質實力等要充分了解外,在簽合同時,應仔細閱讀開發商的正式房屋買賣合同條款,尤其應當將開發商承諾的關於『降價險』條款以書面協議形式雙方簽訂。
南方日報記者郭家軒
實習生葛俊易