|
||||
廣州樓市歷來以溫和理性著稱,在經歷近兩年的房價快速增長後,今年儘管有調整壓力,但整體仍呈現穩健態勢。
對比北京、上海、深圳,廣州的樓市多年來一直顯得溫和穩健。表現在房價上,漲不如別人漲得快,跌也跌得慢。從縱向時間軸看,房價波動幅度小,也顯示了廣州市場的一大特徵。而在去年的市場輝煌後,今年市場進入調整期。進入5月後,部分房企爲衝刺上半年業績,展開大幅度降價促銷,一時廣州樓盤降價形成風潮。儘管如此,一手住宅整體網籤均價仍保持穩定,而成交量下滑,則顯示市場觀望期仍未打破。
在業界分析人士看來,2014年上半年的成交平淡,甚至重回2008年上半年、2010年上半年、2011下半年的低位水平,“樓市崩盤論”、“拐點論”甚囂塵上。從今年2月起,杭州、常州等城市的降價消息,房企“資金鍊斷裂”、“破產”等傳聞被媒體熱炒,客戶的市場預期受到較大影響。中央在兩會中提出對房地產市場實行分類調控,以市場化手段取代原有的行政調控的新思路,政策趨向明朗化,各地紛紛出臺救市政策。作爲一線重點城市的廣州,房管局相關負責人明確指出:限購不會退出,只會適當地採取微調措施。另外,雖然央行力挺首套房貸,但由於沒有硬性指標要求,也沒有出臺操作細則,房貸放款、利率並沒有改善,個人貸款成本依然高企,影響羣衆購房意願。多因素制約下,樓市成交難現往日輝煌,成交回落至低位,進入調整期。迫於資金鍊緊張、年中業績報告的壓力,從5月起,多個位於外圍區域的樓盤開始發動價格攻勢,大打降價牌,有效促進成交。
下半年,廣州住宅消化的壓力將增大。依據經緯行研究中心監測數據,6月末廣州新建住宅的庫存爲5.4萬套,仍然處於較爲健康水平;但下半年,基於開發進度和業績目標,各開發商的推貨節奏將加快,預計將有5.5萬套新貨上市,整體的可售量將達到近11萬套,如果按照上半年的去貨速度估算,需20個月方能完全消化完。所以在下半年,在同質競爭中突出重圍將是關鍵,各樓盤降價有進一步加大的可能,但是可控的,預計降價的廣度不會超過50%,深度不會超過15%。
無論是從全國的背景來看,還是從廣州的態勢來看,房地產市場進入調整期已經明確,對於全國來說是“分化”,但不會是“崩盤”;對於廣州來說,是“調整”,但不是“拐點”。樓市的拐點,應該指的是需求的由盛而衰、價格由上升通道進入下滑通道,指的是一箇中長期常態的大轉變;但經緯判斷,廣州住宅市場正在經歷的是一時的調整,此輪短期的調整後,成交量會降至溫和水平,但不會是持續低迷;價格小幅回調之後,會維持基本的穩定,而不是持續的下降。在政府“穩市”姿態的引導下,在開發商加大促銷力度的刺激下,下半年,樓市交易量有逐漸恢復的可能,預計此輪調整期還將維持半年左右,樂觀的預期,四季度會進入穩定期,保守的預期,是明年春節後。
從中長期來看,經緯物業認爲廣州樓市的此輪調整會實現“軟着陸”,但不同的是,此輪之後,不會出現前幾輪的“報復性”反彈,樓市量價會進入一個溫和的“新常態”。(李廣軍)