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截至本週,已經有30家房企公佈了半年業績預報,在萬科、恆大等房企巨頭繼續保持高速增長的同時,有16家出現了業績明顯虧損或者出現了下調。業內專家表示,在強者恆強格局之下,成羣結隊的百億房企和中小房企,正在或者即將經歷一場大浪淘沙的分化。
強者恆強格局明顯
截至本週,包括萬科、恆大、富力等上市房企公佈了上半年銷售情況,銷售業績出現明顯分化,強者恆強加劇。其中,萬科、首開、富力等7家房企銷售業績增幅超過20%;也有恆大等部分房企降幅超5成。
在龍頭房企中,萬科以超1000億元的銷售金額繼續居首位。據萬科公告顯示,上半年萬科累計實現銷售面積821.2萬平方米,銷售金額1009.1億元,分別比2013年同期增長14.6%及20.6%。單計6月份,萬科就實現銷售面積174萬平方米,銷售金額193.9億元。2011年至2013年,公司上半年銷售金額分別爲656.5億元、625.4億元和836.7億元。這意味着萬科半年銷售業績首次突破1000億元。
恆大地產於7日公佈了公司半年業績,據恆大地產披露的6月銷售數據顯示,2014年上半年,恆大地產的合約銷售金額約爲人民幣693.2億元,較2013年同期分別增長55.4%,佔全年銷售目標1100億元的63%。
7月7日,綠地集團公佈半年度經營業績,今年上半年實現業務經營收入1727億元,較去年同期增長21%,保持快速增長勢頭。其中,房地產主業逆勢實現較好發展,實現預銷售金額835億元,預銷售面積789萬平方米,分別同比增長32%、16%。
中國指數研究院重點監測的23家公佈了年度銷售目標的房企中,上半年的平均完成率約40%,其中四家完成率不足三分之一。相比之下,僅恆大、萬科、中海三家大型房企完成50%以上,市場依然演繹着“越大越強、越大越快”的競爭法則。
業績分化加劇
在公佈半年業績的房企中,花樣年控股等房企前6個月的銷售情況並不盡如人意。2014年上半年,花樣年控股累計銷售額約18億元,按年減少50.95%。今年上半年預計淨利潤下降幅度最大的上市房企爲榮豐控股,預虧金額約1800萬元至2200萬元,而公司去年上半年尚有盈利134.59萬元。
中原地產市場研究部統計數據顯示:截至7月8日,全國16家房企公佈了半年銷售業績,16家企業中,有萬科等完成比較好的企業,也有恆盛等企業銷售困難。從同比數據看,大部分企業漲幅放緩,且後續更多企業,預計數據並不樂觀。
“市場調整是企業分化的最主要原因,不同城市出現分化,一些城市作爲企業最主要的銷售來源,出現購買力萎縮,間接導致房企銷售下滑。”中原地產首席分析師張大偉指出,上半年全國商品房量價同步下行,城市間市場分化更趨顯著。上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數爲113.9萬套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達到了23.7%,其中一線城市跌幅達到了31%,二線城市跌幅達到了34%。
張大偉預計,房企半年報壓力巨大,預計在認購下滑的情況下,房企很快將面臨促銷轉變爲降價的壓力,特別是6月份,很多房企都將面臨最後一搏。預計全國6月房企調整價格的數量將明顯增加在部分千億房企都上漲乏力的情況下,成羣結隊的百億房企和中小房企,正在或者即將經歷一場大浪淘沙的分化。
結算週期與提前快跑
“每家房企的工期和結算期不同,造成全年業績分配不均衡。”對於品牌房企上半年業績,一位房地產券商分析師表示,不少房企去年年底未結算的項目在今年上半年結算,因此上半年市場低迷導致銷售額下降,並不能在中報中馬上體現,但會影響到房企未來業績釋放的能力。
以萬科爲例,萬科公佈1月銷售數據。2014年1月份,萬科實現銷售面積194.6萬平方米,同比增長20.79%,銷售金額276.5億元,同比增長45%。對於萬科1月的銷售情況,申銀萬國指出,由於春節因素,萬科1月份的推盤量並不高,但之前積累了350億左右的已認購待簽約資源,將陸續在今年第一季度的銷售中得到體現。這與萬科1月份良好的銷售數據正好吻合。就1月銷售額大幅增長的原因,萬科董祕譚華傑也表示,1月份,萬科的銷售多數來自於2013年已認購,但未完成簽約的部分。
此外,隨行就市,及時調整銷售策略有很大的關係。今年年初開始,萬科、恆大、雅居樂等衆多品牌房企提前快跑,搶得先機。雅居樂地產控股有限公司披露2014年上半年運營數據。截至6月底,雅居樂累計預售金額爲人民幣216.7億元,同比增長34.2%;累計預售建築面積爲220.4萬平方米,同比增長61.8%;預售均價爲9832元/平方米。儘管預售金額和預售面積同比增幅較大,但雅居樂今年的預售均價降幅明顯。2014年上半年均價9832元/平方米,與去年同期的11851元/平方米相比,下滑幅度達到17%。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,2013年很多房企業績不錯,市場對於房企實力的甄別度不高。而到了2014年,房企的品牌溢價能力就表現出極大的差異。預計下半年房企分化格局將進一步顯現。下半年將有更多的房企加入到以價換量的行列,因爲目前房價比較高、信貸規模收緊,企業只有積極地採取促銷策略才能把握商機、爭取更好的銷售業績。他預計下半年房價將持續下行。(記者邢飛)