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經過半年的博弈,北京樓市新盤降價的範圍和幅度正在加速。
上週入市的4個項目中,兩個剛需項目均出現明確價格調整,而上週的銷售榜單第一名泰禾·1號街區的價格也有調低的跡象,同時,記者還從東亞新華地產獨家獲悉,其8月份即將入市的新盤東亞尚品臺湖單價比預期直降5000元,其在舊宮的東亞五環國際也以現房的狀態下調價格2000元/平方米。
業內認爲,在上半年業績不理想和自住房入市的雙重壓力之下,下半年以價換量的速度將加快。
臺湖一項目直降5000元
日前,記者從東亞新華地產獨家獲悉,其在臺湖的新盤東亞尚品臺湖將以1.59萬元/平方米的價格入市,而此前公司對該項目的預期價格爲2.09萬元/平方米起,最新入市價格比之前預期直降了5000元/平方米。
東亞新華並不是臺湖區域唯一降價的項目。
記者從亞豪機構上週(6月30日-7月6日)商品住宅成交排名榜單上看到,位於通州臺湖的熱銷樓盤泰禾·1號街區以251套的銷售成績位居第一,成交價約爲2.7萬元/平方米,而住建委的網站顯示,該項目之前的銷售均價約爲3.2萬元/平方米。
對於臺湖區域的競爭,亞豪機構市場總監郭毅表示,臺湖板塊各項目的降價行爲,有望吸引部分剛需人羣迴流,特別是價格預期較低的尚品臺湖,預計售價已接近同區域泰禾項目的土地價格,且與通州永順鎮自住房項目的限定售價相差不大,極具競爭力的定價不僅能夠抓住部分自住房申購人羣,還會因價格窪地效應吸聚臺湖板塊的剛需,預計將有力促進項目銷售成果的達成。
值得一提的是,東亞新華地產旗下的另外一個項目東亞五環國際價格也出現鬆動,不僅房源爲現房,且價格直接從2.6萬/平方米降至2.4萬/平方米,降幅達到2000元/平方米。
另外,根據亞豪的統計,上週入市的4個項目爲首開熙悅山瀾庭、首開國風美崙兩個普通住宅項目,以及兩個別墅項目北辰紅橡墅和東亞華欣灣,兩個普通住宅項目均以低於2萬元/平方米的低價入市,其中首開熙悅山開盤價較6月初下降近2000元,與3月份的售價相比下降近20%。另一個項目首開國風美崙本期入市價爲16500元/平米,與去年基本持平。
受自住房的衝擊嚴重
事實上,今年以來,剛需盤受到自住房入市的嚴重衝擊,面對低於市場價格30%-50%的自住房,連漲兩年的剛需盤價格失去上漲動力,並出現下行。
“自住型商品住房是剛需盤非常有力的競爭對手,也是一個非常好的替代品,很多購房者把購房目光轉向了此類新興住房類型。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。
7月7日,北京第二個自住型商品房首創·悅都匯搖號,這也是繼金隅匯星苑項目後,北京第二個進入搖號的自住型商品房項目。中原地產統計數據顯示,北京從第一個自住房入市到目前,入市的自住房項目已經達到了11個,合計供應住宅高達1.8萬套,對市場的影響明顯在加大。
另據統計,北京累計出讓含有自住房地塊項目已經有40多宗,涵蓋北京(朝陽、海淀、通州、昌平、順義、豐臺、房山、大興、門頭溝、密雲、平谷)11個區域,其中朝陽區最多,達到了8個項目。海淀區合計兩個項目,順義區合計達到了6個項目。累計36地塊可供應自住房項目達到了5萬套,預計這些項目大部分都可以在2014年入市。這意味着,在2014年北京將能成交200萬左右價格的自住房達到4萬-5萬套左右,相比2013年全年的商品房住宅成交,4萬套相當於增加50%的供應,雖然普通購房者申請到的難度非常大,但其中大部分需求都會處於觀望中。
加速跑量成剛需盤共識
爲了跟自住房“搶人”,提高企業的業績,剛需盤降價跑量成爲共識。
對此,東亞新華地產賈玉鵬在接受記者採訪時表示,東亞旗下項目下半年的主要任務就是加速快跑,以實現資金回籠,儲備優質土地。在賈玉鵬看來,目前市場不好之時,正是儲備優質土地的良機。“對於剛需盤來說,跑量最重要也是最有效的方法就是調低價格。”
亞豪機構副總經理高姍也認爲,在下半年市場不明的情況下,迫於銷售業績和資金週轉的壓力,將會有更多房企加入降價行列。
中原地產市場研究部統計數據顯示,截至7月7日,全國9家房企公佈了半年銷售業績,9家企業中,有萬科等完成比較好的企業,也有恆盛等企業銷售困難。從同比數據看,大部分企業漲幅放緩,且後續更多企業,預計數據並不樂觀。
“2014年如果繼續目前發展趨勢,房企不加快以價換量努力,很可能90%以上的企業難以完成年度目標。”中原地產首席分析師張大偉說。
嚴躍進表示,從北京目前商品住宅庫存走勢看,基本上呈現了U形走勢,在2013年持續下滑,但到了2014年則出現了上升,而剛需盤佔庫存量的很大比例。置業者在信貸收緊、房價下跌等背景下延緩了入市節奏。回款困難的同時,今年整個信貸環境比較冷,資金補給上更加依賴銷售回款,這就會進一步加大剛需盤降價讓利促銷的力度。