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“2014年,是萬科第四個十年發展期的開端。”在H股掛牌首日,萬科董事局主席王石如是說。事實上,在此之前,萬科爲下一個十年的籌謀已經悄然開始佈局:轉板方案在啓動一年後最終落定、事業合夥人制度在半個月內全面提速、輕資產模式加快運行、北京萬科尋求各類“合夥人”……關於萬科的各種消息也不斷充斥着大家的眼球。萬科究竟要做什麼?在進行着怎樣的一場圖謀?
改變股權結構
6月25日,萬科H股(萬科企業)在港交所正式掛牌上市,股票代碼“2202.HK”,醞釀了一年有餘的B轉H方案最終成行。
在H股掛牌儀式之後,王石表示,從戰術上來說,萬科H股上市一方面有助於提升其打入國際市場,另一方面能夠幫助其降低融資成本。“在這裏上市我們可以發債,在香港的平臺發債比在國內的成本低了一半。這個賬很好算,在這裏4%,在國內差不多是8%。同樣發債,其它不變,你的利潤就增加一半。”
有業內人士透露,事實上,萬科對香港資本市場已經覬覦已久。早在2012年年中,萬科以10.79億港元收購南聯地產,在借殼上市不到10個月內,萬科就在香港發行了8億美元定息債券,票面利率僅2.625%,半年之後,再設立20億美元中期票據計劃。不過根據規定,借殼上市兩年的資產注入不能超過借殼公司的淨資本,這也使萬科的直接融資難以順利開展,而此次H股登陸則讓萬科獲得了直接融資的許可證,“你是上市公司,總要擴股的”,王石如是說。
此外,從戰略上來講,王石稱B轉H更多的是改變了萬科的股東結構。一直以來,萬科的思維模式和管理路徑都更接近於西方公衆公司,而以往萬科每年也都會赴歐美進行推廣,但萬科以前只有A股和B股,礙於股票品種,很多境外投資者並沒有渠道投資萬科。
“萬科的股權比較分散,我們最大股東才持股18%,第二大股東不到3%,我們希望通過香港這個平臺引進一批戰略投資者”。這樣不僅僅是融資比較順利,還可以使萬科更容易在國際平臺上健康發展。王石透露,萬科目前正在與國際投資者洽談,會優先從萬科十幾年合作的夥伴中尋找。
對於萬科H股的投資價值,多家券商都普遍看好,認爲萬科可以取得“更多樣化的融資方式、更廉價的融資成本和更多海外投資的機會”,
四大投行也都給出了“增持”評級。
增強“黏性”
如果說萬科轉板在一定程度上是爲改變股權結構,那麼爲轉板“保駕護航”的事業合夥人制度,則體現了萬科在人才、股權問題上更深遠的謀劃。
在H股正式掛牌之前的一個月,作爲合夥人制度的法人盈安合夥正式亮相,截至6月12日,盈安合夥在半個月內已6次增持萬科股票,累計耗資17.97億元,所持股票佔總股本的1.92%,穩居第二大股東的位置,同時盈安合夥還表示,將繼續增持公司A股股票。
除了短期內捍衛公司股權被“野蠻人”入侵,長期來看,萬科是在進行更長遠的人才儲備。
在股權上,萬科堪稱房地產企業裏的“異類”,股權分散、職業經理人當道。早在2006年萬科就率先推出過限制性股票激勵計劃,並設置了極爲嚴格的股價考覈標準,2010年,萬科再次推出期權激勵計劃,但這兩次激勵計劃的實施結果都不盡如人意。長遠刺激機制的缺失,讓萬科多位高層陸續出走。“過去萬科是職業經理人制度,職業經理人和股東是打工關係,依靠職業精神對股東負責,”萬科鬱亮表示,但從小米等一些企業的經驗來看,
合夥人制度可能是一種更好的利益共享機制,對股東負責就是對自己負責。在項目層面,萬科也已經推出項目跟投機制,打造更加扁平高效的組織架構,增強公司內部的“黏性”。
按照萬科董祕譚華傑的說法:“在萬科輕資產運作的轉型趨勢下,錢不再重要,但人特別重要。”
北京試驗田
在經營上,萬科也正在加速向更安全、效率更高的輕資產模式轉變。
“萬科正在從‘蓋有人住的房子’轉向‘蓋有人用的房子’。”鬱亮表示,從紐約、舊金山、香港、新加坡這些國際化大都市的情況來看,這些城市儘管已經高度成熟,但仍然能不斷爲房地產創造發展機會。萬科的策略,就是在城市發展中找到自己的機會,爲城市發展做配套服務。
而作爲萬科城市配套服務商的“試驗田”,北京萬科輕資產、重運營模式正在加速運行:與百度建立戰略合作,開啓商業地產運營大數據智能平臺;進軍物流地產、養老產業,延伸上下游產業鏈,尋找各類“合夥人”。鬱亮認爲,隨着競爭日益激烈,房地產行業重新組合的趨勢已經開始,萬科將通過合作發揮更大優勢。
“對客戶極致的好、增強客戶‘黏性’”,是萬科做城市配套服務商的宗旨。在走訪小米等互聯網公司之後,萬科執行副總裁丁長峯曾表示,在手機終端這個紅海,利潤薄、競爭激烈,只有對客戶極致的好才能夠崛起,而房地產行業的利潤空間也在向社會平均利潤看齊,對客戶態度的重要性毋庸置疑,但如果要達到互聯網公司的程度,還需相當的一段時間。