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中信證券首席經濟學家諸建芳10日在京表示,中國的房地產市場正在經歷深度的調整,這種調整不僅僅是短期的、週期性的,而是中長期意義的、趨勢性的,這意味着持續15年的地產繁榮時代即將終結,中國經濟將進入後地產時代,房地產行業的景氣對經濟的主導型作用即將結束。
諸建芳是在當天召開的和訊網2014年證券市場中期策略會上作如是表述的。諸建芳認爲,就需求端而言,存在四個決定中長期房地產需求的因素。
一是人口紅利因素,雖然前期買房子的比較多,但是人口的數量慢慢在變小;二是城市化率,城市化提升的速度跟過去1.3個百分點比有減緩,增長的速度和需求拉動在放緩;三是放緩的改善性需求,中國的改善性需求人均每平方米提升速度大概在30%左右;四是自然折舊,因爲房子一定年限就要翻新。
“從這四個因素來講,未來房地產的需求會放緩。房地產市場的供需平衡點大致在2015年將出現,屆時對房價的影響將較大。”諸建芳說。
既然房地產市場的供需平衡點要到2015年纔出現,爲什麼目前國內的房地產市場已經開始調整?對此,諸建芳解釋,部分因素加速了拐點的到來,一個是此前政府出臺的組合性調控措施,確實對房地產的發展造成一些影響,比如限購、保障房的建設等方面替代、取代了一些剛需的部分。
諸建芳認爲,在房地產行業進行一個調整之後,中國在產業格局上將出現新變化,並將對資本市場形成較大的意義,預計新行業將興起,比如服務業、裝備製造以及與環境相關的新能源等產業。
諸建芳進一步指出,根據測算,房地產市場調整之前,其產業鏈對GDP的影響大體爲15%,是經濟當中最大的產業鏈,而服務行業、裝備等加起來則有10%的影響;轉型之後,隨着前述行業的進一步興起,大體到2018年左右,房地產的整體影響會回落到10%左右,服務業、裝備製造、環保會上升到15%左右,“也就是未來房地產主導GDP的狀態會改變。”